1、房地產企業通過分立而取得土地，企業仍持有原財政票據，但土地使用權證書名稱變更為分立后的企業。此情況下，分立后的房地產企業按一般計稅方法計算增值稅時，土地出讓金能作為抵減銷售額？若可以抵減銷售額需提供哪些證據？
答：可以按照分立前土地付的土地價款抵減銷售額。企業需提供企業分立前后的工商登記證、稅務登記證、分立協議、公司章程、分立前取得土地出讓金財政票據。
2、納稅人新建、擴建、改建、裝飾不動產，超過購置時原值50%，須分兩年抵扣。某納稅人有辦公樓一棟，原值100萬元，2016年10月擴建花費30萬元（不含稅，稅率11%，下同），相關進項不用分期抵扣，2017年10月再次裝修，花費30萬元，請問納稅人是否需要分兩年抵扣？“超過購置原值50%”的計算標準是按單次改建計算還是按多次改建累計計算？
答：《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號）文件規定，“納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣。”如果是兩次裝修，因每次裝修支出均不足原值的50%，故可以一次性抵扣，但對于連續進行的改擴建應按累計金額計算。若2016年10月-2017年10月屬于2017年10月期間的裝修，屬于一次裝修行為分期支付價款，合計改擴建支出60萬元，超過50%的比例，需分兩年抵扣，具體抵扣計算如下：
（1）2017年10月，再次發生改擴建支出時，本應轉出2016年10月已發生的改擴建進項稅額的40%，但2017年10月正好是第一次抵扣時間的第13個月，故不需要進項稅額轉出。
（2）2017年10月發生的30萬元改擴建進項稅額的1.98萬元（30*11%*60%）可于當期抵扣進項稅額，剩余1.32萬元（30*11%*40%），暫記入“應交稅費——待抵扣進項稅額”，待2018年10月再轉入“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”。
3、房地產開發企業如何準確判斷預售和銷售？
答：房地產開發企業在商品房銷售合同簽訂之后至開發產品交付之前收到的款項（包括首付、按揭、全款），均作為預收賬款，在實際收到的次月按3%預繳增值稅。房地產開發企業收取預收款時，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。并按照《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）的規定，使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不征稅”。房地產企業銷售開發產品增值稅納稅義務發生時間為開發產品交付業主的當天，房地產企業于納稅義務發生時間的當月開具增值稅專用發票或增值稅普通發票，計提增值稅。
4、股東退股或因企業注銷向股東分配資產，涉及不動產或土地使用權的，是否屬于銷售行為？
答：股東退股或注銷向股東分配資產，就是資產轉讓給股東，轉讓款沖抵減資款或清算分配款，故需作銷售處理，繳納增值稅。
5、如果房地產行業納稅人，在同一個月內收到預售款和尾款，在次月是否可以不需預繳，直接納稅申報？
答：根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，收到預收款（含尾款）均需要在次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。開發產品交付給業主時，計提增值稅。
附：近期房地產、建安企業財稅培訓課程安排
【12月3-4日】廈門 全面營改增背景下房地產\建安企業匯算清繳風險識別與防控專題
【12月8-9日】南京 金稅三期嚴監管下的房地產開發預警評估稽查與風險防控專題
【12月16-17日】合肥 房地產建安企業增值稅管控和所得稅匯繳與清算新風險防控及稽查應對
【12月16-18日】鄭州 建筑、房地產企業營改增政策梳理與國地稅一體化管理體系下的納稅風險防控暨企業所得稅管轄權變更涉稅風險剖析與稽查應對專題班
【12月22-23日】深圳 建筑、房地產企業稅務難點焦點問題風險防控與所得稅匯算清繳專題
【12月22-24日】成都 房地產開發五個不同階段涉稅風險防控與納稅答疑暨營改增后的土地增值稅清算風險防范與難點解析專題
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