培訓(xùn)安排：2018年5月26-27日（周六、周日） 廣州
培訓(xùn)費用：4800元/人，住宿可代訂、費用自理。
課程背景：
龍頭房企上演并購大戲, 中國房地產(chǎn)市場要變天了嗎?
房地產(chǎn)業(yè)界發(fā)生了多起并購案。最近這段時間，各房企不是在并購，就是在并購的路上。
行業(yè)深度整合-----未來“退房”的企業(yè)將進一步增多.
隨著各地調(diào)控政策持續(xù)深化，房地產(chǎn)上市公司分化態(tài)勢進一步加劇，行業(yè)集中度進一步增加。
部分大型房企通過地產(chǎn)基金運作、資產(chǎn)證券化、公司股權(quán)抵押、并購標的公司股份質(zhì)押套現(xiàn)等方式的
合作，加大并購杠桿率，共同完成“蛇吞象”式并購活動。
講師簡介：朱光磊老師
南京大學(xué)MBA，中國注冊會計師，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)15年，咨詢業(yè)務(wù)7年，擔任10家百強房企集團及多家成長型房企的常年并購稅務(wù)顧問。
歷任仁恒集團財務(wù)總監(jiān)，中新集團（中國政府和新加坡政府及蘇州政府組建的合資企業(yè)）旗下房地產(chǎn)集團財務(wù)部總經(jīng)理、戰(zhàn)發(fā)部總經(jīng)理，現(xiàn)任中匯稅務(wù)師事務(wù)所高級合伙人，擔任新城控股集團、合景泰富集團、隆基泰和集團、佳源控股集團、天洋國際控股、雅達資本等數(shù)家房地產(chǎn)集團的并購稅務(wù)顧問。
一手實操一百四十余例公司并購案例與三百例土地增值稅清算。
個人著作《房地產(chǎn)稅收面對面：實務(wù)與案例》銷量近4萬冊。
培訓(xùn)過的企業(yè)：萬科、中海地產(chǎn)、凱德置地、海航地產(chǎn)、中鐵地產(chǎn)、景瑞地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、路勁地產(chǎn)、碧桂園、新城房產(chǎn)、仁恒地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、上實發(fā)展、綠地地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)等七十余家中國地產(chǎn)百強企業(yè)。為10000余個房地產(chǎn)學(xué)員做過財稅培訓(xùn)，其中，中國地產(chǎn)百強財務(wù)經(jīng)理近千人。
課程大綱：
第一部分 九種并購路徑解析與案例實操
一、在建工程并購（適用于二手土地并購）
營改增后，在建工程并購成為最流行的二手土地并購方法，也成為營改增后許多房地產(chǎn)公司的最優(yōu)選擇。可以實現(xiàn)稅負最優(yōu)，但是交易過程中也存在非常多的風險點。需要綜合考慮 25%開發(fā)節(jié)點確認、預(yù)售證與產(chǎn)證辦理前置條件確認、總包方延續(xù)施工、增值稅差額扣除土地、土地增值稅加計扣除多個關(guān)鍵節(jié)點前置調(diào)研。
已預(yù)售的在建工程轉(zhuǎn)讓土地增值稅清算可以按房屋清算與在建工程清算兩種思路進行。
案例 1 ：某房地產(chǎn)集團A公司在建工程已經(jīng)預(yù)售，A 公司被B公司合并，土地證由A變更為B，立項不改變，A 公司的在建工程土地增值稅如何清算？B 公司銷售未銷售的房屋土地增值稅如何清算？
二、投資加轉(zhuǎn)股權(quán)
投資加轉(zhuǎn)股權(quán)仍然是非房地產(chǎn)公司實現(xiàn)資產(chǎn)并購的最優(yōu)方式。許多買方公司由于購買股權(quán)而承擔股權(quán)溢價部分 64%的稅負。介紹南通投資加轉(zhuǎn)股權(quán)案例，節(jié)約稅收 5000 萬。
案例 2：2010年某非房地產(chǎn)公司B以不動產(chǎn)（帳面價值126萬公允價值8000萬）投資新設(shè)非房地產(chǎn)公司 A，享受土地增值稅免稅政策，C 房地產(chǎn)公司將 A 非房地產(chǎn)公司合并。當時免征的土地增值稅是否需要補征？2017 年土地增值稅清算，C 房地產(chǎn)公司的土地成本是多少？
三、劃撥（適用于有資源的企業(yè)）
劃撥交易方式在土地增值稅與增值稅缺少明顯規(guī)定，成為國企資產(chǎn)重組的優(yōu)先選擇。已有多個案例表明，劃撥可以實現(xiàn) 0 稅收交易，但是各地認定不同不具備普遍適用性。民企同樣適用劃撥重組方式。投資是劃轉(zhuǎn)的一種特殊形式。
案例：多家央企與國企存在資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)不征稅的案例解析。
四、分立加轉(zhuǎn)股權(quán)
分立加轉(zhuǎn)股權(quán)是營業(yè)稅下的常見交易方式，營改增后，該種交易方法的優(yōu)越性大大降低。介紹由于稅負無法轉(zhuǎn)嫁而導(dǎo)致的收購?fù)咐＝榻B分立操作過程中應(yīng)關(guān)注的風險點。
案例 4：某酒店公司通過分立將一塊凈地剝離進入新設(shè)公司A，由于酒店公司在分立環(huán)節(jié)沒有納稅，導(dǎo)致購買方不愿意對 A 公司進行股權(quán)收購。
五、轉(zhuǎn)讓股權(quán)
轉(zhuǎn)讓股權(quán)是最有利于賣方的交易方法，但是是對買方最不利的交易方法，賣方向買方轉(zhuǎn)嫁股權(quán)溢價部分 64%的稅負。同時承擔或有負債與風險。
《介紹三個轉(zhuǎn)讓股權(quán)案例的操作風險點》
股權(quán)交易方式的稅務(wù)風險集中在股權(quán)溢價的消化
《介紹七種消化股價溢價的方法》
六、 總分公司交易方式
大集團之間可以通過總分公司的方式實現(xiàn)資產(chǎn)剝離交易，同時總分公司的特殊交易模式，適用于處理一些特殊發(fā)生的事項。
我們可以實現(xiàn)總公司取得土地，分公司開發(fā)這種交易方式的稅務(wù)處理。
七、 房地分離收儲再轉(zhuǎn)讓
國企可以通過土地收儲而建筑物轉(zhuǎn)讓的方式實現(xiàn)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，規(guī)避土地甚至建筑物的轉(zhuǎn)讓稅收。《介紹兩個房地分離收儲案例》
案例 5：某房地產(chǎn)公司土地被政府收回，獲得土地補償費5億，這5億土地補償費是否交土地增值稅？
八、 出讓合同變更方式
案例：介紹通過出讓合同變更實質(zhì)轉(zhuǎn)讓土地，由于合同簽訂存在瑕疵而導(dǎo)致的2億稅款案。
九、 買資產(chǎn)
最有利于買方最不利于賣方的交易方法，賣方的交易稅負最重。
目前流行的直接買資產(chǎn)的方式是法院拍賣，為企業(yè)帶來很多的稅務(wù)風險，例如即使納稅也無法代開發(fā)票，代付的稅款無法稅前扣除。
案例 6：某房地產(chǎn)公司通過法拍從自然人甲購得一塊土地，并且為甲代付了相關(guān)稅費，但是稅務(wù)機關(guān)卻無法為自然人代開銷售土地的專用發(fā)票。
第二部分 土地拓展模式涉稅解析
一、凈地出讓模式所涉印花稅、土地使用稅、契稅風險
問題 1：母公司、項目公司、國土局三方簽訂的補充協(xié)議是否要再次交印花稅？
問題 2：印花稅的納稅主體是母公司還是項目公司？
問題 3：如果沒有約定交地日期，如何交土地使用稅？
問題 4：如果國土局沒有按期交付土地，項目公司如何交土地使用稅？
問題 5：房地產(chǎn)公司開發(fā)用地的土地使用稅什么時候停止交納？
問題 6：未辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)的集體用地，由誰交稅？
問題 7：如果土地出讓合同中沒有包含市政建設(shè)配套費，市政建設(shè)配套費通過規(guī)費的形式在前期報批報建時收取，這市政建設(shè)配套費是否作為契稅的計稅基礎(chǔ)？
二、房地分離出讓如何納稅
問題 1：房與地分離，應(yīng)該按什么作為契稅的計稅依據(jù)？
問題 2 購入在建工程開發(fā)，銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅是否可以扣除在建工程已交流轉(zhuǎn)稅？
問題 3：土地變性合同是否交契稅？是否交印花稅？
三、拆遷補償用房的涉稅處理
問題 1：拆遷補償用房是否交流轉(zhuǎn)稅？計稅依據(jù)是什么？何時交？
問題 2：拆遷補償用房是否交企業(yè)所得稅？計稅依據(jù)是什么？
問題 3：拆遷補償用房土地增值稅如何處理？
四、集體用地房地產(chǎn)開發(fā)的特殊處理
問題 1:以集體用地進行投資，取得定額收益，如何交稅？
問題 2：由于企業(yè)搬遷取得的建筑物及固定資產(chǎn)補償款如何交稅？
問題 3：聯(lián)合建房取得的收入如何交流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅？
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