商業地產項目困境復活4步驟8道關突圍實戰
—10萬平米10年困境2年盤活租金2億20大救場心得獨家分享
培訓安排：2018年5月19-20日（周六、周日） 廣州
培訓費用：4800元/人，住宿可代訂、費用自理
參會對象：開發企業董事長、總經理，商業公司總經理、副總經理、營銷運營總監、產品設計總監、招商總監、營銷策劃經理、招商經理等商業地產相關人員（建議董事長、總經理帶隊參加）。
課程背景：
過去幾年商業地產開發項目的突飛猛進，各地商業地產企業苦于項目規劃設計問題與電商沖擊，招商難；苦于缺少運營經驗，開業后難以成功經營；導致出現了眾多的商業地產困境項目。本次課程特邀國內著名的商業操盤專家，深度剖析項目的困境原因，詳細搭建符合開發企業實際現狀的困難商業救盤思路。
講師介紹：張昌祥老師
·蓓蕾楊帆公益助學基金發起人
·“4+2商業地產開發模式”創立者
·北大、浙大地產總裁班商業地產課題組長、導師
·搜房、騰訊等地產節目演講嘉賓
·現任 律騰（中國）商業機構 執行董事（港資控股，國內排名前三的商業地產資源整合平臺公司）
·原萬達商管總部南區副總
張昌祥老師商業救盤代表案例：
1線城市深圳：皇庭廣場（2015年3月-2017年7月任總經理）：曾經為華南著名商業困境項目，10.8萬平米，困境長達10年，2013年12月試營業，截止2014年12月，開業率不到60%，商業公司年度總收入不足8000萬。2015年，張老師率隊實現95%的開業率與90%的租金收繳率；2016年張老師率隊實現100%的租金收繳率，商業公司總收入突破兩億元，單日客流突破10萬人。成為深圳標桿商業綜合體。2017年張老師率隊實現該廣場的社交型購物中心轉型。2.5年總體招商調整比例50%。
2線城市濟南：丁豪廣場（2015年3月-2016年5月任執行總經理）：8萬平米，2014年4月開業，80%的開業率，2014年12月租金物業費收繳率不足50%，開業率下滑至75%。2015年張老師率隊實現招商簽約率100%、租金收繳率100%，單日最高客流突破7萬人；2016年5月實現開業率100%。成為濟南標桿商業綜合體。
3線城市紹興：柯橋萬達廣場（2011年3月-2013年8月任集團分管副總）：13萬平米，2010年10月開業，100%開業率。該項目為2011年萬達體系三大困難項目之一，2011年3月日均客流下滑至不足2萬人，掉鋪12個。2010年12月至2011年5月，該廣場長達半年沒有商業總經理。2011年張老師以集團運營分管副總身份率隊實現客流同年度提升80%、銷售同年度提升100%以上。租金收繳率、開業率均100%。
4線城市宜興：現代生活廣場（2009年2月至2011年2月任常務副總）：5萬平米，2007年12月開業，85%開業率。2008年12月，項目掉鋪品牌比例80%，開業率下滑至60%。2009年，張老師率隊實現復雜的商戶遺留問題處理，并引進江蘇第一家縣級城市現代化院線；2010年，張老師率隊將主力店樂購超市替換為大潤發，實現開業率95%，租金收繳率100%。2年總體招商調整比例95%。
課程大綱：
一、 商業地產項目操盤失敗的原因（1小時）
1、 項目盈利模式設計失誤（前期、后期）
2、 業態定位錯誤
3、 規劃設計硬傷
4、 外圍動線不暢
5、 品牌組合不良
6、 裝修管控失誤
7、 營銷企劃不力
8、 招商調整滯后
二、 商業項目困境復活第一步：二次定位（2.5小時）
1、 一道關：要現錢還是活下去？
（從項目盈利模式角度深度思考導致項目困境的真實原因）
2、 租金的定價真相
3、 業態的邏輯關系
4、 消費者的未來變化
5、 競爭者的兇狠撲殺
6、 二道關：建筑整改報批
（功能性整改帶來結構上甚至外立面等方面的諸多變化）
三、 商業項目困境復活第二步：商家清退（2.5小時）
1、 虧損商家眾生相
2、 三道關：團隊信心已經喪失
（從人性角度來了解困難項目運營團隊不同位置管理者的難處）
3、 商家清退步驟與核心思路
4、 清退費用的控制要訣
5、 必要時的游擊戰術
6、 四道關：規避群體事件
（群體事件的發酵過程與走向綜述）
7、 難點：小業主的返租期到期清算
四、 商業項目困境復活第三步：招商填鋪（2.5小時）
1、 五道關：市場面的信心重塑
（如何換回品牌商戶對項目的后期運營信心）
2、 開業一年后死盤情況下的招商策略與方法
3、 開業一年后50%開業率情況下的招商策略與方法
4、 開業一年后80%開業率情況下的招商策略與方法
5、 開業兩年后死盤情況下的招商策略與方法
6、 開業兩年后50%開業率情況下的招商策略與方法
7、 開業兩年后80%開業率情況下的招商策略與方法
8、 六道關：引進龍頭品牌
（靠感情是引進不來的）
9、 經營期裝修管控的難點與規避
五、 商業項目困境復活第四步：經營旺場（2.5小時）
1、 什么情況下需要二次開業？
2、 經營旺場五項基本功
3、 七道關：企劃活動小錢花在刀刃上
（如何用最少的錢創造最大的客流與最大的銷售額）
4、 經營旺場八大加速器
5、 八道關：迅速打造爐火純青的經營團隊
（商業項目考核體系設置的基本邏輯與不同情況下的團隊考核設置）
6、 奠定長期旺場的會員系統
六、 案例回顧（1.5小時）
1、 皇庭廣場
2、 丁豪廣場
七、 附送：參訓企業案例一對一輔導（第一天晚上）
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