編者按：隨著城市化進程的快速推進，城市新增土地增速減緩，尤其是在一線城市房地產市場供不應求、供地結構遠郊化、政府加快推動舊城改造等背景下，舊改項目逐漸成為房企在大城市做大做強的戰略性選擇，作為企業未來的利潤增長點，成為未來房地產市場發展的重要趨勢。由于舊改項目多位于主城黃金地段，具有較強的區位優勢，升值空間巨大，轉讓過程中產生巨額的土地增值稅稅負，本文結合現行稅收政策，對舊改項目所涉土地增值稅的的扣除項目進行分析。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，土地增值稅的應稅行為是：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物，其計稅依據為轉讓收入減除扣除項目后的余額。在轉讓收入既定的情形下，扣除項目的多少成為影響土地增值稅稅額的重要因素。
舊房改造成本能否扣除？
通過上述分析可知，舊房轉讓通常涉及以下扣除項目：購房款（或取得土地使用權所支付的金額及舊房評估價格）、契稅（提供完稅憑證）、銷售不動產營業稅及附加、印花稅等。對于二次舊改項目而言，改造成本能否扣除？
對于改變原房屋的結構、用途的項目而言，房屋的改造程度對其銷售價格會產生很大的影響。既然房屋改造是作為評估其交易計稅價格的因素之一，那么在計算土地增值稅的扣除項目時也應該把房屋的改造成本和費用計入其“購建成本”，從而體現實質課稅原則。同時，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。從政策的公平性角度考慮，舊房的改造、裝修費用，也應計入成本，財稅〔2006〕21號文中所規定的“每年加計5%”的基數應該包含“購房發票”和“裝修發票”的金額。
總結
現今，舊改項目直觀的成為了房企未來的利潤增長亮點，也間接的改變了其在一線城市的戰略思路，更推動了房地產市場未來的發展進程�；谂f城改造地段升值、政策等因素，相比常規項目而言，舊改項目毛利率最高。相伴而來的，是轉讓過程中巨額的土地增值稅稅負。因此，對于房企而言，在項目進行過程中，應全面、妥善保管開發成本、費用的憑證，使符合稅法規定的扣除項目盡量扣除。同時，由于房地產經濟快速發展和稅收實踐相對滯后的原因，對于稅法沒有明確規定為扣除項目的成本、費用，應通過對相關稅法政策的解讀及與稅務部門的溝通，明確解決辦法。我國的立法機關也應就房地產開發建設中的新形態，適時研究、出臺相應的政策。
信息來源：華稅
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