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城市更新稅收與規劃管控暨國地稅合并下的房地產企業成本核算財稅風險深度剖析及規劃策略

（本課程滾動開課，如遇開課時間或者地點不合適，請撥打010-62258232咨詢最新時間、地點等培訓安排！）

培訓安排：2018年12月14–16日深圳
培訓對象：各房地產企業總裁、總經理、財務總監、財務經理、財務部、運營管理、拆遷管理、戰略投資等部門及注冊會計師、稅務師和企業納稅經辦人員。
培訓費用：3980元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）。

第一課題：2018城市更新項目稅收與規劃管理＜2018年12月14日1天由張老師主講＞
深圳土地資源稀缺，更新項目多且獨具特色，風險案例較多。英國諺語：“死亡與稅收不可避免”，中國稅改方向是減稅、放管服改革加嚴征管，偷稅行為風險不斷增大。
為了更好地指導企業實現對城市更新項目的選擇、盡調、評估，設計并購方案及全過程稅費優化，我公司邀請行業專家與您共享行業機密——現特邀深圳最具實戰經驗的城市更新稅務籌劃專家張老師開設此課程，希望能給廣大業界同行有所指導跟啟發，讓我們一起共同研究如何防范稅務風險，本課結合實務案例研究學習相關政策，助您合理規劃節稅增收學習相關政策，正確理解并執行，節稅增收！

主講專家：張老師
合伙人、注冊會計師、注冊稅務師。任職于全國前八強5A級稅務師事務所、內資全國前三強會計師事務所。受聘擔任二十多家知名地產集團、上市公司、集團公司的常年稅務顧問。專注于房地產稅務規劃、并購重組稅務規劃、IPO上市財稅規劃、稅務風險診斷、培訓顧問等工作，具有豐富的資本交易架構設置、城市更新（三舊改造），房地產稅務籌劃咨詢顧問及清算經驗。
近年來多次受邀在稅局系統內部及全國各大培訓機構講解房地產稅收與資本稅收。授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評，被業內稱為“財稅實戰大咖”。

主講內容：
深圳城市更新稅收與規劃管控（案例分析為主）
1．城市更新項目稅收界定
2．拆遷性質決定稅收
3．拆遷補償收入涉稅分析
4．政策性搬遷企業所得稅5年延緩納稅界定與風險
5．拆遷補償收入個人所得稅界定
6．營改增對不同性質補償稅收處理與風險管控
7．開發企業成本費用票據管理與爭議
8．城市更新項目開發商的稅制優惠
9．回遷房流轉稅政策演變與管控
10．營改增140號文新政與具體實施問題
11．回遷房企業所得稅收入與成本確認
12．城市更新項目土地增值稅解析
13．拆遷互補差價問題的財稅處理
14．回遷房的土地增值稅預征與清算
15．回遷房——再轉讓稅收問題
16．房企參與前期拆遷財稅處理
17．深圳城市更新特色與稅收界定
18．拆遷補償費界定爭議與確認
19．自拆自建成本扣除界定與風險管控
20．土地整備利益統籌項目
21．深圳工改工項目稅收特色
22．配建新型產業用房無償移交問題
23．無償配建與移交廉租房（人才性保障房）的稅收界定
24．城市更新不同合作模式稅負分析
25．合作建房稅收風險與管控
26．合作建房分回房產再轉讓土增稅爭議
27．廣東省“三舊”改造之市場主導模式

第二課題：國地稅合并下的房地產企業成本核算財稅風險深度剖析及規劃策略＜2018年12月15-16日2天由李老師主講＞
國地稅合并無疑是2018年最大的財稅事件，合并給納稅人帶來納稅便利的同時，風險也與之而來，各稅種的關聯性及同步稽查將是財稅人員不得不面臨的新風險和挑戰。再加上“金三”形成以軟件系統測評分析、預警評估、風險推送的稽查新模式，多證合一、稅收實名制認證、個人稅號、信用體系、一案雙查、雙搖號稽查制度、警稅協作、紀稅協作等稅收新措施的助力，一張嚴密的稽查網絡已經鋪開。
房地產企業開發周期長，成本費用核算復雜，涉稅種類多，稅收風險大，尤其在開發產品成本費用核算上財稅風險極高，成為稅務稽查的重中之重，如何進行正確核算并規避稅收風險，是每個房地產財務人員不得不面對的問題。
隨著個人收入和財產信息系統建設及個人所得稅立法的推進，個人所得稅被推到風口浪尖上，社保在2019年改由稅務機關征收，像研究稅收政策一樣研究社保政策，像征稅一樣征收社保的環境下，沒有全部繳納或者沒有按照標準繳納社保將如何應對？社保是否成為壓垮企業的最后一根稻草？而社保和個人所得稅、企業所得稅的比對會給企業帶來哪些風險？這些都將成為財稅人員迫在眉睫的問題。
本次培訓以房地產企業最復雜、涉稅風險最高開發產品成本核算為核心，為大家詳細剖析相關財稅處理、涉稅模糊區及稽查高風險事項，講述企業對內的規劃策略和對外的稽查應對技巧，輔助典型的案例，并對個稅新政、社保改嫁及“高風險”的財稅人員的自保措施進行闡釋，使參會人員不虛此行。

主講專家：李老師
注冊會計師，注冊稅務師、資產評估師、全國管理咨詢師；北京財稅研究院研究員；中央財經大學、北京國家會計學院、河北財經學院等院校特聘講師；著名實戰派地產稅務專家。現擔任多家大中型地產建筑企業和稅務、審計、評估等稅務顧問工作。從事稅務工作20余年，熟悉稅收征管工作的實際情況，深諳企業的涉稅需求，具有豐富稅務實戰經驗，并操刀數十家上市公司及大型企業稅收籌劃。先后在上百個城市舉辦過財稅專題講座與培訓，深受業內人士好評。在培訓中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務實踐結合，講授由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好，業內稱為“實戰大師、金牌講師”。

主講內容：
一：國地稅合并等稽查新環境對房地產影響及規劃策略
1．國地稅合并對企業的所有稅種一網打盡
2．稅種關聯度使企業涉稅風險驟增
3．社保“改嫁”稅務局使企業的財稅風險加劇
4．“剪不斷理還亂”個稅改革與社保、人工費用的曖昧關系
5．金三全面上線使企業涉稅風險無形可遁：互聯網+大數據+云計算
6．新征管形式下企業面臨的八大風險
二：土地征用及拆遷補償費財稅風險剖析及規劃策略
1．拿地各種形式涉稅成本對比及規劃策略
2．增值稅稅率變動對發票開具的影響及風險管控
3．納稅義務發生時間涉稅風險剖析及應對策略
4．不可忽視的票據風險及新政剖析
5．紅線外支出稅收風險排查與節稅策略
6．拿地階段不可忽視的土地使用稅、耕地占用稅、契稅及規劃策略
7．土地閑置費“兩稅”列支涉稅風險把控及處理技巧
8．母公司拿地子公司運營涉稅風險把控及規劃策略
9．營改增對土地成本列支的影響及風險管控
10．土地一級開發的涉稅處理及稅收風險點
11．政府返還資金對開發成本的影響及涉稅風險把控
12．拆遷補償費涉稅誤區及規劃技巧
三：前期工程費財稅風險剖析及規劃策略
四：建筑安裝工程費財稅風險剖析及規劃策略
1．《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》新政剖析及風險管控
2．發票列支稅收原則及5大特例
3．稅前扣除憑證“三性”原則及風險把控
4．告知60日內補開、換開票據新規及處理技巧
5．成本費用四大扣除項目及風險剖析
6．成本、費用劃分原則及風險把控
7．計稅成本對象確定的六大原則及處理技巧
8．成本費用處理七部曲及要點把控
9．成本費用稅務稽查四大風險點
10．完工條件—成本核算的分水嶺
11．三類后續支出財稅處理要點把控
12．商住一體樓成本劃分涉稅風險把控及規劃策略
13．四項預提費用涉稅風險把控及處理技巧
14．建安成本指標和工程預決算在成本列支中的指導作用
15．掛靠開票涉稅風險把控及處理技巧
16．甲供工程（甲供材、甲供設備）涉稅風險把控及規劃策略
17．4種加計扣除及涉稅風險把控
18．硬裝、軟裝（拎包入住）涉稅風險剖析及規劃策略
19．營銷策略（買房送家具等）涉稅風險把控及規劃策略
20．虧損向前彌補涉稅要點把控及案例剖析
五：基礎設施和公共配套設施財稅風險剖析及規劃策略
1．基礎設施和公配財稅要點把控
2．可售面積之爭？
3．綠化費涉稅誤區及處理技巧
4．地下車庫到底要不要分攤土地成本？
5．地下室、車庫的歸屬問題及實操處理
6．車庫常見財稅誤區及各稅種處理技巧
六：開發間接費用及開發費用財稅風險剖析及規劃策略
1．營改增對融資業務的影響、涉稅要點把控
2．金融機構融資涉稅風險把控及規劃策略
3．資金拆解涉稅風險把控及規劃策略
4．股東借款企業使用涉稅風險把控及規劃策略
5．融資費用在企業所得稅和土地增值稅扣除差異處理
6．開發成本和開發間接費用涉稅風險把控及應對技巧
7．物業啟動費在計算土地增值稅時能否扣除？
8．營銷設施費用涉稅風險把控、自查與調整
七：稅金及附加財稅風險剖析及規劃策略
八：個人所得稅新政剖析及規劃策略
1．4項綜合所得收入額實戰操作及處理技巧
2．專項扣除常見誤區及處理技巧
3．6項專項附加扣除深度剖析及實操技巧
4．過渡期工資薪金所得實操及處理技巧
5．年終一次性獎金“生死未卜”及規劃策略
6．不可忽視個稅征管程序和稽查新手段
九：社保破局及財稅風險管控策略
1．社保繳費與“兩稅”比對差異應對
2．社保繳費的基本規則與違規處罰
3．社保的繳費范圍及處理技巧
4．社保的繳費基數及管控策略
5．那些“工資”項目不計入社保繳費基數？
6．社保“運籌帷幄”策略
十：房地產企業財稅布局及風險防范