來源：《會計師世界》 記者：李磊、杜智穎
5月1日，全面營改增已正式實行。在四大行業中，房地產行業因其規模體量龐大、成本結構復雜、稅率從5%增加到11%等因素，面臨的挑戰巨大，備受關注。繼本刊4、5月【全面營改增到來，四大行業如何應對（一）、（二）】的專題報道后，本期CFO訪談將進一步為您帶來營改增第一線的聲音，這次我們請到的嘉賓是房地產龍頭企業碧桂園集團副總裁兼財務資金中心總經理伍碧君女士。
營改增第一線：我們的腳踏實地與期待——專訪碧桂園集團副總裁兼財務資金中心總經理 伍碧君
伍碧君女士，碧桂園集團副總裁，財務委員會成員，集團財務資金中心總經理。1995年，畢業于中南財經大學（現為中南財經政法大學）財政稅務學院財政學專業，取得經濟學學位，并于2015年獲得中歐國際工商學院高級工商管理碩士（EMBA）學位�，F為中國中國注冊會計師及中國注冊稅務師，主要負責碧桂園集團財務及資本管理，擁有11年的房地產金融資產管理經驗及約21年的財務管理經驗。
挑戰·營改增總動員會計師世界：在5月1日，全面實施營改增后，您認為營改增對房地產行業產生了哪些具體影響，能否詳述？地產行業面臨的最大挑戰是什么？又該如何應對？請問像碧桂園這樣的大型房地產集團，是否成立了專門的營改增小組來特別應對？
伍碧君：從2014年開始，就有不少消息稱房地產行業要進行營改增了，直到今年兩會上才正式宣布從5月1日起全面實施營改增。雖然碧桂園在此前已經為營改增做了較為充分的準備，但當它真的到來，我們發現它給房地產行業帶來的挑戰可能超出了預期，且在短期內無法估量全面的、真實的影響。這不僅是最直接、最表面的稅收增減問題，更是涉及到行業調整、流程優化、業務整合、國家稅制改革等系統性問題。為此，我們需要更長的時間去適應和觀察這項政策帶給房地產企業的影響，并加以應對。
對房地產企業來說，第一個比較大的影響就是我們的業績方面。因為之前的營業稅是價內稅，比如我們有100元的收入，在營業稅下這100元都可算作收入；而現在增值稅是價外稅，在價格保持不變的情況下相當于100元的收入中需要扣除11%的稅，如此一來我們的收入一下子就減少了。換言之，在我們銷售總額不變的情況下，整個收入情況發生了改變。
第二個影響是稅收負擔方面。李克強總理在兩會上所期望的是所有行業的稅負只減不增，我們當然希望可以達到這個目標，但從稅率上來說，我們從5%的營業稅增加到了11%的增值稅，如果想要真正實現降低負稅，那就意味著我們的上游企業必須是有抵扣的，使我們可以拿到進項稅去抵扣。不過從我們目前了解的情況來看，我們的上游企業（建筑企業），由于其稅負從原先的3%增加到增值稅的11%，增加幅度比房地產企業還高，且建筑企業的上游抵扣困難更大。從這一點上，我們可以預想到，上下游之間會形成一種博弈關系，他們希望能將一部分的稅負轉嫁到我們房地產企業身上，而我們如何消化和轉嫁這部分內容，值得我們管理層認真思考。
第三個方面就是對企業管理方面的影響。營改增后，全行業稅負“只減不增”的目標對我們來說，不僅僅是數字上的改變，其對我們內部管理系統，包括營銷、采購、會計核算、招投標這些部門都有影響，我們需要在整個企業內部對這些部門的運作模式做出調整，換言之，這對我們的企業管理水平提出了更高的要求。對于營改增的到來，從2014年就有消息傳出了，我們集團從那時就開始著手準備了。到了今年2016年3月李克強總理提出并宣布從5月1日起正式實施，我們做了許多具體措施，比如投資拿地，我們會進行比較詳細的測算，并和營業稅狀態下的盈利情況進行比較：我們過去在營業稅狀態下的項目能達到什么樣的盈利水平，現在增值稅下能達到什么樣的盈利水平，根據測算結果結合相關的信息進行相應的拿地決策。另外，針對我們的供應商，過去可能有部分是小規模納稅人，而如今需要盡可能去選擇增值稅一般納稅人的供應商，以實現抵扣……這些細微的工作我們都在準備，與此同時，我們的一些營銷系統和營銷策略也都會有所改變。
鑒于營改增的重要性，我們碧桂園集團由財務資金中心牽頭，成立了相關的營改增小組。我們聯合了集團運營中心、營銷中心、采購中心以及成本中心等多個部門一起來應對。與此同時，四大會計師事務所也是我們的顧問，我們會咨詢他們的意見，從外部專業人士的角度來幫助我們企業應對營改增中的挑戰。我剛才提到了，營改增之后，房地產企業的招標、合同、計價模式都會發生改變，所以我們必須開始研究營銷、對客戶輸出的口徑是怎么樣的，計價模型是怎么樣的……這些方面，我們都做了一系列的跟進工作。
會計師世界：營改增之后，是否意味著房地產行業會迎來一場淘汰賽？尤其針對地產而言，所面臨的增值稅抵扣是否依然有許多不確定性？
伍碧君：我認為營改增對房地產行業來說，必定會是一場淘汰賽。剛才也提到了，一家企業的稅負是否降低，是取決于這家企業的控稅管理水平�？傮w上來說，規模比較大的企業稅控管理相對地也更完善一些；小的企業，控稅管理可能就沒有這么完善。也就是說，如果房地產企業的管理是完善的，其稅負就會比其他企業要降低一些，在營改增這場戰役上當上排頭兵，強者愈強。但是，我并不能預測這場大淘沙需要多久，主要還是看中小企業自身的改進功能，看他們是否能夠很快地提高管理水平，及時優化流程，達到一個較低的稅負水平，否則，很可能因為稅負高而喪失在市場上的競爭力，最終會被淘汰整合掉�！痉科筘敹怮Q25198734】
準備全面培訓 從容應對會計師世界：在5月1日營改增正式實施前，碧桂園做出哪些準備工作去應對營改增呢？在營改增后，您對您所帶領的財務團隊提出了哪些專業技能方面的要求？有何特別值得注意的地方嗎？
伍碧君：就之前的準備工作而言，首先我們對企業員工進行了幾輪政策宣傳。我們把所有的營改增政策都做了系統的宣傳，每當有新的政策出來，我們都會及時地向員工進行培訓。針對財務人員和非財務人員，我們采取了有針對性的培訓。一方面對財務人員，我們碧桂園對他們做了線上、線下的多種培訓，從中他們可以學習增值稅的各種原理、計稅方法、納稅環節申報等具體的工作，甚至還包括后期如何跟進各種增值稅事項辦理、稅控系統、購買發票等這些方面，我們也都給他們做出了一些實際操作指引。另一方面對非財務人員，由于此前他們對增值稅是完全不了解的，我們則在宣傳政策導向之外，特別針對性地培訓與他們業務相關的營改增應對方法，比如，商業談判中如何定價，合同條款的注意事項，人員配置上怎樣相應調整，系統支持上如何更新等。
其次，鑒于增值稅與其他稅種不同，增值稅的發票管理是非常嚴格的。因此我們在發票管理方面對專職的財務人員和相關非財務人員都進行了培訓，希望他們能重視增值稅專用發票的管理。這其中，我們首先要求取得合規的增值稅發票，然后還要按規定的時間去抵扣。另外一個方面，我們內部正在按照國家發布的公告以及制度框架，編寫關于發票管理制度的細則以及詳細的財務資料核算手冊。我們企業內部的員工在看了這兩份手冊后，我想他們會對營改增有一個全面的認知，以應對之后的變化與挑戰。
會計師世界：我們知道，房地產企業的稅負水平是受結算方式影響的。那么在營改增后，房地產企業的會計核算勢必也受到影響�？梢哉埬勔幌卤坦饒@是如何降低稅務操作風險的嗎？除了直接的稅務籌劃建議外，您認為房地產企業在營改增中還有哪些地方可以有所作為？
伍碧君：降低稅務風險方面的辦法之一就如此前所說，對我們碧桂園的員工進行系統的培訓教育；此外，我們在選擇供應商時，也會一如既往地選擇大型、規范的供應商，他們能夠提供增值稅的專用發票給我們，實現層層抵扣，并避免專用發票合規性的風險。然后，我們的憑證管理也會比過去更加嚴格。比如報銷時間節點的縮短，以前有些同事長期在外出差，我們對他的報銷時間予以了很大的寬容，只要在規定的年度內報銷就可以了，但是現在我們提出了新的要求，希望員工按照增值稅抵扣發票的認證時間180天內把需申報的發票提交公司，以滿足“該取得的發票按期抵扣”這個要求。
會計師世界：關于降低稅務操作風險這一方面，營改增除了會對稅收產生影響，還會不會對碧桂園的企業戰略和投資方向產生影響？因為在一線大城市的上游建筑企業、供應商及房地產企業本身都比較規范，那么在稅收方面可能風險就比較小，會不會因為營改增的影響，加大對一線城市的拓展？另外，碧桂園在海外有很投資項目如森林城市項目，那么“走出去”會不會也成為一種方向呢？
伍碧君：這方面還是要根據集團總體長期的戰略來決定，且集團的長期戰略是不會因為一個稅收政策而去做很大的改變。我們合作的施工企業都是大型的企業，可以在全國各地做工程，我們的供應商也來源于全國，因此并不會因為土地的位置而影響施工方及供應商的選擇。我個人認為，營改增或許會對集團所做出的策略有一些小影響，需要及時調整，但大的業務方向上依然會按照既定的軌跡發展。而營改增對我們房地產企業來說，最終應該還是會體現在稅收和操作這兩個層面的影響上。
利好順勢而為 抓住機遇會計師世界：我們注意到，由于房地產行業的體量大，涉及面廣，國家給予了一些過渡政策。如發生的土地采購成本視同進項抵扣及分期抵扣適用于11%增值稅率的不動產進項稅額等。是否可以請伍總談一下，營改增實施細則中房地產企業使用的過渡政策對企業來說，有哪些具體的利好？伍碧君：具體的利好有三個方面，其一是土地的價款可以進行抵扣，這對我們來說這是一個比較大的利好，因為土地價款在我們的成本中占的比例是比較大的。如果某個項目是按一般計稅的話，就可以扣除這筆相當于11%的進項。這對房地產企業來說，至少可以減少我們前期因增值稅稅款而流出現金的壓力。
但是伴隨這項利好而來的也有一個問題，那就是，在實際操作中，因土地出讓金的構成不同，在各地獲得土地增值稅發票的情況是不同的。有的地方，土地出讓金將拆遷費、安置費等全部包括進去了，可以抵扣的是全額土地價款，但有的地方，可以抵扣的僅僅是土地出讓金，拆遷費、安置費是直接支付給被拆遷人的，按目前的口徑還不能抵扣，后面這種情形就會對我們造成一個不利的影響。我們希望營改增之后，各地政策也會有一個相應的調整。同時也希望各地稅務機關都可以按照政策的要求做到政策細節上的統一，給房地產企業多一點的支持。
其二，按3%的預征的政策也可以說是一項利好。因為過去營業稅狀態下，我們是賣了房產之后馬上就要按5%來交營業稅，而現在是可以先按照3%預繳增值稅，這方面也可以讓我們前期的資金壓力得以緩解。
其三，還有一項利好政策是企業買進不動產后，可以分期抵扣。這一點可以從兩方面來看，一方面，如果我們自己買進不動產的話，我們就可以按分期抵扣；另一方面，這可能會對我們房地產企業的大宗資產銷售也可能會是一個利好，可以幫助我們去庫存。
期待關注市場 政策明晰 會計師世界：現在，關于營改增后房價會上漲的新聞滿天飛。大家都很關心，房地產行業從原來5%的營業稅到現在的11%增值稅，是否會將企業壓力轉嫁到購房者或是租賃者身上？
伍碧君：我們非常理解客戶的擔憂，但這方面的情況還是要依據市場的情況而定，不是說一家或幾家房地產企業能決定的，主要還是看市場是否認可。作為房地產企業，一定希望能將增加的稅負轉嫁給我們的下游公司或客戶，但能不能轉嫁得出去，還是要靠市場說話。
此前有新聞報道說，一些酒店集團表示因為營改增的緣故宣布從5月1日之后進行提價，一時激起了消費者和輿論的諸多關注。當地稅務局之后會同財政、物價、旅游局等部門聯合約談了這幾家酒店集團，要求其自查自糾，進一步規范價格行為。
房地產行業的體量，相比酒店服務業的體量更大，客戶有這方面的顧慮，是可以理解的。就我們自身而言，會綜合考慮各個項目所在地的市場情況，對現有價格進行調整。一方面，我們希望客戶可以從制度上理解我們在營改增上的難處，另一方面，我們并不會盲目調整價格，會更多考慮市場和消費者的接受情況。 【房企財稅QQ25198734】
會計師世界：我們了解到，碧桂園集團是我國房地產十強企業，您作為集團副總裁兼財務資金中心的總經理，那么可以請您談一下，您對此次營改增有何特別的期待？對照此前其他行業的營改增，您認為具體方案是否能滿足業界的這種期待？伍碧君：“突如其來”的營改增讓四大行業中很多企業手忙腳亂，但我們準備已久，并且對營改增充滿了期待。
其一，我們希望這次營改增可以消除重復征稅，完善結構鏈條。過去征收營業稅時，資金每流轉一次就要征一次稅，這會導致重復征稅并無形中增加企業稅負；而現在增值稅的稅制設置是層層抵扣，每家企業僅需對增量部分交稅。我們希望，可以通過這樣一種稅制模式，消除重復征稅。
但如前所述，房地產企業在營改增的實際操作過程中可以拿到多少進項稅票，會直接影響企業的稅收負擔。實際上，房地產行業所面對的上游企業（如建筑業和原材料供應商）的運營狀況是比較復雜的，過去這些企業中有很多是所得稅核定征收企業或增值稅小規模納稅人，對取得發票管理不是那么嚴格，或不能直接取得增值稅專用發票。
消除重復征稅必須依賴上游企業的納稅狀況，如果他們都是增值稅的一般納稅人，能給我們提供增值稅專用發票，那么我們就能進行抵扣，也就是說抵扣鏈條是否完整對營改增后降低稅負至關重要。上下游企業的納稅狀況相互關聯和影響，對此我們并不能夠直接予以控制，這部分的問題有待整個房地產鏈條的完善和規范。
其二，就目前公布的營改增政策來說，根據我們的理解，還有一些不明晰的地方，所以在這方面，我們也期待相關的財稅部門可以進一步對政策進行補充和詳解，使政策可以更具體、更完善，以減少日后在執行過程中的盲區，減少稅企爭議。
比如說，已公布的營改增政策尚未予以明確納稅義務發生的時間。我們房地產行業的項目開發周期較長，通常會以預售制度來幫助房地產企業售房。根據現行規定“房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅”，但是政策并未規定剩余8%的增值稅何時繳納。另外我們知道，預售的資金會很快入賬，但是在這之后還有大量的工程款尚未支付，那么我們就暫時不能得到這筆款項的進項，如果剩余的8%在開票時就要繳納增值稅款，而后期進來的進項稅又沒有相應的銷項稅可以抵扣的話，這會對們的資金鏈造成很大的影響。因此，我們非常期待政策可以在這些方面進行明確。
此外，對于新老項目的過渡政策而言，政策雖然明確了按照施工許可證上的開工日期去劃分新老項目，如果還未拿到施工許可證但已簽訂施工合同的項目，亦可按照合同上寫明的具體開工日期劃分。但最終怎么去認定合同的開工日期，業界存在很多不同的看法，仍未有定論。在這些方面我們碧桂園也正在積極地與各地的稅務機關去反饋這些信息，期待國稅總局之后發布的文件對這些情況可以更加明晰。
總體來說，營改增對房地產行業來說，造成的影響不小。但我相信，只要我們腳踏實地，一步一步走正確的路，規范自身，守法經營，我們的稅負“只減不增”和產業優化的期待終將成真。
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