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房地產企業完工匯算與土地增值稅項目清算策略(成都) |
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（本課程全年循環滾動開課，如遇開課時間或者地點不合適，您可以撥打010-62278113咨詢最新時間、地點等培訓安排。本課程亦可以安排企業內訓，歡迎來電咨詢相關事宜！） |
【培訓安排】2013年10月25–26日 成都西藏天湖賓館
【培訓對象】各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所等人員。
【相關費用】人民幣2680元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）
【培訓背景】
·與時俱進，是房地產企業稅務規劃的生命線
2013年樓市調控風暴愈演愈烈，房地產稅收征管、評估、稽查和清算正逐步升級。近幾年來，國家稅務總局相繼發布了一系列涉及房地產行業稅收管理的配套、補充政策文件和相關解釋，并在稅企博弈中不斷調整。
稅總發[2013]67號文的發布，開始了土地增值稅清算檢查，眾多企業應充分做好準備。土地增值稅與企業所得稅、會計核算存在諸多方面的差異，所以，房地產業年度所得稅匯算和土地增值稅清算工作面臨一些新的疑難問題引起了企業的高度關注。企業的稅收風險管控點在哪里？如何對涉稅關鍵問題進行有效處理和正確評價？如何界定和處理不同稅務事項的風險？如何進行未雨綢繆，做好相關的業務規劃工作？這些都是擺在我們財務人員面前的現實“考題”！
·土地增值稅清算勢在必行，企業怎么辦？
房地產企業受到限購、限價、限貸等強有力的政策打壓，已使眾多企業對此無所適從，那么你呢？國家通過土地增值稅清算來調控房地產市場的思路日漸明晰，有關調高土地增值稅預征率的政策，將陸續在各大城市落地，進入清算階段的項目則面臨更嚴格的政策執行，企業怎么辦？
·土地增值稅對你多重要？
房地產行業涉及稅種最多，其中企業所得稅和土地增值稅對房地產企業影響最大；房地產企業清算，是否營業或是否有利潤為依據；它對企業而言是財務自查，確保會計記錄合理，準確，把握會計與稅法差異的重要途徑，也是稅務機關獲得企業所得稅納稅信息的重要手段，操作不當將面臨巨額稅務損失，且不利于企業的納稅信用評級。
·怎樣做才能合法少繳稅？
“清算土地增值稅”對房價有何作用？它是對房地產企業收益影響較大的稅種之一，企業土地增值稅的交納，將由先前的“預征制”轉為“清算制”。當前，房地產開發公司開發一個項目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高、繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤可能反而越小。因此，如何做到使房價在同行中最低、應繳土地增值稅最少、最后保留利潤最多，是房地產公司應認真考慮的問題。
·學透稅收政策和實務最重要！
如何理解和應對土地增值稅清算政策、熟練掌握申報業務、如何靈活運用最新相關法規、防范企業涉稅風險？如何進行有效的土地增值稅稅收籌劃，減輕納稅負擔、相應增加企業盈利，勢必成為當前及今后企業發展中的重要課題。
本次會議將集中解決房地產企業所得稅完工匯算、土地增值稅清算的重要關鍵問題。幫助您全面地梳理房地產企業匯算的業務流程與財稅處理，并對如何化解稅收風險做針對性分析。破解土地增稅清算的政策解析及實際操作的兩大難題，學習并掌握房地產項目各階段節稅的操作技巧。針對性強，注重實務操作和實效，是房地產企業不容錯過的課程，機會難得！
·為您企業量身打造，更貼近財務日常實務操作的精彩課程，千萬不要錯過！！！
【主講專家】許老師
國內著名房地產稅務籌劃專家，長期從事房地產相關行業納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產企業涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現兼任多家大中型房地產企業的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰經驗。多次應邀為全國房地產建筑安裝企業進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規與企業會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業棘手財稅問題，被業內人士譽為“中國稅法活字典”和“國內納稅答疑第一人”。
【主講內容】
第一節：房地產企業完工匯算與特殊疑難問題解析
一、新農村建設與舊城改造會計與稅務處理
1、拆遷安置營業稅、土地增值稅和企業所得稅納稅義務發生時間與稅務處理
2、新農村建設的土地款返還處理
3、支付補償款、以開發產品抵補償款的處理
二、房地產開發產品完工條件及重要性
1、政策依據
2、實際毛利大于計稅毛利補稅，且稽查風險增大
3、結轉收入和結算計稅成本的分界線
三、開發成本核算與分配
1、拆遷安置如何確認成本
2、融資費用的會計核算與稅務處理
3、劃分開發間接費用與期間費用
4、土地價款返還處理
四、完工階段賬務處理
1、未完工收入結轉完工收入
2、計算結轉完工產品銷售成本
3、計算實際毛利，調整毛利差異
4、招待費、營業稅金的調整
五、計稅成本的結轉
1、成本的歸集與分配方法
2、計稅成本與會計成本的差異
3、可售面積的確定
4、已售產品銷售成本的結轉
六、毛利差異調整
1、未完工年度
2、完工年度
七、完工后續支出會計核算與稅務處理
八、房地產企業合法扣除憑證的取得與假票的應對
1、土地出讓金與拆遷補償款入賬票據
2、前期費用合法扣除憑證
3、建安工程款合法憑證
4、配套、基礎工程
5、稽查查處假發票如何處理
九、特殊疑難問題
1、售樓處如何核算
2、銷售儲藏室如何核算
3、完工后銷售，收取部分款項，成本如何結轉
4、應收未收款是否確認收入
5、違約金專題
6、應扣未扣支出的追溯調整
第二節：土地增值稅清算政策解析與企業應對技巧
一、土地增值稅清算基本知識
1、清算對象與清算條件
2、增值額與扣除項目
3、納稅義務人、征稅范圍、稅率
4、開發成本口徑
5、清算審核
二、清算收入
1、轉讓收入
2、視同銷售收入
3、轉讓永久使用權
4、代收款項
三、扣除項目
1、扣除的原則
2、稅金
3、利息支出
4、開發費用
5、土地成本（出讓金+契稅）
⑴ 出讓金返還
⑵ 土地成本的分攤
⑶ BT換地土地成本的確認
⑷ 紅線外支出是否可以扣除
6、前期工程費
7、建筑安裝工程費
⑴ 質量保修金
⑵ 裝修支出如何扣除
⑶ 工程款發票的取得
8、基礎設施建設費
9、公共配套設施費
10、開發間接費（土地增值稅與會計口徑差異）
11、加計扣除的規定
四、清算中的疑難問題解析與納稅籌劃
1、土地增值稅與會計核算、企業所得稅差異分析
2、土地增值稅清算報表與賬務分離如何處理
3、土地增值稅的優惠政策與納稅籌劃
⑴ 普通住宅定價臨界點系數（成本倒推）
⑵ 開發連體樓如何清算與籌劃思路
4、無發票如何清算土地增值稅（核定征收的運用）
5、轉讓車位、車庫、配套設施如何清算
6、營銷設施建造費如何扣除
7、清算結束后轉讓如何計算應納稅額
8、轉讓100%股權是否征土地增值稅
五、土地增值稅清算程序與方法
1、清算前期準備工作
2、鑒證機構的選擇
3、核定征收的運用
六、四川省局土地增值稅特殊政策解析
第三節：專家現場開放時間，解答學員疑難問題。 |
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