房地產總裁不能不知道的解稅密碼與納稅風險管控暨企業年終賬務調整技巧與稅收風險自查補救高研班 【培訓時間】2011年12月26日至29日（12月26日全天報到，27、28、29日三天學習） 【培訓地點】北京◇陶然大廈（北京市崇文區南二環馬家堡路1號、南二環陶然橋東南角） 【相關費用】2980元/人（含授課費、場地費、資料費、會務費、現場咨詢等） 【增值服務】 ☆ 參會學員將獲贈本年度3次精品課程（12課時/次）實況錄音及精美禮品。 ☆ 參會學員將獲贈《房地產開發企業納稅風險全程控制解碼圖》一份。 【培訓對象】各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。 【資料】本次兩個課題配套講義、政策輯要與案例集資料。 第一課題：房地產總裁不能不知道的解稅密碼與納稅風險管控系統課程 （12月27日 李記有主講） 【課程背景】 當前隨著國務院和有關部委對房地產市場的全面強力調控，限售、加息、房產稅改革等，尤其是國家稅務總局大批針對房地產行業出臺的稅收政策，房地產行業面臨巨大的稅收風險，企業總裁如果對相應的稅收戰略缺乏深入理解，很可能會造成應對不當，就會使自身陷入空前嚴重的稅務危機之中，甚至會導致企業被迫破產清算。 房地產企業老總對企業經營、戰略規劃甚至設計等都十分重視，親力親為參與制定戰略。但對企業納稅問題，由于覺得納稅問題十分專業，或者想當然認為企業納稅問題就是企業財務的份內工作，而沒有提升到戰略高度。其實，根據專業機構研究發現，企業高層領導重視稅務問題，親自參與制定稅務戰略規劃，籌劃得當可以合法節稅15-20%，對于房地產企業高稅負的今天，這是一筆十分巨大的數額，值得每一個房地產企業老總重新審視稅務戰略問題。 如何最低的價格拿最優質地段、如何設計有競爭力的產品、如何合理融資、產品如何定價最合理，這些問題是企業總裁日常都關心的問題，您是否知道也與稅收規劃息息相關？如果規劃得當，將帶來大量稅款節省。房地產老總應該盡早從“稅務問題太專業”的誤區中走出來。 本期課程專為房地產企業董事長、總經理和財務總監等高層管理人員開設，破解房地產企業總裁錯誤稅務思維，通過通俗易懂的案例教學，幫助企業總裁樹立“控制風險、最優納稅”的二維納稅管理思想，幫助企業獲取來源于稅收的最大價值。 【培訓專家】李記有
碩士研究生、高級會計師、中國注冊稅務師，清華大學總裁班特聘教授，中國稅收籌劃網CEO、北京致通振業稅務顧問有限責任公司董事長、致通稅務商學院院長、房地產開發企業納稅風險全程控制解碼圖研發人、全國知名稅收籌劃實戰運作專家，曾為全國上百家企業擔任高級稅務顧問，設計最優納稅方案。 著有《企業稅收籌劃操作指南》、《企業如何進行稅收籌劃》、《稅務代理理論與實踐》、《國稅實務》、《稅收籌劃的基本思路和實務操作》等著作。在國內首先創立稅收籌劃“變量引進”和“因素分析”兩大學說，并創建了全國首家稅收籌劃網。是中央電視臺、中國稅務報、中國財經報的稅收籌劃訪談嘉賓，并多次在全國幾十個大中城市舉辦專場報告會。 【授課內容】 ☆引言：房地產總裁必須關注的五大事 1、用什么策略拿地？ 2、用什么策略融資？ 3、用什么策略把產品賣好？ 4、用什么策略進行產品定位？ 5、用什么策略把稅收處理好？ 第一講：找到解稅密碼到底有多重要？ ◇ 企業總裁如果找不到解稅密碼，就會有以下兩大后果: 第一：稅收不優化，企業利潤被縮水 第二：稅收隱憂不斷，涉稅風險巨大 ◇ 而相反企業如果找到了解稅密碼，一下子稅款節省了，納稅風險也沒了。 第二講：什么是解稅密碼？ 一、解稅密碼存在的兩大前提 1、企業適用稅法的多樣性是企業進行稅收優化的第一前提 2、業務性質不同，適用稅收政策必不同，稅收結果也必然不同，這是企業進行稅收優化的第二個前提 二、解稅密碼的兩大維度 1、納稅風險可控 2、稅款節省 三、解稅密碼三大特征 1、合法性◇ 案例：土地評估入賬 2、合理性◇ 案例：一半開租金，一半開物業費 3、可操作性 第三講：解稅密碼藏到哪里？ 一、企業為什么很難找到解稅密碼？ 1、企業家稅務戰略誤區影響了解稅密碼發現 2、企業對稅法精通程度影響了解稅密碼發現 3、企業財務角色缺失影響了解稅密碼發現 二、那么如何建立尋找解稅密碼機制呢？ 第四講：房地產開發企業各階段解稅密碼 1、公司設立階段解稅密碼 2、土地取得階段的解稅密碼 3、規劃立項階段解稅密碼 4、開發建設階段解稅密碼 5、項目銷售階段的解稅密碼 6、項目清算階段的解稅密碼 7、企業利潤分配階段的解稅密碼 8、企業退出階段的解稅密碼 9、企業融資階段的解稅密碼 10、企業日常費用支出階段的解稅密碼 第五講：房地產開發企業核心稅種解稅密碼 一、營業稅解稅密碼 1、房地產開發企業涉及營業稅的幾種情形 2、房地產營業稅中關鍵解稅密碼 二、土地增值稅解稅密碼 1、房地產開發企業涉及土地增值稅幾種情形 2、房地產開發企業土地增值稅收入確認難點問題的解稅密碼 3、房地產開發企業土地增值稅扣除項目難點問題的解稅密碼 4、土地增值稅預征中的解稅密碼 5、土地增值稅清算中的稅收難點問題解稅密碼 6、土地增值稅稅收優惠難點問題解稅密碼 三、企業所得稅解稅密碼 1、房地產開發企業企業所得稅一般規定 ⑴、收入確認中應關注稅務問題 ⑵、不征稅收入確認問題 ⑶、房地產免稅收入確認問題 ⑷、扣除項目中的確認問題 ⑸、資產損失的扣除問題 ⑹、固定資產扣除問題 ⑺、無形資產的扣除問題 ⑻、企業重組中的稅務處理 2、房地產開發企業行業難點問題解稅密碼 ⑴、關于預征中有關稅收難點問題的解稅密碼 ⑵、收入確認稅務處理 ⑶、吸收其他企業資金的合作建房問題 ⑷、開發產品完工確認問題 ⑸、換取開發產品為目的,將土地使用權投資 ⑹、計稅成本的核算 ⑺、房地產企業所得稅的核定 ⑻、成本費用扣除問題 四、契稅解稅密碼 五、房產稅解稅密碼 1、涉及房產稅的幾種情形 2、房產稅中難點問題解稅密碼 3、房產稅近年的政策變化 第二課題：房地產企業年終賬務調整技巧與稅收風險自查補救專題 （12月28-29日 許明信主講） 【課程背景】 2011年度已近年末，對當年賬項的錯漏進行自查補救，正確調整賬務，做好匯算清繳前的準備，以降低企業的稅收風險，至關重要。 房地產企業開發周期長，會計核算與稅收政策相差較大，財務人員對項目開發的各階段把握不好，都會出現少交多交稅情形，年度企業所得稅匯算清繳與一般企業相比，不僅復雜，而且比較特殊。本課程詳細講解企業年終賬務處理需特別關注的問題，對當年的錯漏賬項進行自查調整，對當年涉稅風險進行自查補救，準確運用稅法政策，做好企業所得稅的匯算清繳工作。 在當前嚴征管、嚴稽查的稅收環境下，稅務機關加大了對房地產企業的檢查力度，企業隨時面臨稅務危機。著名稅務籌劃專家許明信為您針對房地產企業新的財稅政策，規避稅收風險，合理納稅籌劃精講，答疑解惑、排解難題，幫助您全面地梳理企業的業務流程與財稅處理，并對稅收風險做針對性分析。 本期課程會使您豁然開朗，能夠更好地應對房地產調控給貴企業帶來的稅收風險，提前注意會計核算中的稅務風險控制，企業將既能有效地降低稅收成本，實現企業的價值提升！ 【主講專家】許明信
國內著名房地產稅務籌劃專家，長期從事房地產相關行業納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產企業涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現兼任多家大中型企業的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰經驗。多次應邀為全國房地產建筑安裝企業進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規與企業會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業棘手財稅問題，被業內人士譽為“中國稅法活字典”和“國內納稅答疑第一人”。 【授課內容】 一、2011年度房地產行業稅收政策解析與運用 1、企業所得稅政策（總局2011年34號公告） 2、查增所得額填報口徑（2011年29號公告） 3、資產損失（2011年25號公告） 4、總局2011年23號公告解析（銷售自產貨物同時提供建筑業勞務） 5、個人所得稅法修正： （1）個人所得稅法修正操作要點 （2）假47號公告風波：年終獎金的正確處理與規劃 6、促銷展業贈送禮品個人所得稅（2011年50號公告） 二、重點會計科目賬務調整與稅收風險自查補救 1、其它應收款（個人、單位借款，代收代墊） 2、完工年度未取得發票的預付賬款 3、其它應付款（集資、單位借款、價外費用、隱瞞收入、違約金） 4、預收賬款（按合同約定應收未收） 5、開發成本與期間費用 6、長期未支付的應付款 7、未分配利潤、資本公積 8、職工薪酬類科目（補發工資、一次性獎勵） 9、預提費用-按規定標準提取各項可以稅前扣除的費用 10、把握會計與稅法差異，進行準確納稅調整 11、企業年終結賬注意事項 12、年終結賬前如何對當年涉稅遺漏進行補救 13、納稅自查對防范涉稅風險的積極作用 三、房地產企業收入的確認 1、未完工產品收入 2、完工產品收入（完工標準如何確定及其重要性） 3、未完工結轉完工收入 4、租金收入： （1）租金收取方式影響納稅 （2）無租與免租的涉稅處理 （3）轉租業務的涉稅處理 5、投資轉讓所得與股息紅利 6、視同銷售收入 7、政府返還出讓金、稅金會計與稅務處理 8、定金、會員費、誠意金 9、房地產企業促銷方式(贈送禮品,返稅,積分卡,定金返息)中的稅收問題 10、代墊首付引發收入確認問題 11、違約金 12、代收費用的涉稅問題 四、房地產企業開發產品完工標準的確定與匯算清繳 1、未完工年度賬務處理與納稅申報 （1）在取得收入之前及預售階段，業務招待費是否可以結轉以后年度扣除？ （2）預售期間繳納的營業稅及附加、土地增值稅和期間費用可以扣除嗎 （3）季度申報少繳稅款是否能夠定性為偷稅？ （4）季度預繳及未完工年度是否可以彌補虧損？ 2、完工年度賬務處理要點與納稅申報 （1）成本歸集、結轉分配完工產品成本、計算實際毛利、調整毛利差異 （2）季度預繳多交的稅款在年度匯繳時，如何處理？ （3）如何做到年度申報補稅不退稅 3、跨期取得發票如何在稅前扣除 4、取得收入之前是否可以確認虧損？ 五、拆遷業務的會計與稅務處理 1、貨幣補償的涉稅 2、外購不動產補償 3、營業稅計稅依據 4、以實物（開發產品）補償+補價 5、納稅義務發生時間 6、企業所得稅、土增稅計稅依據 7、拆遷成本的確認 六、入賬票據的自查與補救 1、合法憑證種類 2、入賬憑證的審核要點 3、結算票據與合同 4、結算票據與資金流 5、自查不合規票據的補救 6、真票假開與假票真開 7、稅務稽查中大額無發票如何處理？ 8、跨年度的發票如何扣除 9、票據的疑點——大額現金支付、第三方發票 10、匯總發票（禮品等） 11、發票管理辦法及實施細則解析：虛開普通發票的罪與罰及風險規避方法 七、甲供材料的風險自查補救 1、工程合同的簽訂（合同內甲供、合同外甲供） 2、不同簽訂方式下的結算票據與會計處理 3、合同額、決算值、發票額、計稅依據、款項支付 4、稅務檢查重點 5、建設方是否有代扣義務，是否涉及增值稅 6、為何稅務機關會要求甲方繳納甲供材的營業稅？ 7、甲供材料發票如何開具，甲供材的稅款如何承擔？ 八、利息扣除專題 1、向金融企業借款 2、向非金融企業借款 3、委托貸款、統借統還 4、企業之間借款不支付利息的稅收風險 5、向關聯方借款 6、企業之間資金占用一定要用借款業務處理嗎 7、向個人借款 8、企業所得稅的扣除與土地增值稅的扣除差異 9、利息支出的會計處理 10、稅收政策中收付實現制理解的誤區—利息支出稅務處理的爭議問題如何應對 九、開發成本核算中的技巧 1、土地價款先征后返的處理 2、銷售成本如何結轉？ 3、售樓處、車位、車庫與儲藏室的涉稅處理 4、成本項目如何分配 5、開具發票銷售和出租地下停車位，如何防范稅收風險？ 6、成本對象的確定 7、連體樓成本如何分配？ 8、完工后續支出的稅務處理 十、學員互動交流、專家現場疑難解答 |
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（本課程全年循環滾動開課，如遇開課時間或者地點不合適，您可以撥打010-62278113咨詢最新時間、地點等培訓安排。本課程亦可以安排企業內訓，歡迎來電咨詢相關事宜！）
