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王健林:萬(wàn)達(dá)模式爭(zhēng)議中前行

信息發(fā)布:企業(yè)培訓(xùn)網(wǎng)   發(fā)布時(shí)間:2013-10-10 9:49:19  
    來(lái)源:時(shí)代周報(bào)   作者:趙卓

萬(wàn)達(dá)模式爭(zhēng)議中前行

9月21日下午,王健林青島啤酒股份有限公司董事長(zhǎng)孫明波在青啤博物館里一邊喝著原漿啤酒一邊聊天,“太好喝了,我要帶一些明星朋友都來(lái)嘗嘗”,這是他少有的休閑時(shí)光。

用王健林自己的話說(shuō):“中國(guó)房地產(chǎn)從開發(fā)到現(xiàn)在,出現(xiàn)時(shí)間最早,到現(xiàn)在還在混,混得還不錯(cuò)的僅我一人了。”

的確如此,當(dāng)王石(微博)、馮侖等元老都退居二線時(shí),年屆花甲的王健林忙碌依舊。“我好多事情都親力親為,拿不拿這塊地、什么時(shí)候拿?還有所有項(xiàng)目前期的規(guī)劃創(chuàng)意,特別是文化旅游規(guī)劃都是我親自在抓,”王健林對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

王健林,1954年10月出生于四川省都江堰,15歲初中剛一畢業(yè),便在家庭的影響下參軍,成為內(nèi)蒙古邊疆扎魯特旗邊防部隊(duì)的一名戰(zhàn)士。18年后,為響應(yīng)國(guó)家“百萬(wàn)裁軍”的號(hào)召,又毅然離開部隊(duì)。

1988年,西崗區(qū)房管處下屬一個(gè)剛成立不久的房地產(chǎn)公司,因總經(jīng)理的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題負(fù)債幾百萬(wàn),瀕臨破產(chǎn)。34歲的王健林接下了這個(gè)“爛攤子”。

創(chuàng)業(yè)之初,當(dāng)時(shí)開發(fā)房地產(chǎn)首先要有計(jì)劃指標(biāo),拿到指標(biāo)后才能申請(qǐng)用地,而大連能拿到計(jì)劃指標(biāo)的只有三家國(guó)有房地產(chǎn)公司,萬(wàn)達(dá)沒(méi)有計(jì)劃指標(biāo),只能花錢向國(guó)企買指標(biāo)。后來(lái)在得不到計(jì)劃指標(biāo)和土地的情況下,王健林把當(dāng)時(shí)沒(méi)人愿意做的棚戶區(qū)舊城改造項(xiàng)目作為萬(wàn)達(dá)的首塊試金石。王健林以多年部隊(duì)生涯養(yǎng)成的決斷氣質(zhì),熬過(guò)創(chuàng)業(yè)最初的艱難,到1989年底時(shí),當(dāng)時(shí)的“爛攤子”營(yíng)業(yè)收入已經(jīng)高達(dá)1285.8萬(wàn)元,凈利潤(rùn)291.2萬(wàn)元。

此后萬(wàn)達(dá)開始磕磕絆絆的全國(guó)擴(kuò)張之旅:首次進(jìn)軍廣州就被人騙走錢財(cái),剛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)時(shí),四年時(shí)間遭遇了222場(chǎng)官司,2005年萬(wàn)達(dá)與麥格理銀行合作,尋求在香港上市也未成功,與港股IPO的大好良機(jī)失之交臂。

最終萬(wàn)達(dá)摸索出萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這樣新型的城市綜合體建筑,隨后的幾年里,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以每年十幾家的速度迅速在全國(guó)批量誕生,并大獲成功。以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的就業(yè)、稅收和提升城市形象低價(jià)獲取核心地段土地資源,以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)周邊住宅銷售支持商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng),最后快速回籠資金。

不過(guò),中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示:萬(wàn)達(dá)依靠上述方式快速擴(kuò)張的優(yōu)勢(shì)在于能夠極大地降低前期開發(fā)運(yùn)營(yíng)壓力,最大效率地使用資金,環(huán)環(huán)相扣滾動(dòng)式發(fā)展有利于提高項(xiàng)目緊迫感,從而縮短項(xiàng)目建設(shè)周期,更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

但潛在的風(fēng)險(xiǎn)也十分明顯,一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題,對(duì)整合鏈條的沖擊十分明顯,尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)依然受政策調(diào)控影響下,房?jī)r(jià)下跌將會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目現(xiàn)金流的不穩(wěn)定,打亂開發(fā)節(jié)奏。在地價(jià)高漲的情況下,低價(jià)拿地顯然不太可能,萬(wàn)達(dá)前期投入的開發(fā)成本將增加。

轉(zhuǎn)型文化企業(yè)

放棄順風(fēng)順?biāo)淖≌_發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),是萬(wàn)達(dá)的第一次轉(zhuǎn)型,盡管歷經(jīng)波折,但是三代萬(wàn)達(dá)城奠定了萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域無(wú)可動(dòng)搖的江湖地位。截至2013年6月,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已在全國(guó)開業(yè)72座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、40家五星級(jí)酒店、1038塊電影銀幕、62家百貨店、68家量販KTV,持有的物業(yè)面積達(dá)1373.4萬(wàn)平方米,規(guī)模位居世界第二。

而就在萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)如日中天的時(shí)候,王健林又要轉(zhuǎn)型了。

此次萬(wàn)達(dá)在青島投資的東方影都,總投資額500億元,其中涉及文化旅游產(chǎn)業(yè)的投資300億元,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資200億元。項(xiàng)目占地376公頃,總面積540萬(wàn)平方米,設(shè)計(jì)為影視產(chǎn)業(yè)園、會(huì)展中心、汽車秀、萬(wàn)達(dá)城、酒店群、游艇中心、國(guó)際醫(yī)院、酒吧街八個(gè)功能區(qū)。是全球投資最大的影視產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,也是世界唯一具有影視外景、影視制作、影視會(huì)展、影視旅游綜合功能的項(xiàng)目。

此前幾個(gè)月的時(shí)間里,萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在哈爾濱、南昌、合肥、廣州等地宣布建立了文化旅游城,投資上千億。

在王健林看來(lái),文旅城遠(yuǎn)不是萬(wàn)達(dá)城的升級(jí)產(chǎn)品,而是具有“革命性”的新興產(chǎn)品,也意味著萬(wàn)達(dá)向文化產(chǎn)業(yè)發(fā)起全面進(jìn)攻。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)目前四大產(chǎn)業(yè)為商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化旅游、連鎖百貨。2012年,萬(wàn)達(dá)年收入1417億元,凈利潤(rùn)超過(guò)100億元。目前商業(yè)地產(chǎn)仍為萬(wàn)達(dá)的“大梁”,王健林此前曾公開表示,到2020年,萬(wàn)達(dá)非房地產(chǎn)收入要超過(guò)一半,“屆時(shí)萬(wàn)達(dá)將不再是以房地產(chǎn)為主的企業(yè),而是以文化旅游為主的企業(yè)。”

在扈志亮看來(lái),文化旅游城是一種商業(yè)綜合體項(xiàng)目,包括文化、旅游等多功能的大型綜合項(xiàng)目,其中包含酒店、商業(yè)、住宅、影視等。目前這種新型的城市綜合體市場(chǎng)在一、二線城市較為受歡迎,而且其發(fā)展?jié)摿颓熬耙黠@好于三、四線城市,主要是人口聚集度、消費(fèi)能力以及經(jīng)濟(jì)繁榮度來(lái)確定的。后續(xù)運(yùn)營(yíng)服務(wù)做得好的項(xiàng)目,盈利水平較為客觀,地方政府也較為歡迎這樣的項(xiàng)目,能夠提供就業(yè)崗位,增加稅收,提升城市商業(yè)形象等。

但是和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在拿地后18個(gè)月就開業(yè)的速度相比,文化旅游城和影視城不僅投資規(guī)模巨大,建成時(shí)間也要慢上許多,以東方影都為例,總投資500億元,2013年9月動(dòng)工,預(yù)計(jì)2016年6月項(xiàng)目一期開業(yè),2017年6月全部建設(shè)完畢。這種新的業(yè)態(tài)是否對(duì)原有的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式形成挑戰(zhàn)?

不過(guò)在王健林看來(lái),文化產(chǎn)業(yè)依然可以高周轉(zhuǎn):因?yàn)橛形幕吐糜胃拍钪蔚姆康禺a(chǎn)銷售更快,至于為何要四五年后才開業(yè),則是為了保證現(xiàn)金流的需要。

同時(shí),萬(wàn)達(dá)也將觸角慢慢伸向海外,26億美元收購(gòu)全球第二大院線AMC,30億美元投資俄羅斯旅游業(yè),3.2億英鎊并購(gòu)英國(guó)圣汐游艇公司,7億英鎊在倫敦建設(shè)超五星級(jí)萬(wàn)達(dá)酒店等。

這一切都在爭(zhēng)議中進(jìn)行。

從零到上百家五星級(jí)酒店,喜達(dá)屋、萬(wàn)豪、雅高、洲際等世界五大酒店管理集團(tuán)都花了幾十甚至上百年時(shí)間。就算是最快的世界著名酒店品牌香格里拉酒店,也花了42年,才建立了82家城市及度假酒店。萬(wàn)達(dá)能在這么短的時(shí)間作出一流的酒店品牌嗎?

“我有一個(gè)夢(mèng)想,不光把企業(yè)做大,還要把中國(guó)酒店品牌打到全世界,我也知道,做豪華酒店這種超級(jí)奢侈品,至少也要二三十年的時(shí)間建立這個(gè)品牌,所以很多企業(yè)一看要二三十年就不做了,那我來(lái)做這先行者,我來(lái)熬這個(gè)前面的二十年,一定要把中國(guó)的酒店品牌打到世界去,”王健林表示。

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