一、拆遷補償費是否并入成交價格繳納契稅
房開企業支付拆遷補償的形式包括貨幣資金、實物、無形資產以及其他經濟利益。依據財稅〔2004〕134號文件規定，房開企業受讓國有土地使用權所支付的拆遷補償費不管是何種形式均應并入成交價格計征契稅。
拆遷補償費契稅處理需要注意以下問題：
（一）以非貨幣資金的形式支付的拆遷補償費應并入成交價格納稅，如拆遷還房支出。
（二）拆遷補償費的金額應正確確認。以貨幣資金支付的拆遷補償費以實際支付金額確認。以非貨幣資金形式支付拆遷補償費的，相關合同協議約定的金額公允的，按其約定的金額確認。相關合同協議沒有約定金額或約定的金額明顯偏低且無正當理由的，對房開企業以該宗土地上開發的開發產品外的實物、無形資產等支付拆遷補償費的，由稅務機關參照該實物、無形資產等的公允價值核定其金額；對房開企業以該宗土地上開發的開發產品支付拆遷補償費的，由稅務機關參照該開發產品的實際建造成本核定其金額。
（三）國有土地使用證辦理完畢后發生的拆遷補償費也應申報繳納契稅。
二、市政建設配套費是否并入成交價格繳納契稅
目前房地產開發業務中，市政建設配套費通常有兩種支付方式。一種是房開企業按照政府確定的市政建設配套費征收標準，以貨幣資金的形式繳納。另一種是房開企業按照與政府簽訂的《國有土地使用權出讓合同》約定，直接出資建設市政配套設施。【房企財稅微信：fdccspx】
依據財稅〔2004〕134號文件規定，房開企業受讓國有土地契稅計稅價格為其取得該土地使用權而支付的全部經濟利益，包括其為取得土地使用權而繳納的市政建設配套費和發生的建設市政配套設施支出。
市政建設配套費契稅處理需要注意以下問題：
（一）直接出資建設市政配套設施的支出通常在辦理了國有土地使用權證之后、房開項目開發過程中發生。房開企業應在該項支出實際發生后向稅務機關申報繳納契稅。
（二）房開企業直接出資建設市政配套設施的，應以其實際發生的市政配套設施建設支出作為契稅計稅依據。
三、土地前期開發成本是否從契稅成交價格中扣除
房開企業通過“招、拍、掛”取得的國有土地，通常已經進行過一級開發，即已由生地變為熟地（已完成三通一平、五通一平、七通一平等前期開發的土地）。土地出讓價款中通常包含前期開發成本。依據國稅函〔2009〕603號文件規定，對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發成本不得扣除。
四、轉讓劃拔的土地補交的土地出讓金是否繳納契稅
房開企業將原劃拔取得的國有土地使用權再轉讓的，需補交土地出讓金或土地收益。依據財稅〔2000〕14號文件規定，以劃撥方式取得的國有土地使用權，經批準再轉讓，需由取得劃撥土地使用權者補繳土地出讓費用或土地收益，并繳納契稅。
需要注意的是，房開企業將原劃拔取得的國有土地使用權再轉讓的，應繳納契稅，該項國有土地使用權的承受者也應按規定繳納契稅。
五、未建成房地產轉讓是否繳納契稅
房開企業可能因各種原因轉讓未建成房地產。依據財稅〔2007〕162號文件規定，土地使用者將土地使用權及所附建筑物、構筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物)轉讓給他人的，應按照轉讓的總價款計征契稅。
六、代建保障性住房所承受的土地是否繳納契稅
依據財稅〔2012〕82號文件 規定，房開企業承受土地使用權用于房地產開發，并在該土地上代政府建設保障性住房的，契稅計稅價格為取得全部土地使用權的成交價格。即房開企業受讓代建保障性住房用地也應繳納契稅。
七、改變國有土地性質契稅處理是否正確
房地產開發過程中，房開企業受讓國有土地使用權后，因開發的需要變更國有土地用途的，比如由工業用地變更為商業用地、由商業用地變更為居住用地等，需變更《國有土地使用權出讓合同》或重新簽訂出讓合同，并補交土地收益金及相關規費。依據國稅函〔2008〕662號文件規定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。
八、零地價出讓國有土地使用權是否繳納契稅
依據國稅函〔2005〕436號文件規定，對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。
需要注意的是，部分省份對于房開企業享受減免的市政建設配套費的契稅征收比照減免土地出讓金執行。即對于房開企業承受國有土地使用權所應支付的市政建設配套費要計征契稅，不因減免市政配套設施費而減免契稅。
九、合作建房契稅的處理是否正確
合作建房是指一方出地，一方出資金，共同建房，建成后按約定的方式分配房屋。合作建房涉及到房地產權屬轉移的是出地方，實質上是出地方以轉讓部分土地使用權換取了部分自建的住房。雙方分配自建住房環節不涉及房地產權屬轉移。
財稅〔2000〕14號文件規定，甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權，屬于土地使用權權屬轉移，根據《 中華人民共和國契稅暫行條例》 的規定，對乙單位應征收契稅，其計稅依據為乙單位取得土地使用權的成交價格。上述甲乙單位合建并各自分得的房屋，不發生權屬轉移，不征收契稅。
十、出售房屋使用權契稅處理是否正確
國稅函〔1999〕465號文件規定，房屋使用權與房屋所有權是兩種不同性質的權屬。根據現行契稅法規的規定，房屋使用權的轉移行為不屬于契稅征收范圍，不應征收契稅。
十一、回遷安置房建造支出契稅處理是否正確
回遷安置房建造支出指房開企業受讓土地使用權時，按《國有土地使用權出讓合同》約定在受讓的土地之外配套修建房屋，建成后無償轉讓給回遷安置戶，或由政府按約定的價格回購，其發生的建設支出。
上述回遷安置房建造支出屬于房開企業為承受國有土地使用權所支付的經濟利益，依據財稅〔2004〕134號、國稅函〔2009〕603號文件規定，應征收契稅。
十二、融資性售后回租房地產契稅的處理是否正確
融資性售后回租業務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批準從事融資租賃業務的企業（以下簡稱金融租賃公司）后，又將該項資產從金融租賃公司租回的行為。融資性售后回租業務中，承租方出售房地產給金融租賃公司時需將房地產過戶到金融租賃公司名下。
依據財稅〔2012〕82號文件規定，對金融租賃公司開展售后回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。即融資性售后回租業務中，房開企業將房地產出售給金融租賃公司時，金融租賃公司應繳納契稅；房開企業回購前述房地產的，免征契稅。
十三、房開業務契稅申報繳納時間確定是否正確
（一）一般情形契稅申報繳納時間的確定
與房開業務中涉及的營業稅等稅種申報期和繳納期一致的規定不同，契稅的申報時間和繳納時間不同。《契稅暫行條例》第九條規定：納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。
部分省份統一規定了契稅的繳納期限，如《四川省地方稅務局關于契稅納稅期限問題的批復》（川地稅函〔2004〕208號）規定，四川省繳納契稅的期限統一規定為：自納稅義務發生之日（即為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天）起到辦理土地、房屋權屬登記手續之前。
（二）特殊情形契稅申報時間的確定。
土地、房屋權屬證辦理之后房開企業發生的以下支出也應申報繳納契稅。
1.拆遷還房支出
2.市政配套設施建設支出
3.回遷房建設支出
4.未建成房地產轉讓
5.劃撥土地轉讓補交的土地出讓金
上述支出應在實際發生（或結算）之日起十日內向契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。結合現行地方各稅申報管理的實際情況，實務中也可參照營業稅申報繳納期限，在上述支出實際發生（或結算）之日的次月十五日前向主管稅務機關申報繳納該項契稅。
（作者：薛娟 來源：《中國稅務報》）
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