培訓安排：2018年9月28-29日 鄭州百利中州國際飯店
培訓對象：各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。
培訓費用：3380元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）
培訓背景：
房地產行業的納稅風險始終居高不下。一方面，與房地產開發業務相關的稅收政策較為復雜，不僅艱澀難懂，而且沖突不斷；另一方面，國家加大了對房地產行業的宏觀調控力度，其中在稅收調控上也有增無減，特別是近幾年來，稅務機關始終將房產業作為稅務稽查的重點。
面對涉稅風險居高不下的現實，房地產開發企業該如何采取有效措施防控涉稅風險，避免不必要的損失呢？提升自身的應對能力乃是最根本的策略。
另外，8月31日，十三屆全國人大常委會第五次會議表決通過了關于修改個人所得稅法的決定。對房地產企業來說，也必須在第一時間系統把握最新的個人所得稅法律政策，以規避涉稅風險，實現企業利益與員工個人利益的最大化。
培訓收益：
1．了解房地產開發業務全程的涉稅處理特點及其風險防控一般規律；
2．熟悉并掌握房地產開發全程所涉及到的稅收政策及其業務內容；
3．通過案例分析，尋找、挖掘出房地產開發中存在主要涉稅風險點；
4．系統把握房地產開發業務涉稅問題處理及風險防控的基本手段與方法；
5．能夠在實踐中，有效開展納稅籌劃策略，降低稅收負擔，化解納稅風險；
6．消除當前假冒偽劣籌劃思路的影響，避免不必要的納稅籌劃風險發生；
7．了解個人所得稅法第七次大修的主要內容，并掌握新舊稅法的差異；
8．探尋個稅風險規避之策，實現企業利益最大與個人財富增值的完美結合。
培訓講師：胡老師
注冊稅務師、法律碩士、國內著名財稅專家。長期從事企業納稅籌劃研究與實務操作。在《財政研究》、《經濟研究參考》、《涉外稅務》、《財會通訊》、《稅務與經濟》等報刊發表論文百余篇、實務類文章六百余篇，有十余篇文章被中國人民大學報刊復印資料全文轉載；出版有《新納稅申報表填報》、《個人所得稅法解讀》、《企業所得稅匯算清繳手冊》等�，F為北京財稅研究院、瑞昌財學院特聘教授；中國建筑財稅協會、中國稅網特約專家；中國納稅答疑網答疑專家，個人所得稅專家庫成員，在業界享有“財稅百事通”、“稅法活字典”稱號。
長期從事建筑業、房地產行業的稅收政策操作、稅收籌劃、稅務稽查風險防控、投融資運作、所得稅匯算清繳等課程的講授，深受廣大學員好評。先后在北京、上海、深圳、廣州、南京、鄭州等100多個城市舉辦過講座與培訓。其授課特點是：總能將法律邏輯與會計嚴謹融為一體，實現豐滿理論與骨感實操的和諧統一，睿智中飽含幽默，調侃中盡顯專業。
培訓大綱：
第一節：2018年最新個人所得稅法政策解讀
一．個人所得稅法的修訂概述
1．個人所得稅法修訂的背景
2．個人所得稅法十大修訂內容
3．稅法修訂與重新立法的差異
4．稅法修訂對經濟的影響分析
二．居民納稅人與非居民納稅人
1．居民與非居民納稅人的引入
2．居民與非居民的義務差異比較
3．居民納稅人斷定標準的變化
三．稅目分類的簡并及取舍調整
1．經營所得稅目包含哪些內容
2．綜合所得：是綜合還是分類？
3．其他所得：消失意味著什么？
4．稅目的調整并非簡單的加減
⑴ 法治時代的開啟？
⑵ 雙重身份的滅失？
⑶ 必須對歷史清算？
⑷ 個稅會向何處去？
四．稅收減免優惠的小幅度調整
五．費用扣除標準的調整與變化
1．工資薪金所得費用扣除標準
2．起征點與免征額是同一概念嗎？
3．費用扣除標準究竟從何時施行？
4．費用扣除標準調整影響有幾何？
5．勞務報酬等扣除標準有什么變化？
6．稿酬所得可扣除多少費用？
7．綜合所得該如何計算確認所得？
8．財產轉讓與財產租賃的扣除差異
9．個人的公益捐贈能否稅前扣除？
10．老外的費用扣除是否也會調整？
六．專項扣除與專項附加扣除的增設
1．專項扣除都包括了哪些內容？
2．專項附加扣除的內容有哪幾項？
3．專項附加扣除該如何進行稅前扣除？
4．新稅法后單身是不是會多繳稅？
七．稅率與收入級距的調整及影響
1．工資薪金所得級距及稅率的調整
2．經營所得級距及稅率的調整
3．稅率與級距調整對稅負的影響
4．調整后的稅率、級距適用時間
八．稅收征管措施的變化及調整
1．個稅申報方式的調整與簡化
2．按年征收后年終獎金如何計稅？
3．反避稅條款的增設及其風險
4．個稅匯繳規定及其時間規范
5．納稅人識別號透露出的信息
6．自然人涉稅信息的共享
第二節：房地產開發涉稅處理特點及其風險防控概述
一．房地產開發涉稅處理的特點
1．涉及稅種的特殊性
2．稅種政策的特殊性
3．稅種周期的特殊性
4．開發成本的隱蔽性
5．銷售收入的公開性
6．稅收風險的滯后性
二．涉稅處理及風險規避簡單粗暴
1．偷稅逃稅幾乎成為全行業的規則
2．開發商品銷售遠比財務規范重要
3．涉稅風險管理就是財務部門的事情
4．與稅務搞好關系就可規避納稅風險
5．只要把賬做好納稅風險就會少
6．依法納稅就不會有什么納稅風險
三．房地產開發全程涉稅風險的防控
1．案例解析涉稅風險防控體系的構建
2．大數據時代涉稅逃稅將得不償失
3．確定最適當的目標乃是根本之策
4．全面構筑納稅風險防控的三道防線
第三節：公司設立階段的納稅處理與風險防控
一．公司設立階段涉及稅種及其政策
1．印花稅
⑴ 認繳資本下印花稅存在的主要風險
⑵ 非貨幣性資產投資中的印花稅風險
⑶ 簽訂N年房租合同時如何繳納印花稅
⑷ 土地租賃合同是否繳納印花稅
2．契稅
3．房產稅
⑴ 無租使用他人房產是否需要繳納房產稅？
⑵ 免租期使用他人房產如何繳納房產稅？
⑶ 租入房產后裝修是否繳納房產稅？
⑷ 在租入土地上蓋房自用是否繳納房產稅？
4．土地使用稅
二．設立階段涉稅難點解析與風險防范
1．公司組織架構設計與涉稅風險規避
2．公司股權架構設計與納稅籌劃運作
3．公司設立地點選擇與涉稅風險處置
4．開辦期的界定及其涉稅政策特別規定
5．個人名字的資產如何落到公司名下最優？
6．公司設立必須考慮的上市運作風險規劃
第四節：土地取得階段的納稅處理及其風險防控
一．開發企業獲取土地的一般方式歸納
二．土地取得階段涉及的稅種及其政策
1．印花稅
⑴ 土地使用權出讓合同是否繳納印花稅？
⑵ 未簽訂土地使用權轉讓合同是否不用繳納印花稅？
⑶ 補交增加容積率的土地差價是否需要補交印花稅？
⑷ 耕地占用稅是否構成印花稅的依據？
⑸ 土地使用權證書該如何繳納印花稅？
2．耕地占用稅
⑴ 招拍掛方式獲得的土地必須繳納耕地占用稅嗎？
⑵ 耕地占用稅是否作為契稅的計稅依據？
3．契稅
⑴ 大配套設施費是否構成契稅計稅價格？
⑵ 土地優惠及減免款是否需要交契稅？
⑶ 補繳的大配套費是否繳納契稅？
⑷ 拆遷安置費用是否作為契稅的計算依據？
4．土地使用稅
⑴ 何時開始繳納土地使用稅？
⑵ 何時終結土地使用稅納稅義務？
⑶ 土地使用稅究竟使用哪個科目核算？
⑷ 土地使用稅是否可以計入開發成本？
⑸ 土地使用稅能否作為土地增值稅的扣除項目？
⑹ 土地受讓合同時間條款的納稅籌劃處理
5．增值稅
⑴ 計算增值稅時，土地成本可以扣除嗎？
⑵ 拆遷費用能否在計算增值稅時扣除？
⑶ 受讓的土地成本如何作進項稅額抵扣？
⑷ 招投票中的進項稅額能否抵扣？
三．土地成本的核算與計量
1．土地成本究竟包括了哪些內容？
2．上述相關稅費是否構成土地成本的內容？
3．土地成本確認的憑證處理與規范
4．一二級聯動開發下土地成本的確定
四．涉稅疑難問題解析與風險防范
1．取得政府土地返還款是確認收入還是沖減成本？
2．企業發生的拆遷補償該如何規避納稅風險？
3．“拆一還一”業務該如何準確進行納稅處理？
4．購買在建工程獲取土地繼續開發如何納稅？
5．以收購股權方式獲得土地是否可行？有何風險？
6．以股權收購方式獲得土地后如何規避涉稅風險？
7．土地受讓主體是否有什么講究？對稅負有何影響？
8．因囤地而繳納土地閑置費對納稅有何影響？
9．房地產企業進行土地一級開發如何納稅？
10．以不同商業目的調節土地價款是否可行？
11．如何利用政策實現母子公司間土地無稅轉移？
第五節：規劃設計階段的納稅處理及其風險防控
一．規劃設計不只是對開發項目的規劃與設計
1．稅務風險控制必須在事前進行
2．本階段都需要規劃設計哪些涉稅風險？
二．規劃設計階段涉及的稅種及其政策
1．印花稅
⑴ 房產設計合同是否需要繳納印花稅？
2．增值稅
⑴ 規劃設計費的進項抵扣需要注意的細節
⑵ 向境外支付的規劃設計費是否需要扣繳增值稅？
⑶ 設計企業是選擇做一般納稅人還是小規模納稅人？
⑷ 符合一般納稅人條件不登記時會有什么不利后果？
3．企業所得稅
⑴ 支付境外的設計費如何扣繳企業所得稅？
⑵ 甲方承擔設計方的差旅費該如何處理？
⑶ 境外企業提供設計咨詢服務是否扣稅？
三．涉稅疑難問題解析與風險防范
1．出于稅負考慮需要對產品類型進行規劃設計嗎？
2．開發產品是一次性開發還是分期開發？
3．合作建房有哪些主要形式？應在那個階段納稅？
4．前期規劃設計費的資本化與費用化選擇與籌劃
5．以流轉稅換土地增值稅的籌劃運作錯弊分析
第六節：建設開發階段的納稅處理及其風險防控
一．建設開發階段涉及的稅種及其政策
1．印花稅
⑴ 建筑施工合同該如何計算繳納印花稅？
⑵ 企業間的借款合同是否需要繳納印花稅？
⑶ 材料采購合同如何開展印花稅籌劃？
⑷ 印花稅能否計入到房地產開發成本？
2．土地使用稅
⑴ 開發期間的土地使用稅是資本化還是費用化？
⑵ 22號文的調整對房地產企業有什么大影響？
⑶ 供開發使用的房產是否繳納土地使用稅？
3．房產稅
⑴ 開發過程中自有自用房產如何繳納房產稅？
⑵ 開發過程中的售樓部房產是否繳納房產稅？
⑶ 開發進程中的臨時設施是否需要繳納房產稅？
4．企業所得稅
⑴ 境外企業為開發企業施工是否扣繳企業所得稅？
⑵ 勞務工費用如何規范地進行稅前扣除？
5．增值稅
⑴ 選擇向一般納稅人采購還是向小規模納稅人采購？
⑵ 應否協助建筑施工企業適用簡易征收？
⑶ 貸款利息及相關業務的進項稅額能否抵扣
⑷ 差旅費的進項稅額到底能否抵扣？
⑸ 交際應酬費用中的進項稅額能否抵扣？
⑹ 紅線外項目是否視同銷售？進項能否抵扣？
⑺ 勞務費用外包是否可以進行增值稅抵扣籌劃？
二．房地產開發成本的歸集與處置
1．房地產開發成本的主要內容及差錯規避
2．如何準確地確定成本對象并對成本對象進行劃分？
3．共同成本包括哪些，如何進行合理分攤？
4．確定開發成本的依據是什么？發票還是其他？
5．合作建房項目下成本費用的歸集與核算
三．涉稅疑難問題解析與風險防范
1．合同簽訂與發票取得應注意的涉稅風險
⑴ 能否要求建安企業在開發項目所在地開票？
⑵ 設計與建安勞務一并提供時，房開企業應如何索票？
⑶ 銷售自產貨物并提供建筑勞務應提供什么發票？
⑷ 銷售電梯并負擔安裝應提供什么發票？
⑸ 房企與建筑企業間的違約金該如何規避風險？
⑹ 合同中的價格條款含稅好還是不含稅好？
⑺ 發票是否具有收付款憑證的法律效力？如何規避？
⑻ 如何通過合同全面規避發票憑證涉稅風險？
2．全面增值稅時代甲供材的處理與規劃
⑴ 甲方提供材料與甲方提供設備怎樣納稅？
⑵ 裝飾勞務的清包工如何納稅？
⑶ 甲供材發票如何開具？
⑷ 甲供材發票可否在土地增值稅和企業所得稅前扣除？
⑸ 銷售自產貨物同時提供建筑業勞務如何納稅？
⑹ 甲供材中，房企應否選擇采購高稅率材料？
3．售樓處、樣板間裝修的稅務處理
⑴ 單獨修建的營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除？
⑵ 單獨修建營銷設施費，在所得稅前如何扣除？
⑶ 售樓處交不交房產稅？交不交土地使用稅？
4．精裝修及相關費用的納稅處理
⑴ 精裝修費用能否作為土地增值稅成本項目扣除？
⑵ 計算土地增值稅時，購買的家具能否計入開發成本？
5．企業融資費用的稅務處理
⑴ 企業有沒有搞清楚借款利息的本質內涵？
⑵ 如何通過業務轉換實現借款利息進項稅額抵扣？
⑶ 借款利息應當取得何種規范的票據與憑證？
⑷ 企業之間的借款利息該如何進行涉稅處理？
⑸ 企業向個人的借款利息該如何進行處理規范？
⑹ 關聯方借款利息涉稅風險規避技巧有哪些？
⑺ 借款利息涉稅風險規避的綜合籌劃案例分析
第七節：產品銷售階段的涉稅處理及其風險防控
一．產品銷售階段涉及稅種及其政策
1．印花稅
2．土地使用稅
⑴ 土地使用稅納稅義務究竟從何時終止？
3．房產稅
⑴ 房地產企業的商品房是否需要繳納房產稅？
⑵ 將商品房用作售樓部時是否繳納房產稅？
4．增值稅
⑴ 銷售不動產的納稅義務時間是如何規定的？
⑵ 在什么情況下可以選擇簡易征收？
⑶ 銷售異地的不動產項目該如何預繳增值稅？
⑷ 繳納增值稅時，土地成本如何進行扣除？
⑸ 收取預收款時如何開具不征稅發票？
5．土地增值稅
⑴ 土地增值稅必須預繳嗎？可以不預繳嗎？
⑵ 預繳土地增值稅時收入額含稅嗎？
⑶ 預繳的土地增值稅能否在計算企業所得稅時扣除？
6．企業所得稅
⑴ 什么情況下需要預繳企業所得稅？
⑵ 預繳企業所得稅的收入依據是什么？
⑶ 什么情況下不再預繳企業所得稅？
⑷ 企業所得稅預繳稅率是如何規定的？
⑸ 預繳所得稅時能否扣除預繳的土地增值稅？
⑹ 預繳企業所得稅時能否扣除相關的期間費用？
⑺ 預售收入作為廣告費業務招待費的計算基數嗎？
二．涉稅疑難問題解析與風險防范
1．銷售合同交房日期如何約定有利于企業納稅？
2．房地產預收的誠意金、訂金、定金如何進行納稅處理？
3．代收款項各稅種規定有何不同？
4．分期收款方式銷售開發產品如何納稅？
5．賣精裝房送家電、家俱等是否應該視同銷售繳納增值稅？
6．買房子送車位、閣樓如何納稅？
7．向職工福利售房如何控制納稅風險？
8．哪些營銷行為和發票會產生個人所得稅風險？如何防范？
9．銷售階段支付及收取違約金是否納稅？是否需要開具發票？
10．銷售地下車位如何納稅？土地增值稅前如何處理？
11．售后回租業務有哪些納稅風險
12．以房抵債什么時候納稅？計稅價格如何確定？
13．“拆一還一”如何進行納稅處理？
14．合作建房分房階段如何進行納稅處理？
15．將開發商品房轉作自用房產是否視同銷售？
16．賣房贈送汽車等籌劃策略的調整與重塑
第八節：土地增值稅與企業所得稅處理專題
一．土地增值稅清算實務與風險防范（選講）
1．土地增值稅的清算單位如何確定？
2．土地增值額計算對象如何確定？
3．土地增值稅的清算條件
4．土地增值稅清算收入的確定
5．土地增值稅扣除項目金額的確定
⑴ 扣除憑據問題
⑵ 扣除項目的內容
6．清算后又發生銷售和成本如何處理？
7．地下車庫的土地增值稅處理
二．企業所得稅稅前扣除處理
1．企業所得稅稅前扣除的基本原則
2．工資薪金總額的扣除與最新規定
3．職工福利費等三項經費的扣除與最新規定
4．保險費和住房公積金的稅務問題
5．報銷燃油費及交通補貼的納稅風險與稅收籌劃
6．員工報銷通訊費的稅務風險與籌劃方法
7．廣告費與業務宣傳費稅前扣除操作技巧
8．業務招待費稅前扣除的注意事項與細節
9．借款利息支出的資本化計算與納稅調整
10．銷售傭金的扣除條件
11．以前年度應扣未扣的費用如何追補扣除？
12．匯算清繳期結束尚未取得發票的事項如何處理？
13．往來款長期掛賬有哪些稅收風險？如何處理？
14．企業所得稅產品完工的條件及其成本確定
⑴ 計稅成本核算終止日
⑵ 可以預提的三種計稅成本
⑶ 年終匯算清繳的計稅成本的納稅調整
⑷ 項目完工后又發生成本如何處理？
第九節：現場互動：學員問，老師答，疑難問題不用怕。
附錄：近期房地產建筑開發企業財稅課程安排
重慶 9月19-20日 孫老師 國地稅合并背景下的房地產企業開發全程稅控與稅收籌劃專題
長春 9月20-21日 楊老師 國地稅合并后房地產開發全程稅收籌劃、會計核算與涉稅風險防控
鄭州 9月28-29日 胡老師 國地稅合并如何平穩過渡之最新個人所得稅法解析暨房地產開發全程稅務處理與納稅風險防控專題
沈陽 9月28-29日 于老師 稅收征管新格局下的個稅新政解析、社保費規劃暨房地產企業新老項目土地增值稅模擬清算專題
廣州 10月12-13日 董老師 稅改、調控、嚴征管形勢下的房地產開發企業薪酬規劃及新老項目土地增值稅難點問題詳解與模擬清算專題
長沙 10月18-19日 何廣濤 稅收征管新格局下的建筑業疑難財稅問題與賬務處理專題
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