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【培訓時間】2011年10月19日至21日（10月19日全天報到,20、21日兩天課程）

【培訓地點】重慶飯店（重慶市渝中區新華路41-43號）

【培訓對象】各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員

【相關費用】人民幣2490元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）

【資    料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。

【增值服務】☆參會學員可享受一年的高級會員服務；如稅法查詢、納稅輔導、在線專家答疑、遠程教育、網上信息檢索、QQ論壇交流等。

☆學員將獲贈闞振芳編著第三版房地產成本管理-稅務自查-稅收籌劃流程總控圖。

【培訓背景】

《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》規定“加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。”企業如何做好土地增值稅清算，降低企業稅務風險？企業如何進行成本分攤？如有大量發票未取得如何處理？如何把握完工時點？如何降低稅負與稅務風險？如何應對匯算后的稅務檢查？房地產開發企業注銷前由于預征土地增值稅多繳企業所得稅如何進行退稅？

房地產會計核算相差較大，財務人員對各階段把握不好都會出現少交多交稅情形，如何規避企業涉稅風險、如何理解新政策，遵從規定降低稅務風險；以及在不違反稅法情況下合理降低企業稅負？如何從項目設立、項目談判、購地、開發、銷售、清算、企業注銷整個環節上做好財稅工作。企業如何做好項目完工所得稅，如何協調工程合同、結算、發票、預提及年度匯算？

【主講內容】

第一節、土地增值稅清算（重點講解）

1、《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）、

《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）解析：

☆ 清算單位   ☆ 清算條件

☆ 成本扣除   ☆ 視同處理

☆ 拆遷處理   ☆ 各項扣除注意事項

☆ 國稅函[2010]220號）對拆遷安置項目籌劃重大意義。

2、土地增值稅申報表及附表講解

3、清算單位與清算時點選擇舉例

4、事務所《鑒證報告》溝通與注意事項

5、清算申報技巧

6、不同項目土地增值稅籌劃原理

第二節、分階段財稅實務籌劃檢查串講（重點講解）

1、項目設立及取得階段

（1）、項目設立一般形式

（2）、特殊項目公司形式優劣及籌劃

（3）、合同訂立、股權方式與土地方式解析談判技巧與籌劃

（4）、發票對后期土地增值稅及企業所得稅影響；

（5）、契稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅、企業所得稅風險揭示及應對；

2、項目開發階段

（1）、項目開發階段介紹

（2）、前期成本合同訂立對土地增值稅影響

（3）、合同及涉稅風險控制

（4）、成本稅務檢查重點

3、預售及銷售階段

（1）、預售及銷售介紹及會計處理

（2）、稅務自檢要點及應對（展開講解營業稅、所得稅要點）

（3）、預售階段的廣告招待管理銷售費用稅金處理

（4）、收入稅務檢查重點（展開重點講解）

4、完工階段清算階段

（1）、收入臺賬整理講解

（2）、成本臺賬整理講解

（3）、測繪面積解讀

（4）、承包合同整理與補充

（5）、工程結算與發票開具

（6）、配套合同整理

（7）、完工舉例

（8）、完工報告

（9）、工程完工、會計結轉及稅務規定介結及協調

（10）、所得稅完工條件31號文件、會計差異與處理協調；

（11）、完工會計處理舉例

（12）、現行所得稅主要稅風險及應對

（13）、滾動開發與完工處理

（14）、開發產品完工中的計提

（15）、會計處理與稅務差異處理及風險控制

（16）、所得稅匯算《鑒證報告》注意事項

（17）、會計處理與稅務差異處理及風險控制

5、項目公司注銷階段

（1）、注銷前的準備

（2）、注銷前的退（補）稅

（3）、注銷前由于預征土地增值稅導致多繳企業所得稅的退稅問題等

（4）、項目公司注銷報告

6、房地產相關檢查方法及風險控制

（1）、房地產業涉及主要稅種及問題

（2）、房地產業容易出現涉稅風險的方面

（3）、房地產企業涉稅風險及注意的問題

（4）、房地產業稅務稽查流程及方法

（5）、稅務稽查工作流程

（6）、稅務稽查中采用的主要方法

（7）、會計與稅法差異及納稅調整

（8）、財務人員職業風險規避

（9）、房地產業涉稅風險防范措施

第三節、專家現場開放時間，解答地產企業疑難問題。

【主講專家】闞振芳

中國注冊稅務師、中國注冊會計師、注冊管理咨詢師，房地產稅務實操專家，國內五A級事務所合伙人，他所屬的團隊專著于房地產稅務領域，為多家地產集團提供長期稅務顧問、稅務審計、稅務咨詢籌劃工作，熟悉地產全程財稅操作。著作《陽光節稅》第一次公開給出了土地增值稅定價數學模型，給出土地增值稅籌劃控制圖，對絕大部分類型開發項目土地增值稅籌劃具有指導意義。并參與了多家地產企業的土地增值稅清算工作，同時在北京、江蘇、重慶、廣東、湖南、內蒙古、成都、杭州、青島等省市進行房地產稅務講座。

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