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房地產土地增值稅清算實務專題講解(鄭州) |
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（本課程全年循環滾動開課，如遇開課時間或者地點不合適，您可以撥打010-62278113咨詢最新時間、地點等培訓安排。本課程亦可以安排企業內訓，歡迎來電咨詢相關事宜！） |
【培訓安排】2013年9月24–25日 鄭州·紅珊瑚大酒店
【培訓對象】房地產企業領導、主管財務工作人員和成本合約部及稅務、會計事務所等人員。
【相關費用】人民幣2680元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）。
【課程背景】
2013年6月20日國家稅務總局《關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發〔2013〕67號）明確對近幾年積壓清算的項目進行全面清理，制定工作計劃，督促企業限期自行清算。隨著土地增值稅清算越來越嚴格，如何做好土地增值稅清算？如何理解相關政策？如何在合理合法情況下做好土地增值稅籌劃？為了做好土地增值稅清算房地產各環節如何做好配合工作？如何把握清算口徑做好不同物業類型（一二級聯動、舊城改造、城市綜合體、商業地產等）清算？怎樣準備清算申報材料？事務所如何進行清算審計？稅務一般審核程序及要點？
本課程力爭讓您在兩天內將土地增值稅學透學會，依據現行土地增值稅法規，全方位地解讀土地增值稅的基本法規和國家清算政策，以眾多實際清算的案例介紹土地增值稅的稅務涉稅風險及防范措施，分析和研究土地增值稅的優惠政策及納稅籌劃技巧，指導和交流土地增值稅日常申報業務和清算工作的經驗，以期達到徹底化解土地增值稅稅務涉稅法律風險之目的。
【主講專家】闞老師
中國注冊稅務師、注冊會計師、注冊管理咨詢師，房地產稅務實操專家，國內首家五A級稅務師事務所合伙人，他所屬的團隊專著于房地產稅務領域，為多家地產集團提供長期稅務顧問、稅務審計、稅務咨詢籌劃工作，熟悉房地產公司全程財稅操作。他所編著《陽光節稅》第一次公開給出了土地增值稅定價數學模型，給出土地增值稅籌劃控制圖，對絕大部分類型開發項目土地增值稅籌劃具有指導意義。同時在北京、上海、江蘇、安徽、廣東、湖南、河南、成都、杭州、青島等省市進行房地產稅務講座，授課內容精彩，分析透徹、實操性強，信息量大，深受各地學員喜愛。
【主講內容】
一：土地增值稅政策解析與籌劃
1、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》
----（國稅發[2006]187號）
2、《國家稅務總局關于印發＜土地增值稅清算管理規程＞的通知》
----（國稅發[2009]91號）
3、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》
----（國稅發[2010]53號）
4、《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》
----（國稅函[2010]220號）
5、目前政策未明確的執行中采用方法及地方差異：
＜地庫、紅線外成本、精裝家具家電、滯納金、核定征收、分開合并清算等＞。
二：土地增值稅清算報告講解＜重點講解＞
1、報告正文及附表填列＜實例講解＞
詳細講解：收入、成本 ＜土地、前期、建安、基礎、開發間接費用政策、審核程序、表格填列及籌劃方法＞
2、材料準備及申報＜詳解申報程序與資料準備＞
三：土地增值稅收入確認問題＜重點講解＞
1、應稅收入如何確認
⑴ 取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？
⑵ 銷售面積發生差錯存在補退款如何處理？
⑶ 收取的違約金、滯納金、賠償金等價外費用要不要計算繳納土地增值稅？
⑷ 代收代付的水電增容費、有線電視安裝費、網絡費等如何處理？
⑸ 開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產是否需要視同銷售？該如何處理？
⑹ 地下車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產轉讓收入？
⑺ 將不能銷售的公共配套設施對外銷售了又該如何處理？
⑻ 將自有的土地承包他人開發收取的承包金如何做稅務處理？
⑼ 企業合并、分立等過程中發生的房地產權屬轉移是否應當征收土地增值稅？
⑽ 各類拆遷補償、拆遷安置土地增值稅如何計算？
⑾ 以上各種行為的營業稅、企業所得稅等其他稅種的處理又是如何規定的？
2、不征稅收入如何確認
⑴ 將開發產品對外捐贈是否需要繳納土地增值稅？
⑵ 將土地和開發產品對外提供擔保、抵押是否需要繳納土地增值稅？
⑶ 單位或個人將自有的房產與他人交換是否需要繳納土地增值稅？
⑷ 什么是代建房？是否需要繳納土地增值稅？
⑸ 房地產評估增值是否需要繳納土地增值稅？
⑹ 以上各種行為的營業稅和企業所得稅等其他稅種的處理又是如何規定的？
3、免稅收入如何確定
⑴ 納稅人建造普通標準住宅出售征免稅
⑵ 國家征用、收回房地產的征免稅
⑶ 因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷房地產的征免稅
⑷ 個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房的征免稅
⑸ 以房地產進行投資、聯營的征免稅
⑹ 合作建房的征免稅
⑺ 企業兼并轉讓房地產的征免稅
四：土地增值稅準予扣除項目金額的確認問題＜重點講解＞
1、準予土地增值稅前扣除的確認原則有哪些？已實際發生的成本支出是否都可以作為扣除項目金額的依據？
2、取得土地使用權所支付金額如何確認？以地補路方式取得的土地成本如何確定？購買爛尾樓的成本能否加計扣除？以土地投資入股或者合作建房的土地成本如何確認？
3、房地產開發成本如何確認？每平方米的建安成本主要由哪些因素構成？各地的建安平均造價如何？
4、房地產開發費用如何確認？向金融機構借款的利息支出在何種情況下可以據實扣除？全部使用自有資金開發沒有發生利息支出的樓盤怎么辦？
5、與轉讓房地產有關的稅金如何確認？清算后剩余樓盤再銷售時繳納的稅金能否扣除？
6、房地產企業的加計扣除如何確認？
7、轉讓舊房如何計算準予扣除項目的金額？
五：不同類型清算籌劃＜全程講解＞
1、一二級聯動
2、舊城改造
3、城市綜合體
4、多期開發住宅項目
5、商業項目（寫字樓、酒店、商場、商鋪）
六：申報
◇、申報材料
七：稅務機關工作要點＜適合稅務審核人員參考，介紹＞
1、材料受理及初步復核
2、收入、各成本項目審核要點
3、面積及扣除比例復核
4、不同類型（股權轉讓、舊城改造、精裝項目）復核要點
八：專家現場開放時間與學員互動交流，解答學員疑難問題 |
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