房地產營改增后，房地產會計面對如此大的變革，是否已經完全吃透政策了呢？本文對房地產會計在實際操作過程中可能遇到的特殊情況進行了梳理和解答，供同行參考。
銷項稅
NO.1
問:許多房地產開發企業對外銷售的是精裝修房，非毛坯房。精裝修房除了對房屋進行設計裝修軟裝，有時也相應贈送了家電，如空調電視等。在核算銷項稅額時，是否應將銷售房屋的價款、精裝修款、贈送家電價款分別進行核算，按照不同稅率計算銷項稅額？還是作為混合銷售將精裝修房的整體對外銷售價格統一按照銷售不動產進行增值稅納稅申報？
答：對于房地產企業銷售精裝修房產，由于已在《商品房買賣合同》中表明出售的為精裝修房，相應的裝飾、裝修、設備款等費用已包含在房屋銷售的價格中，不屬于無償贈送，因此房屋的裝修及家電等不應視同銷售，同時銷售精裝修房產涉及的裝修及家電價款歸屬于一項銷售行為，應將取得的所有價款作為轉讓不動產進行增值稅納稅申報。
NO.2
問：在實際操作中，許多房地產企業為促進銷售、增加蓄客量會采取一些促銷手段，如買房贈送車輛/車位，這種情況下，增值稅應如何申報計算？
答：買房贈送車輛應按照簽訂的房屋銷售合同中標明的價款作為銷售不動產的銷售額，預繳或者直接申報繳納增值稅；小轎車應按照視同銷售價格確認中的第二點“按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定”來確定銷售額，按照銷售貨物（17%的稅率）來計算申報繳納增值稅。
買房贈送車位行為則應區分以下情況：
�、僖话闱闆r下，房地產企業買房贈送車位會進行如下實務處理，按照銷售房屋和銷售車位拆分銷售價格，并分別簽訂房屋和車位的銷售合同。這種情況下，企業應按照合同約定價格分別預繳或者直接申報繳納增值稅。需要注意的是，要特別注意房屋和車位簽訂的銷售合同中標明的銷售價格是否符合市場價格，如果明顯偏低市場價格，則按照市場價格進行增值稅的預繳或者納稅申報。
�、谌绻康禺a企業買房贈送車位，未對車位單獨簽訂銷售合同，或者簽訂銷售合同，但合同金額明顯低于市場價格的，房地產企業需按照“按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定”規定確認車位的銷售價格，并繳納增值稅。
NO.3
問：根據《人民防空法》和《關于平時使用人防工程收費的暫行規定》，城市新建民用建筑按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室，對應人防工程及其設備設施是國家的財產。因此，房地產開發商根據設計指標和規定修建的地下人防設施在驗收通過之后，應交與人防辦，所有權歸屬國家所有。
在實際操作中，房地產開發企業常與人防辦簽訂回租協議，將地下人防進行劃線，改造成商鋪或者車位，以一次性躉交的方式將人防商鋪/車位的使用權出售給消費者。這種形式下，是否繳納增值稅，應按什么科目繳納？
答：人防工程出售的是一種使用權而不是所有權，房地產開發企業可按提供不動產租賃服務來繳納增值稅，銷項稅額對應的進項稅額應是房地產開發企業交與人防辦的回租租金，但如果人防辦無法開具可抵扣的增值稅抵扣憑證，由此產生的費用應直接計入成本，具體落實應看各地的具體落實政策。
NO.4
問：預售環節繳納的意向金、訂金、認籌金是否作為預繳增值稅計稅依據？
答：房地產開發企業應按照預收款預繳增值稅。預收款是指房地產企業實際取得的售房款，應包括定金以及分期取得的預收款（首付＋按揭＋尾款）和全款。房地產企業收取的意向金、訂金、認籌金不屬于預收款范疇，不需預繳增值稅。
NO.5
問：代收代付的契稅、印花稅、辦證費等是否屬于價外費用？
答：價外費用指價外收取的各種性質的收費，雖然契稅、印花稅等不符合《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第十三條規定的“對行政單位之外的其他單位收取的符合條件的政府性基金和行政事業性收費”的范疇，但企業代收此部分稅費也是代收代付性質，由相關部門開具以購房者為主體的發票或行政事業型收費憑據。因此，房地產開發企業代收代付的契稅、印花稅、辦證費等不應納入銷售額中。
營改增是一項國家稅制方面的重大改革，涉及的范圍廣泛，內容龐大，想要完全理解吃透，仍然需要不斷的學習和實踐，小編從企業實務操作出發，向大家推薦《房地產開發企業增值稅操作實務》一書，該書一方面對房地產開發企業涉及的增值稅政策進行系統梳理總結，涵蓋了目前最新和傳統有效的增值稅政策；二是從稅務系統管理和企業執行2個角度全面搜集了當前企業執行增值稅政策容易產生的盲點和問題，結合政策進行解答說明。
進項稅
NO.6
問：企業從二級市場取得土地時，取得增值稅專用發票，是否可以抵扣？
答：可以抵扣。根據36號文規定，將土地使用權列為增值稅應稅范圍，同時現有文件未將土地使用權列入不得開具增值稅專用發票及不得抵扣增值稅專用發票的范圍，據此，可以推斷企業轉讓土地使用權可以開具增值稅專用發票，受讓方取得增值稅專用發票也應允許抵扣，這也符合增值稅“道道征道道扣”的原則。
NO.7
問：房地產開發企業中選用一般計稅方式的一般納稅人，銷售其開發的房地產項目單獨作價銷售的配套設施，是否可以扣除土地成本？
答：可以扣除。房地產開發企業中的一般納稅人，銷售其開發的房地產項目（選擇適用簡易計稅方式的除外），單獨作價銷售的配套設施，例如幼兒園、會所等項目，其銷售額可以扣除該配套設施所對應的土地價款，前提條件是配套設施是可售的，在預售范圍內，可辦理產權。
NO.8
問：企業經營用途或者計稅辦法發生改變，前期用于非應稅項目的購進貨物（不包括固定資產、無形資產、不動產）、勞務、服務用于應稅項目，如何操作？
答：不得再進行抵扣。文件中僅規定前期用于非應稅項目的固定資產、無形資產、不動產發生用途改變時，可以按照有關規定進行抵扣，其他購進項目發生上述情形，不得進行抵扣。因此企業在購入上述項目時，若無法明確用于應稅或者非應稅項目，建議在規避稅收風險的基礎上進行抵扣，待確定用于非應稅項目時進行轉出。
NO.9
關于住宿費的抵扣問題
�。�1）問：企業在酒店舉辦會議、培訓期間，取得的住宿費、餐飲費增值稅專用發票，是否可以抵扣進項稅額？
答：一般納稅人取得住宿費專用發票，可以按規定進行抵扣。企業購進餐飲服務，進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
（2）問：企業在自己經營地或注冊地發生的住宿費取得增值稅專用發票，是否可以按規定抵扣進項稅額？
答：企業應根據具體情況進行判斷。現階段并未禁止企業抵扣其在經營地或注冊地發生的住宿費進項稅額。因此，在判斷企業發生的住宿費能否抵扣，關鍵是看住宿費的最終“用途”，而不是看發生地。如：某會計事務所為一般納稅人，經營地在北京西城區，后其審計業務發生在北京懷柔區，審計過程中發生在懷柔區的住宿費也可按照相關規定抵扣進項稅額。
NO.10
問：售樓處和樣板間發生的進項稅額能否抵扣？
答：售樓處、樣板間屬于在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額可一次性抵扣。如果最終需要拆除，表明售樓部、樣板間已經使用完畢，不需要做轉出。
作者：余瑩；摘自《輕松搞定房地產增值稅》（稅局干部+房地產會計聯手寫作的實操指南）機械工業出版社2017年11月出版。
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