“營改增”后房地產企業節稅籌劃案例 作者：賀健平
全面“營改增”前房地產行業稅制交易環節稅種多，重復征稅問題較為嚴重，一定程度上阻礙了房地產行業的發展。營改增后，該行業簡易計稅辦法可以有助于減輕企業稅負。
一、房地產企業簡易計稅辦法的相關政策分析
由于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。5月1日營改增后，征收房產稅、土地增值稅、個人所得稅的計稅價格和收入，均為“裸價”，即不含增值稅的價格和收入。
二、節稅案例分析
方案1：銷售不動產適用簡易計稅的節稅案例
晨曦房地產企業為一般納稅人，2016年7月，銷售自行開發的開工日期在2016年4月30日前的房地產項目，取得銷售收入44 000 000元（不含稅），假設采用簡易計稅方法繳納增值稅：
應納稅額=44 400 000×5%=2 220 000元
該企業若采用一般計稅方法納稅:
房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
不含稅銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
假設當期允許抵扣的土地價款為x
不含稅銷售額
＝（44 400000-x）÷（1+11%）
＝40 000000-0.91x
假設可抵扣的進項稅額為y
應納稅額
=（40 000 000-0.91x）×11%—y
＝(4 400 000-0.1x-y)元
當（0.1x+y）值等于2 180 000元時，A企業該項目采用簡易計稅方法和一般計稅方法的納增值稅額相同。
若考慮企業所得稅的影響因素，根據行業分析，晨曦建筑企業的主要成本為建安費，其中包括建筑材料（適用17%的進項稅率）、勞務派遣費（適用6%的進項稅率）、人工費用等成本項目，預估平均進項稅率為10%，在此假設的基礎上：
采用簡易計稅法：企業所得稅納稅額
＝（44 400 000—x－y÷10%-2 220 000）×25%
＝10 545 000－0.25x－2.5y
納稅總額
＝10 545 000－0.25x－2.5y+2 220 000
＝12 765 000－0.25x－2.5y
采用一般計稅方法：
企業所得稅納稅額
＝［44 400 000－x－y÷10％－(4 400 000-0.1x-y)］×25%
＝10 000 000－0.225x－2.25y
納稅總額
＝10 000 000－0.225x－2.25y＋4 400000-0.1x-y
＝14 400 000－0.325x－2.35y
當（x－1.5y）值等于16 350 000元時，A企業該項目采用簡易計稅方法和一般計稅方法的增值稅和企業所得稅納稅總額相同；當該項目(x-1.5y)小于16 350 000元時采用簡易計稅方法增值稅和企業所得稅納稅總額更低；當該項目(x-1.5y)大于16 350 000元時采用一般計稅方法增值稅和企業所得稅納稅總額更低。
方案2：經營租賃不動產適用簡易計稅的節稅案例
晨曦企業為非房地產企業的一般納稅人，2016年6月，出租在2016年4月30日前購入的不動產項目，合同規定為經營性租賃，該項不動產的原值為20 000 000元，每年租金收入為1 100 000元，假設采用簡易計稅方法繳納增值稅：
年增值稅應納稅額
=1 100 000×5%
=55 000元
該企業若采用一般計稅方法納稅，假設總成本費用為z，主要是由購買不動產產生的成本，其他費用所占比重比較小:
年增值稅應納稅額
=（1 100 000－z）×11%
＝（121 000－0.11z）元
當z值等于600 000元時，B企業該項目采用簡易計稅方法和一般計稅方法的納增值稅額相同；當z值大于600 000元時，采用一般計稅方法的增值稅納稅額更低；當z值小于600 000元時，采用簡易計稅方法的增值稅納稅額更低。
若考慮房產稅的影響因素，依照房產租金收入計算納稅，稅率為12%。
年房產稅應納稅額
＝1 100 000×12%
=132 000元
根據該項目的情況，年房產稅應納稅額為132 000元。
若考慮企業所得稅因素，計算企業需承擔企業所得稅額，假設采用簡易計稅方法繳納增值稅時：
年企業所得稅應納稅額
＝（1 100 000－55 000－132 000－z）×25%
＝（228250-0.25z）元
企業年納稅總額
＝55 000＋132 000＋228 250-0.25z
＝(415250-0.25z)元
假設采用一般計稅方法繳納增值稅時：
企業所得稅年應納稅額
＝(1 100 000-121 000－0.11z-132000-z) ×25%
＝(211 750－0.2775z)元
企業年納稅總額
＝550 000＋121 000－0.11z＋211 750－0.2775z
＝(882750-0.3875z)元
根據上述分析，當z值等于3 400 000時，晨曦企業該項目采用簡易計稅方法和一般計稅方法的納稅總額相同；當z值小于3 400 000時，晨曦企業該項目采用簡易計稅方法比一般計稅方法更節稅；當z值大于3 400 000時，晨曦企業該項目采用一般計稅方法比簡易計稅方法更節稅。
三、總體節稅建議
1.過渡期一般納稅人企業的經營租賃項目選擇簡易計稅
“營改增”新法規包括一系列過渡性政策，其中包括房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的開工日期在2016年4月30日前的房地產項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
過渡期政策期間，供應商可以自主選擇簡易計稅方式，也可選擇以行業稅率為依據繳納增值稅。供應商也可以按照不同的項目選擇適用不同的稅率進行繳納增值稅。納稅人一旦選定一種計稅方式，則在之后的36個月期間不得更改。
根據上文案例的測算，過渡期一般納稅人企業的經營租賃項目選擇簡易計稅納稅總額低于一般計稅方法；
2．和具備正規資質的上游企業合作
從進項稅抵扣的角度進行分析，一定要盡可能取得可抵扣的增票，房地產企業應和正規的供應商、建筑企業、勞務派遣企業合作。而且在進行發票取得時，盡量要求取得增值稅專用發票進行抵扣；
3．發展企業客戶
從銷項的角度進行分析，企業具有一般納稅人資質的房地產可開具增值稅專用發票，可增加企業客戶的進項稅額，增加可抵扣額，減少納稅額，這有利于增加企業客戶對于房地產的需求量，有利于房地產業的發展。
附：近期房地產、建安企業財稅培訓課程安排
【12月3-4日】廈門 全面營改增背景下房地產\建安企業匯算清繳風險識別與防控專題
【12月8-9日】南京 金稅三期嚴監管下的房地產開發預警評估稽查與風險防控專題
【12月16-17日】合肥 房地產建安企業增值稅管控和所得稅匯繳與清算新風險防控及稽查應對
【12月16-18日】鄭州 建筑、房地產企業營改增政策梳理與國地稅一體化管理體系下的納稅風險防控暨企業所得稅管轄權變更涉稅風險剖析與稽查應對專題班
【12月22-23日】深圳 建筑、房地產企業稅務難點焦點問題風險防控與所得稅匯算清繳專題
【12月22-24日】成都 房地產開發五個不同階段涉稅風險防控與納稅答疑暨營改增后的土地增值稅清算風險防范與難點解析專題
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