【培訓時間】2019年10月26-27日（周六、周日）
【培訓地點】杭州海外海百納大酒店(杭州市沈半路456號)
【培訓費用】3980元/人（包含：培訓費、資料費、場地、中餐、茶點、現場咨詢費等）
【培訓對象】
·各市區縣稅務局、稅務師事務所、會計所、律師所律師、財稅咨詢公司等工作相關人員
·各房地產業董事長、總經理、分管副總、財務(稅務)總監、財務經理、財稅主管、主辦會計等財稅相關人員
【課程收益】
今年7月16日《中華人民共和國土地增值稅法》征求意見稿橫空出世，朋友圈被征求意見稿刷屏了。征求意見透露出未來土增稅的巨大轉變：土增稅法將上位為國家法律；出讓、轉讓集體房地產將納入征稅范圍；納稅人須根據項目情況及稅法要求自行進行土增稅清算……房地產的冬天要來了嗎？通過新的土增稅法，房地產企業又該如何應對？對房地產開發企業而言，重要的則是活好當下：在國家密集調控背景下，特別是稅收法律政策缺乏嚴密性、科學性、合理性的情況下，如何做好賬務處理與土增稅的清算，有效規避清算的風險？在全面增值稅以及國地稅合并之后，面對強大的大數據新系統下的稅收征管等手段，房地產開發企業又該如何有效規避土地增值稅的稽查風險？如何在不違反稅收法律法規的前提條件下，全面實施土地增值稅籌劃，提升企業效益呢？
【培訓講師】林老師
中國注冊稅務師、會計師、律師。我國著名的房地產納稅規劃實戰籌劃專家，被譽為房地產財稅答疑“第一人”。
現為某省稅務局官員，國家稅務總局講師團成員，國家稅務總局稽查人才庫、所得稅人才庫優秀人才。廈門國家會計學院碩士研究生導師、閩南師范大學等數所院校客座教授，多次組織、參與全國稅收大要案稽查工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累，并著有《土地增值稅清算操作指南》1-5版、《房地產企業所得稅匯算清繳》2019版等。
【課程大綱】
第一部分：房地產企業 重、特、難點業務會計核算與涉稅實務
一、拿地環節重特事項會計核算實務操作與涉稅風險防范
1.土地價款從銷售款項中減除應如何進行會計核算，涉稅風險主要在哪里？
2.企業取得包括土地出讓金返還等在內的各種政府性資金應如何進行會計核算與稅務處理？
3.各類補償性支出（拆遷安置費、通風采光等）及實物性補償支出會計應如何核算，涉稅問題主要有哪些？
4.拿地時紅線外附加工程（修路搭橋建公園等）應如何進行會計處理，稅務上該如何處理？
5.拿地時配建的有償限價房或無償人才公寓、社會保障房等會計核算如何處理？稅務上又該如何處理？
6.購買在建工程（爛尾樓）取得的項目或土地會計核算應注意什么問題？涉稅處理時又會產生什么不利影響？
7.結婚生子式與友情同居式的合作建房有何不同？會計核算與稅務處理都各有什么優缺點？
8.以承債式股權收購取得項目稅收如何處理？
9.以債務重組或破產重組介入項目會計核算如何處理？涉稅問題又該如何處理？
二、開發環節重特事項會計核算實務操作與涉稅風險防范
1.合同內甲供材與合同外甲供材差異在哪？會計如何核算？稅務處理上有何區別？
2.園林綠化工程或自購綠化苗木會計如何核算？稅務處理上有何奧妙？
三、預（銷）售環節重特事項會計核算實務操作與涉稅風險防范
1.收到內部認購款應如何進行會計核算？又該如何進行稅務處理？
2.捆綁銷售（買房捆綁精裝修、買房捆綁銷售車位等）應如何進行會計核算？稅務處理上有什么風險？
3.委托第三人團購銷售、付三抵五等促銷應如何進行賬務處理？稅務上如何認定？
4.房地產項目進行分銷應如何進行處理？分銷費用在稅務上如何認定？
5.買房送汽車、家電等買一贈一行為會計處理有何問題？稅務上如何認定？
6.售后回租的稅務風險主要有哪些？
四、物業自持環節重特事項會計核算實務操作與涉稅風險防范
1.開發產品自持經營的會計核算與稅務處理有何特點？
2.開發產品租賃經營應如何進行會計核算，稅務處理上有什么空間？
第二部分：土地增值稅清算實務與風險控制
一、土地增值稅政策與清算技巧
1.土地增值稅的法定清算條件和指定清算條件各是什么？
2.企業符合法定清算條件而不清算有什么納稅風險？指定清算條件滿足的情況下自行清算是否可行？
3.稅務稽查部門能否對企業未清算的項目進行土地增值稅清算并進行處理？
4.房地產項目的清算單位以什么為標準？全國各地的掌握口徑是否相同？
5.一個清算單位中普通住宅和非普通住宅、非住宅是否必須分開計算增值額并繳納土地增值稅？不分開的情況下有什么風險？
6.房地產開發成本的成本對象如何劃分？如果不按建筑面積劃分有什么稅務風險？
7.納稅義務發生時間與稅款清算時間有什么區別？清算的土地增值稅稅款在什么情況下可以加收滯納金或處以罰款？
8.分期開發的房地產扣除項目金額如何劃分？
二、房地產轉讓收入的稅務處理
1.取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？
2.營改增前后房地產項目的轉讓收入發生了什么樣的變化？
3.土地增值稅在營改增后對房地產企業而言利弊如何？
4.銷售面積發生差錯存在補退款如何處理？
5.收取的違約金、滯納金、賠償金等價外費用要不要計算繳納土地增值稅？
6.代收代付的水電增容費、有線電視安裝費、網絡費等如何處理？
7.開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產是否需要視同銷售？該如何處理？
8.將車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產轉讓收入？
9.將不能銷售的公共配套設施對外銷售了又該如何處理？
10.將自有的土地承包他人開發收取的承包金如何做稅務處理？
11.企業合并、分立等過程中發生的房地產權屬轉移是否應當征收土地增值稅？
12.拆遷安置土地增值稅如何計算？
13.以上各種行為的增值稅、企業所得稅等其他稅種的處理又是如何規定的？
三、土地增值稅準予扣除項目金額的確認問題
1.準予土地增值稅前扣除的確認原則與企業所得稅稅前扣除原則有什么異同？
2.取得土地使用權所支付金額如何確認？土地閑置費的土地增值稅和企業所得稅處理是否一樣？
3.存在土地出讓金返還的情況下，土地成本該如何確認？增值稅、企業所得稅對此種情況該如何處理？
4.存在支付拆遷補償費或拆一還一實物安置的情況下，支付的拆遷補償費和實物安置的房產如何處置？增值稅、企業所得稅又該如何處理？
5.拿地時存在附加條件（人才公寓、紅線外附加工程等）土地增值稅清算時該如何處理？
6.土地成本在計算增值稅時全額作為銷售額的減除項目處理，在土地增值稅清算時是否還可以全額作為計算扣除項目金額處理并加計扣除？
7.以股權轉讓方式取得的項目土地成本如何認定？
8.以投資入股取得的房地產項目土地成本如何認定？
9.購買爛尾樓等在建工程取得的房地產項目需要取得什么票據？土地增值稅清算時其購進成本能否加計扣除？
10.企業開發的房地產項目投入時候后或轉為固定資產處理后再用于銷售如何計算扣除項目金額？能否加計扣除？
11.房地產開發成本如何確認？
12.房地產開發費用和與轉讓房地產有關的稅金如何確認？
13. 關于大市政配套費是否可以銷項抵減（國稅發{2009}31號）?
第三部分：現場疑難問題解答（問題請提前打印或書寫工整，杜絕長篇大論）
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