（一）有利影響
營改增對房地產企業銷售、利潤都會有影響，跳出增值稅的角度看，不只是增值稅，也會影響土地增值稅、企業所得稅。營改增的改革，是想建立一個規范的增值稅征收管理，來規范納稅人的經營管理活動。以前許多房地產企業通過掛靠取得收入，營改增之后就無法實現了，那么很明顯對土地增值稅、企業所得稅，就不僅是核算有影響。以前房地產企業一年收入上億仍然是采取合并征收，營改增之后，則不能再采取合并征收，因為要跟增值稅專用發票系統銜接起來。
跳出稅負的角度看：對組織結構、經營管理、會計核算都會產生深遠的變化。在部門設置上，原來的風險管控模式就要調整，以前只是籌劃避稅，現在不僅僅是避稅，還有稅收風險的控制，如何節稅，需要從各個角度考慮。所以現在對整個稅收、企業內部管理、機構的設置都會有比較大的影響。
1、減少營業稅的重復征稅，形成行業抵扣鏈，刺激商業地、工業地產銷售，二手交易優惠政策刺激個人改善性的需求。
和增值稅本身性質有關，增值稅是就增值額征稅，通過抵扣稅金的方法實現避免重復征稅，從這個角度看原來存在重復征稅比較嚴重的行業，稅負會有所下降。營改增一旦完成，全行業會形成抵扣鏈；所有企業新增或改善辦公條件的買樓需求，會對商業地、工業地產銷售有一定的刺激，有望促進寫字樓去庫存；同時由于二手交易的優惠政策將極大地刺激客戶的個性化需求。
2、規范公司賬務，使企業所得稅、土地增值稅核定征收成為不可能，從而實現查賬征收，降低綜合稅負。
從規范公司的經營角度看，可以產生非常大的變化。過去企業所得稅、土地增值稅合并征收比較普遍，現在年銷售額達到500萬以上的企業，必須作為一般納稅人登記；如果不作登記，也必須按照一般納稅人的管理方法計算銷項稅額，即按照適用稅率征稅，并且不得抵扣進項稅金。如果登記成為一般納稅人，但是會計核算不健全，根據增值稅法、發票管理辦法明確規定，依然要按照一般納稅人計算銷項稅額，且不得抵扣進項稅金。
3、助推房地產開發企業實現規模化、工業化；專業化租賃經營和“購租并舉”的供應新模式。
從房地產的銷售來說，有利于房地產的規模化、專業化，出現轉售為租的新方式，不一定通過賣，也可以通過出租轉變原來的經營方式，因為現在出租可以抵扣相關的進項稅。【房企財稅微信：13718601312】
4、企業重組將會頻繁交易，有利于房地產開發企業整合優勢資源。
房地產企業的重組，有優惠政策。以前整體轉讓并購重組是免征增值稅、營業稅的。這種免征增值稅的，房地產企業可以通過重組并購的方式來實現合理避稅，實現遞延納稅來減少稅收。不僅涉及到增值稅、也會涉及到土地增值稅，企業所得稅。如并購一個企業，買地肯定會產生增值稅、土地增值稅，不管是銷售方還是購買方，這個稅負最終還是落到交易各方，主要是購買方。如果通過收購股權達到控股的目的，再開發這塊地，就有可能不用交增值稅、土地增值稅。對于原來經營比較規范的企業，現在改革后稅負不會加重，反而略有降低。對于很多原來是合并、不開票情況的企業，稅負肯定會加重。
（二）不利影響
不利的影響可分七個方面來說：成本、發票管理、會計核算、政策本身含雜的其他風險、招投標、銷售模式、對現金流。這些不利影響是根據我們之前開發的模式、管理的模式而產生的。
1、“營改增”后房產企業成本可能會增加
一、由于土地價款可以直接扣減銷售額，地方政府可能會分享這一改革紅利，從而推高地價；也有的公司其土地是很多年前購入的，取得成本較低，抵扣意義不大；土地是營改增前取得無法獲取專用發票，無法抵扣；
二、房地產開發企業如不能很好地處理抵扣事宜，很好的轉嫁成本，開發商的成本將會上升，盈利空間有可能會被擠壓；
三、已開工的項目，建筑商能不能提供增值稅專用發票，提供何種稅率的發票，將會影響稅負的多少，且建筑商會將增加的稅負轉嫁到房地產開發企業；
四、貸款利息支出不能抵扣，而這部分費用占總成本的比重并不小，不同程度影響企業利潤。
2、發票管理風險加大
曾經，開不開發票不重要，檢查也隨便。但是這已成為過去，現在要看項目、稅率、開票人等等。什么是三流合一的認定和管理？簡單來說就是資金流、票流、物流要一致。即使發票是真的，內容不對也屬于虛開發票，稅控機對銷售方和購貨方都有對控，如果對控不上，代表肯定有問題，虛開發票的后果很嚴重，涉及的人員都可能要受到處罰。
發票是管理增值稅的關鍵，是營改增的靈魂。隨著電子發票的發展，信息變得更流通，企業開票稅局馬上就知道了。金稅三期完成后，發票的核對不再是形式上了，而是把票的信息上傳后，把開票情況和抵扣情況進行對比。稅局會設置一個預警值，達到預警時，稅務機關就會進行核查，以此進行有效的管理。例如房地產企業銷售出現一般的貨物，系統就會提醒，稅務機關就會來核實，另外也通過一些指標如增值稅稅負率，進行評估，繳納的增值稅和企業的銷售收入對比，低于預警值，不正常，查。
虛開增值稅發票行為的罪與罰
有以下四種情況之一即構成虛開發票的行為：
①為他人開具與實際經營業務情況不符的發票；
②為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；
③讓他人為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；
④介紹他人開具與實際經營業務情況不符的發票。
以上發票包括增值稅專用發票，用于出口退稅、抵扣稅款的其他發票等；且無論是經稅務機關監制的真發票，還是偽造的假發票，只要符合上述條件，均構成虛開行為。
稅務行政處罰方式及幅度：
沒收違法所得；虛開金額在1萬元以下的，可以并處5萬元以下的罰款；虛開金額超過1萬元的，并處5萬元以上50萬元以下的罰款。
3、會計核算復雜
一、一般應設置四個二級科目，分別為：“應交增值稅”、“未交增值稅”、“增值稅留抵稅額”和“簡易征收增值稅”。在“應交增值稅”二級科目下，還應在借方設置“進項稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉出未交增值稅”等欄目，在貸方設置“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”等欄目。
二、需要對異地預繳稅款分縣市、項目設置備查賬；對不動產進項稅額分期抵扣設置備查賬；納稅申報也異常的復雜。
三、分開核算
兼營需要分開核算；不同稅率、征收率、不征免征增值稅、零稅率的要分開核算；不同的納稅主體要分開核算；總分機構也需要分開核算。
四、房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。土地價款與銷售額的匹配，將成為繼土地增值稅對房地產開發企業核算要求復雜后的又一重大難點。
五、固定資產改變用途、銷售舊的固定資產也對會計核算和稅務處理提出了具體要求。
會計核算不健全的后果
財稅[2016]36 號文件第八條規定：“納稅人應當按照國家統一的會計制度進行增值稅會計核算。”第三十三條規定，有下列情形之一者，應當按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發票：
（一）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的。
（二）應當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。
核算不健全給單位帶來的直接后果就是不允許領取、開具增值稅專用發票，按適用稅率征收稅款，取得的進項發票不允許抵扣。
4、政策復雜
增值稅需要關注的政策非常多，而且都是建筑行業、房地產開發企業財務人員、主要領導以前沒有接觸過、不熟悉的內容，要在短期內掌握這些政策的確壓力很大，需要財務人員的事業心、責任心，還要不斷學習、培訓。例如混合銷售、兼營、計稅依據，納稅義務發生的時間、納稅地點等稅收政策；進項稅額抵扣稅收政策；發票開具政策（防偽稅控系統開具發票+按期抄報稅）取得發票規定（取得發票認證及用途區分）。
5、對招標的影響
一是招標帶來較大的變化，招標概預算編制也將發生重大變化，相應的設計概算和施工圖預算編制將執行新標準，對外發布的公開招標書的內容也將進行相應的調整。
二是這種變化使企業招標工作變得更為復雜化：招標書的編制中有關原材料、燃料等直接成本中是不包含增值稅進項稅額的，實際施工中，有多少成本費用能夠取得增值稅進項稅額，在編制標書中是很難預測準確的。
6、對銷售模式的影響
一、銷售定價：不同的客戶對發票有不同的需求，帶來價格的不一致；
二、混合銷售：送物業、免費使用停車場地，送裝修設計、送學位等各類促銷因籌劃不合理，或將被視同銷售而額外征收增值稅；
三、兼營：精裝修-軟裝、送家電、送用品等如未分開核算將會從高適用稅率（17%）；
四、充500抵1萬，回鄉車票抵購房款多少等折扣方式，未在同一張發票上體現等可能會被多征收增值稅。
7、對企業現金流的影響
新開工項目一定是適用一般計稅辦法，而其開發的時間比較長，一般至少2-3年，進項留抵稅數額將會累積得很大，如不能在短時間內收到預收款消化此部分的資金占用，對企業現金流會造成不利的影響。
營改增后，公司對外簽訂的合同、協議中付款時間的約定會更為明確、具體，相應地也會加大對公司資金的占用，否則違約風險將加大。
文章來源 | 陳小安·博智整理
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