【培訓安排】2018年5月26-27日 北京
【課程費用】3800元/人(含授課費、場地費、資料費、會務費、茶歇費等,參會學員若需安排住宿，費用自理。)
【培訓背景】
2018年，隨著市場變化和政策邊際效應遞減，調控壓頂、市場降溫、行業(yè)分化、企業(yè)整合速度和洗牌速度加快。銷售、開發(fā)投資將會低位企穩(wěn)。房價從三四線城市開始回落，但不是急落！
2018的房地產(chǎn)市場以下趨勢：
一、巨頭崛起行業(yè)集中度再度提升；
二、并購升級大魚吃小魚繼續(xù)演繹；
三、樓市趨穩(wěn)（2018年料比2017跌一成以上），穩(wěn)中有升有降；
四、調控長效機制加快落地。
2018的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)特征主要有：
一、上半年銷售金額、面積仍繼續(xù)下滑，全年庫存面積繼續(xù)增大；
二、受政策影響投資增速仍有探底過程，全年增幅在0-5%之間；
三、市場低迷，較難拉動新開工量整體增長，全年繼續(xù)低位；
四、土地市場“量跌價升“，集中一、二線熱點城市格局難改變。
土地購置面積指標并不會出現(xiàn)大幅增長，整體企業(yè)土地購置規(guī)模較2017年難有提升。成交金額方面，多地新房限價銷售的政策下，2018年的市場難以持續(xù)高地價。
“地價”作為本輪調控的核心之一，與房價息息相關，調控的重點對象，除了各城市針對土地出讓設定了熔斷、限價等門檻，對于土地拍賣資金從嚴審查也將抑制土地成交價款不斷攀升。總體來看，全年土地成交金額與2017年相持平、小幅上漲概率大。
隨著行業(yè)的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商越來越重視前期的土地獲取，及市場定位與目標客戶的產(chǎn)品需求分析。本課程培訓，將幫助開發(fā)企業(yè)提高自身的拿地能力，更有效的規(guī)避各種拿地模式和渠道的風險，做好房地產(chǎn)開發(fā)項目兼并收購與合作開發(fā)工作。
1、讓企業(yè)如何正確的拿地？分享土地獲取經(jīng)驗;
2、拿地的創(chuàng)新模式和渠道有哪些？分享標桿地產(chǎn)如何從土地獲取、前期策劃、項目規(guī)劃設計等方面入手，在開發(fā)前期最重要的環(huán)節(jié)上突破;
3、各種拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規(guī)避？
4、項目兼并收購與合作開發(fā)的流程與關鍵要領
【培訓大綱】
第一部分 《關于目前的土地市場》
一、房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析與決策
1.2018年房地產(chǎn)業(yè)的政策導向
目前國內房地產(chǎn)行業(yè)的投資形勢
房地產(chǎn)調整的宏觀規(guī)律及變化應對
第二部分《關于拿地》
一、企業(yè)如何正確的拿地？
1.區(qū)域土地開發(fā)模式的轉變
（1）、粗放開發(fā)方式向集約開發(fā)方式的轉變
（2）、房地合一方式向房地分離方式的轉變
（3）、生地開發(fā)方式向熟地開發(fā)方式的轉變
2.八大“勾地”攻略及地產(chǎn)并購實務
（1）、三種最常見的方式
案例解析：兼并或合并、在建項目轉讓
（2）、股權托管
（3）、變更用地類型
（4）、染指“插花規(guī)劃”
3.房地產(chǎn)并購實務及案例分析
（1）、法規(guī)政策
（2）、交易結構
（3）、盡職調查清單及案例分析
（4）、并購交易談判及文件清單
二、房地產(chǎn)企業(yè)前期投資拿地決策要領
1.企業(yè)投資戰(zhàn)略的堅守和投資策略的調整
“道”與“術”解析：標桿房企投資戰(zhàn)略和拿地策略
2.如何選城市：城市評價標準和指標體系
3.如何選合作伙伴：企業(yè)自身產(chǎn)品定位與價值判斷
案例：標桿地產(chǎn)標準化拿地體系流程解析
4.投資測算指標定位和風險管控
(1)靜態(tài)測算或動態(tài)測算
(2)標桿地產(chǎn)前期關注的經(jīng)濟指標類型解讀
(3)開發(fā)周期在5年、3-5年、3年以內的項目測算指標
5.如何解讀“客戶、產(chǎn)品與土地”三位一體
案例分析：xx地產(chǎn)前期定位和項目建議
三、案例剖析房地產(chǎn)拿地模式的創(chuàng)新方向及敏感點
1.新市鎮(zhèn)（特色小鎮(zhèn)等）開發(fā)模式
2.產(chǎn)城融合（華夏幸福模式）案例
3.輕資產(chǎn)模式（名牌聯(lián)合模式）
4.城市更新（大灣區(qū)勾地模式）
5.主題地產(chǎn)模式
6.商業(yè)綜合體帶動模式
7.集體土地土地流轉類
8.案例解析新思路下的勾地
A.大盤開發(fā)模式
B.文化旅游地產(chǎn)項目的拿地
C.租售并舉的配置用地
四、新形勢下企業(yè)兼并收購、合作開發(fā)獲取土地的策略解析
1.新形勢下，兼并收購模式
(1)兼并收購決策依據(jù)
(2)收購主體確定
(3)兼并收購的基本流程
2.兼并收購模式選擇
A.資產(chǎn)收購
(1)資產(chǎn)收購的門檻條件
(2)收購流程、關鍵節(jié)點
(3)優(yōu)劣勢分析與案例分析稅務模型
B.股權收購
(1)收購流程
(2)優(yōu)劣勢分析
(3)案例分析基本原則和操作要領
C.國企重組
3.合作開發(fā)模式及案例解析
(1)規(guī)范化聯(lián)合模式
(2)直接轉讓土地使用權模式
(3)以土地使用權投資模式 一方出地，一方出錢
(4)整體產(chǎn)權轉移模式
4.案例分析其他關注要點
(1)盡職調查要素與盡調報告圖表
(2)溢價處理
(3)關鍵節(jié)點
(4)風險控制思路
五、標桿地產(chǎn)內部投資體系及專項獎罰制度案例
1.拿地專項考核與獎罰
2.報批報建專項獎罰節(jié)點設置與條款梳理
3.合伙人模式與年薪制度
4.中介市場的居間游戲規(guī)則
六、投資拿地風險類型及控制策略
1.各種風險對投資決策的影響程度
2.如何建立有效的投資風險預警機制
3.項目后評價對風險管理。
七、 股權收購獲取項目實操及風險防范
1. 收購不同性質企業(yè)股權的法律障礙
2. 股權收購如何合理避稅
3. 股權收購獲取項目的利弊分析
4. 股權收購項目風險的事前、事中風險防范，事后處置
5. 案例分析股權收購及并購項目的八大問題
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