指導老師：王德 作者：陸蕓
第一部分 相關政策文件
財政部 國家稅務總局《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 》財稅〔2016〕36號
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》國家稅務總局公告2016年第18號
財政部 國家稅務總局《關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險 不動產(chǎn)租賃和非學歷教育等政策的通知》財稅〔2016〕68號
《關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》財稅〔2016〕43號
國家稅務總局《關于營改增試點若干征管問題的公告》國家稅務總局公告2016年第53號
第二部分 主要政策內(nèi)容
一、納稅人
具體是指在中華人民共和國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的企業(yè)，為增值稅納稅人
需注意的兩個概念：
1、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目 ，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設 ，并轉讓房地產(chǎn)項目 所有權的業(yè)務活動，適用“銷售不動產(chǎn)”稅目。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，同樣屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目 。
2、在中華人民共和國境內(nèi)銷售，是指所銷售的自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目在中華人民共和國境內(nèi)，如：我國某房地產(chǎn)開發(fā)商在我國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應按我國稅法規(guī)定征收增值稅，但如果在國外銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，則不屬于我國的征稅管轄權。
第二部分 主要政策內(nèi)容
二、稅率和征收率
1、銷售房產(chǎn)、出租不動產(chǎn)和轉讓土地使用權的基本稅率為11%；
2、小規(guī)模納稅人銷售房產(chǎn)、出租不動產(chǎn)、轉讓土地使用權，以及一般納稅人選擇簡易計稅方法的銷售房產(chǎn)、出租不動產(chǎn)、轉讓土地使用權，征收率為5%。
第二部分 主要政策內(nèi)容
四、計稅方法
增值稅的計稅方法包括一般計稅方法和簡易計稅方法
1、一般納稅人發(fā)生應稅行為適用一般計稅方法計稅
2、一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為，可以選擇簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。
3、小規(guī)模納稅人發(fā)生應稅行為適用簡易計稅方法計稅
4、可選擇簡易計稅方法的應稅行為
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目可以選擇適用簡易計稅方法計稅，按照5%的征收率計算應納稅額 。
房地產(chǎn)老項目，是指：
（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；
（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法 ，按照5%的征收率計算應納稅額 。
※財稅〔2016〕68號條文內(nèi)容是“自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目” ，浙江省國稅局的營改增政策講解上是“2016年4月30日前取得的不動產(chǎn) ”，兩者說法是有差異的，省國稅引用的是財稅〔2016〕36號附件2第九條不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務。
（3）納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅 。
五、銷售額和應納稅額
1、銷售房產(chǎn)一般計稅方法的應納稅額
應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額
銷項稅額=銷售額X11%
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）X支付的土地價款
※當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。
※房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結算的配套公共設施（幼兒園、會所等）的建筑面積。
※支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款 。
※支付的土地價款，以省級（含省級）以上財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)為合法有效憑證。
例題：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（一般納稅人）2016年7月發(fā)生如下業(yè)務：采用直接現(xiàn)款交易方式銷售已辦理入住的某項目房屋，取得銷售收入39100萬元（含稅），已開具增值稅普通發(fā)票，該批房產(chǎn)建筑面積49000平方米，該項目可供銷售建筑面積為70000平方米，該項目支付土地出讓金40000萬元，已取得符合規(guī)定的有效憑證。
解答：
（1）當期允許扣除的土地價款=（49000÷70000）X 40000=28000（萬元）
（2）銷項稅額=（39100-28000）÷（1+11%） X11%=1100（萬元）
2、出租房產(chǎn)一般計稅方法的應納稅額
銷售額=全部價款和價外費用÷（1+11%）
當期銷項稅額＝當期銷售額×11%
應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額抵扣額
當期進項稅額抵扣額＝符合增值稅進項稅抵扣相關規(guī)定，且必須取得增值稅專用發(fā)票的進項稅額
3、簡易計稅方法的應納稅額 （一般納稅人選擇簡易計稅方法的老項目、小規(guī)模納稅人銷售、出租自行開發(fā)的房產(chǎn)）
應納稅額=銷售額（不含稅）X5%
銷售額＝含稅銷售額÷（1＋5%）
※簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款，不得扣除進項稅額。
4、一般納稅人轉讓土地使用權，適用一般計稅方法，稅率為11%。小規(guī)模納稅人轉讓土地使用權，適用簡易計稅方法，征收率為5%. 銷售額=全部價款和價外費用÷（1+適用稅率或征收率）
5、轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，選擇適用簡易計稅方法，
應納稅額=（全部價款和價外費用-該土地使用權的原價）X5%
六、 納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間
1、納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。
2、納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。
※河北國稅：納稅人發(fā)生應稅行為是納稅義務發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間。 交付時間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。
※浙江國稅：開具發(fā)票的，以開具發(fā)票的當天作為納稅義務發(fā)生時間
※營改增政策中只有建筑企業(yè)和提供租賃服務，納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天，收到預收款的當天不是房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的納稅義務發(fā)生時間。而此前《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定，銷售不動產(chǎn)收到預收款的納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。
七、預繳稅款
房地產(chǎn)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按3%的預征率預繳增值稅，填報《增值稅預繳稅款表》。
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）X 3%
※適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；
適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
※納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。
※預收款包括分期取得的預收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預收款。定金屬于預收款；誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。
※房地產(chǎn)企業(yè)只有采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目時才需預繳稅款，出租不動產(chǎn)和轉讓土地使用權不需預繳。
八、進項稅額
國家稅務總局公告2016年第18號第十三條：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的¡°建設規(guī)模¡±為依據(jù)進行劃分。
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設規(guī)模÷房地產(chǎn)項目總建設規(guī)模）
※ ¡°房地產(chǎn)項目總建設規(guī)模¡±應按照營改增后選擇適用簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目剩余建設規(guī)模與按照一般計稅方法項目剩余建設規(guī)模之和計算。剩余建設規(guī)模是指尚未交付（或轉為固定資產(chǎn)）的開發(fā)產(chǎn)品建設規(guī)模。
九、發(fā)票開具
1、一般納稅人
（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。
（2）2016年4月30日前已收取預收款并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。
（3）向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。 【房企財稅微信：13718601312】
從9月1日起具體方法：
1、對于2016年4月30日前已申報繳納營業(yè)稅而未開發(fā)票的，可使用603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”編碼，開具增值稅發(fā)票，發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。
2、對于房地產(chǎn)企業(yè)收到預收款時，使用602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”編碼，開具增值稅發(fā)票，發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。
2、小規(guī)模納稅人
（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關申請代開。
（2）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。
（3）向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。
十、納稅地點
固定業(yè)戶應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣（市）的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅 ；經(jīng)財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。
固定業(yè)戶總分支機構不在同一縣市，但在同一省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）范圍內(nèi)的，經(jīng)省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）財政廳（局）和國家稅務局批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。
※房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
※房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
※房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發(fā)的與機構所在地不在同一縣（市）的房地產(chǎn)項目，應按照3%預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
※房地產(chǎn)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
※國家稅務總局《關于優(yōu)化《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》相關制度和辦理程序的意見》稅總發(fā)〔2016〕106號：
從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人跨省從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，應當在外出生產(chǎn)經(jīng)營之前，到機構所在地主管稅務機關開具《外管證》。稅務機關按照“一地一證”的原則，發(fā)放《外管證》。
納稅人應當自《外管證》簽發(fā)之日起30日內(nèi)，持《外管證》向經(jīng)營地稅務機關報驗登記，并接受經(jīng)營地稅務機關的管理。納稅人以《外管證》上注明的納稅人識別號，在經(jīng)營地稅務機關辦理稅務事項。
納稅人外出經(jīng)營活動結束，應當向經(jīng)營地稅務機關填報《外出經(jīng)營活動情況申報表》（見附件2），并結清稅款。
第三部分 相關實務操作探討
一、發(fā)票開具
1、 2016年4月30日前已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日后需補開發(fā)票的，是否有2016年12月31日期限限制？
國家稅務總局公告2016年第23號第三條第（七）款規(guī)定:“納稅人在地稅機關已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票， 2016年5月1日以后需補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。”
山東國稅：房地產(chǎn)企業(yè)不受文件限制。
河北國稅：《河北省國家稅務局房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)增值稅管理工作指引》規(guī)定在2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。
2、2016年4月30日前已開具營業(yè)稅發(fā)票， 2016年5月1日以后因確權面積差、銷售折扣等原因需要開具紅字發(fā)票，如何處理？
河北國稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，已開具營業(yè)稅發(fā)票的，2016年5月1日以后由于確權面積差、銷售折扣等原因需要開具紅字發(fā)票的，可以開具紅字增值稅普通發(fā)票。開具時應在備注欄內(nèi)注明紅字發(fā)票對應原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號碼及開具原因。
納稅申報時，紅字增值稅普通發(fā)票負數(shù)金額在申報表如實填報的同時，在無票收入欄次填報相同的正數(shù)銷售額。
3、2016年4月30日前營業(yè)稅發(fā)票開具，5月1日后發(fā)現(xiàn)錯誤重新開票問題 ？
河北國稅：2016年5月1日之后，納稅人發(fā)現(xiàn)原營業(yè)稅發(fā)票開具錯誤，需要開具紅字發(fā)票的，可于2016年12月31日之前開具紅字增值稅普通發(fā)票（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)不受此時間限制），同時開具藍字增值稅普通發(fā)票。
紅字發(fā)票開具時應在備注欄內(nèi)注明對應原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號碼及開具原因。藍字發(fā)票開具時應在備注欄注明對應原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號碼，紅字增值稅發(fā)票的代碼、號碼及開具原因。
4、房地產(chǎn)企業(yè)對于一般計稅方法的開發(fā)房產(chǎn)項目是采用全額開具增值稅發(fā)票，還是差額開具增值稅發(fā)票？
第一種觀點，全額開具增值稅發(fā)票。青島國稅、河北國稅：根據(jù)（國家稅務總局公告2016年第23號）第四條第（二）款規(guī)定，只有財政部、國家稅務總局明確規(guī)定“適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發(fā)票的”，才需要通過新系統(tǒng)差額征稅開票功能開具增值稅發(fā)票。現(xiàn)行政策，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額中扣除土地價款，未規(guī)定不得全額開具增值稅發(fā)票。因此適用一般計稅方法的增值稅一般納稅人，可以全額開具增值稅專用發(fā)票。
例如：A房地產(chǎn)公司將一棟樓價稅合計1000萬元銷售給M公司，并開具增值稅專用發(fā)票，經(jīng)過計算這棟樓對應的土地成本為300萬元。第一步，計算銷項稅額。銷項稅額等于1000÷（1+11%）×11%=99.1萬元；第二步，計算銷售額。銷售額等于1000-99.1=900.9萬元；第三步，按照上述銷售額和銷項稅額的數(shù)據(jù)開具增值稅專用發(fā)票。M公司取得增值稅專用發(fā)票后，可以抵扣進項稅額99.1萬元；第四步，在《增值稅納稅申報表附列資料（一）》第14列“銷項（應納）稅額”，填報（1000-300）÷（1+11%）×11%=69.37萬元；第五步，A公司在《增值稅申報表》主表第1行“按適用稅率計稅銷售額”中，填報銷售額900.9萬元，并將《增值稅納稅申報表附列資料（一）》第14列“銷項（應納）稅額”69.37萬元，填報在《增值稅納稅申報表》主表第11行“銷項稅額”欄次中。
第二種觀點，差額開具增值稅發(fā)票。 天津國稅：國家稅務總局公告 2016年第18號的規(guī)定一般計稅方法計稅的銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。國家稅務總局公告2016年第23號規(guī)定：納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發(fā)票時，通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額（或含稅評估額）和扣除額，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣
例：A房地產(chǎn)公司將一棟樓價稅合計1000萬元銷售給M公司，并開具增值稅專用發(fā)票，經(jīng)過計算這棟樓對應的土地成本為300萬元。 銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）=（1000- 300 ） ÷（1+11%） =630.63萬元，銷項稅額=銷售額X11%=69.37萬元， M公司取得增值稅專用發(fā)票后，可以抵扣進項稅額69.37萬元。
5、 2016年4月30日前預收房款已申報營業(yè)稅的， 5月1日后房屋交付，繳清全款，如何開具發(fā)票？
例如：100萬元一套住房，其中30萬元在4月30日前預收并繳納營業(yè)稅，5月1日后房屋交付，并支付70萬元，發(fā)票如何開具？
金華國稅：2016年4月30日前預收房款并已申報營業(yè)稅的，可以憑收回的4月30日前開具的地稅發(fā)票，通過“差額征稅”開票功能開具增值稅發(fā)票，開票時分別錄入含稅銷售額全額和需扣除已繳納營業(yè)稅的銷售額，系統(tǒng)自動計算增值稅額和不含稅金額。
青島國稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年4月30日前采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，收到預收款時已繳納營業(yè)稅并開具營業(yè)稅發(fā)票的，可在正式交易完成時，對預收款時開具的營業(yè)稅發(fā)票予以沖紅，收回原發(fā)票后開具紅字增值稅普通發(fā)票，同時開具全額的增值稅發(fā)票，其中已繳納營業(yè)稅部分不得開具增值稅專用發(fā)票。收回的營業(yè)稅發(fā)票應與紅字增值稅普通發(fā)票一起作為記賬憑證。
6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用簡易計稅方法能否開具增值稅專用發(fā)票 ？
河北國稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用簡易計稅方法的，允許開具增值稅專用發(fā)票。
二、進項稅額
1、營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可取得哪些進項稅額，稅率分別是多少？
（1）開發(fā)成本的進項稅額
（2）其他成本的進項稅額
（3）其他進項稅額
注：假定建筑服務商與供應商均為一般納稅人。
2、貸款利息支出，其增值稅進項稅額不能抵扣，與之相關的手續(xù)費、咨詢費和顧問費是否可以抵扣？
財稅【2016】36號規(guī)定：“納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣 ”。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房款已申報營業(yè)稅，營改增后取得的增值稅專用發(fā)票能否抵扣？
河北國稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房款已申報營業(yè)稅，營改增后取得的增值稅專用發(fā)票，如果是用于已申報營業(yè)稅的部分，其對應的建筑材料、建筑服務、設計服務不允許抵扣增值稅進項稅額。
4、作廢的設計方案的設計費，進項稅額是否可以抵扣？
根據(jù)財稅〔2016〕36號規(guī)定 ：“非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務 ”進項稅額不得抵扣。作廢的設計方案的設計費其進項稅額不可以抵扣。與土地增值稅一致。
5、支付的境外設計費，是否要扣繳增值稅？
根據(jù)財稅〔2016〕36號規(guī)定：“中華人民共和國境外（以下稱境外）單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應稅行為，在境內(nèi)未設有經(jīng)營機構的，以購買方為增值稅扣繳義務人”。支付的境外設計費，房地產(chǎn)企業(yè)作為購買方應為增值稅扣繳義務人，扣繳的增值稅房地產(chǎn)企業(yè)可以抵扣。
※納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
6、樣板間和售樓處的進項稅額是否可以抵扣？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處、樣板間屬于在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額可一次性抵扣，如果最終拆除，其進項稅無需轉出 。
7、轉讓取得的土地價款，進項稅額如何扣除？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從二級土地市場取得的土地使用權，憑取得的專用發(fā)票抵扣進項稅額。
8、信托方式融資的利息進項稅額是否可以抵扣？
與信托公司的融資行為，名義為股權，實質為債權的融資，不符合混合性投資的條件，按照金融商品的貸款利息進項稅額不能抵扣。
三、土地價款扣除
1、分公司是否允許扣除以總公司名義支付的土地價款問題 ？
河北國稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分公司在項目發(fā)生地作為獨立納稅人繳納增值稅的，因總公司與政府簽訂開發(fā)合同，土地價款由總公司名義支付，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分公司可憑土地出讓金憑證原件按規(guī)定扣除土地出讓價款。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價款具體包括哪些？
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第五條規(guī)定：“支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 第六條規(guī)定：“在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。”
河北國稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發(fā)規(guī)費、契稅、城市基礎設施配套費等。 目前符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。
3、適用簡易計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否允許扣除土地價款？
河北國稅：適用簡易計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不允許扣除土地價款。 【房企財稅微信：13718601312】
4、對于即有一般計稅方法和簡易計稅方法的房地產(chǎn)企業(yè)，土地價款如何扣除？
采用一般計稅方法項目相對應的土地價款可以扣除，采用簡易計稅方法對應的土地價款不能扣除
允許抵扣的土地價款包括新項目和選擇一般計稅方法的老項目。對于房地產(chǎn)老項目，如果選擇適用一般計稅 方法，其5月1日后確認的增值稅銷售額，也可以扣除對應的土地出讓價款。
5、土地價款是否一次從銷售額中扣除？
土地價款并非一次性從銷售額中扣除，而是要隨著銷售額的確定，逐步扣除。
建議：一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
四、預繳稅款
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅留抵稅額是否可以抵減預繳稅款？
河北國稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅留抵稅額不能抵減預繳稅款。例如：2016年8月，某適用一般計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得不含稅銷售收入1000萬元，應當預繳增值稅30萬元，當月該公司留抵稅額50萬元。此時，該公司應當繳納預繳增值稅30萬元，50萬元留抵稅額繼續(xù)留抵，而不允許以留抵稅額抵減預繳稅額。
2、預繳稅款抵減應納稅額時是否需要分項目抵減？
河北國稅：提供建筑服務和房地產(chǎn)開發(fā)的預繳稅款可以抵減應納稅款，預繳稅款包括簡易計稅方法和一般計稅方法形成的預繳稅款。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有A、B、C三個項目，A、B、C項目適用一般計稅方法。2016年8月，三個項目分別收到不含稅銷售價款1億元，分別預繳增值稅300萬元，共預繳增值稅900萬元。2017年8月，B項目達到了納稅義務發(fā)生時間，當月計算出應納稅額為1000萬元，此時抵減全部預繳增值稅后，應當補繳增值稅100萬元。
3、當月申報應納稅額小于預繳稅額，未抵減完的預繳稅款如何處理？
未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。
五、征稅范圍
1、房地產(chǎn)企業(yè)有哪些情況不征收增值稅？
（1）根據(jù)財稅【2016】36號附件2規(guī)定，開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金不征收增值稅。
（2）根據(jù)財稅【2016】36號附件2規(guī)定，在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權轉讓行為。不征收增值稅
（3）根據(jù)財稅【2016】36號附件3規(guī)定，統(tǒng)借統(tǒng)還利息收入免征增值稅。
統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務，是指：（1）企業(yè)集團或者企業(yè)集團中的核心企業(yè)向金融機構借款或對外發(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位，下同），并向下屬單位收取用于歸還金融機構或債券購買方本息的業(yè)務。（2）企業(yè)集團向金融機構借款或對外發(fā)行債券取得資金后，由集團所屬財務公司與企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，并向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取本息，再轉付企業(yè)集團，由企業(yè)集團統(tǒng)一歸還金融機構或債券購買方的業(yè)務。
統(tǒng)借統(tǒng)還需要具備三個條件，缺一不可：
（1）組織架構：企業(yè)集團
（2）資金來源：金融機構借款或者發(fā)債
（3）利率限制：不高于借款利率
風險：統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機構借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應全額繳納增值稅。
無償使用資金的，視同銷售，征收增值稅
（4）根據(jù)財稅【2016】36號附件3規(guī)定，為了配合國家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房取得的收入，免征增值稅。
2、營改增后計征土地增值稅的收入是含稅收入，還是不含稅收入？
（財稅[2016]43號）規(guī)定：
計征契稅的成交價格不含增值稅。
房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。
土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品轉為固定資產(chǎn)后再銷售如何處理？
河北國稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售權屬登記在自行名下的不動產(chǎn)，應當按照《納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局2016年第14號公告）的規(guī)定進行稅務處理，不適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號），不允許扣除土地成本。
例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一批商鋪，銷售出90%，剩余有10套商鋪尚未售出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理權屬登記時，將該10套商鋪登記在自行名下。3年后，該商區(qū)房產(chǎn)價格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定將該10套商鋪再出售，此時，該10套商鋪已經(jīng)登記在房地產(chǎn)企業(yè)名下，再次銷售時，屬于“二手”，不是房地產(chǎn)開發(fā)項目尚未辦理權屬登記的房產(chǎn)，因此應適用《納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局2016年第14號公告）。
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設備是否視同銷售？
河北國稅： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、設備等費用），已經(jīng)包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。房地產(chǎn)企業(yè)“買房贈家電”等營銷方式的納稅比照本原則處理。
例如：房地產(chǎn)公司銷售精裝修房一套，其中精裝修部分含電器、家具的購進價格為10萬元，銷售價格200萬元，并按照200萬元全額開具增值稅發(fā)票，按照11%稅率申報銷項稅額。此時，無需對10萬元電器部分單獨按照銷售貨物征收增值稅。
例如：某房地產(chǎn)公司本月總共贈送加油卡50萬元，分兩種情形贈送。關注公司網(wǎng)站即可得到，隨機發(fā)放了20萬元；購買某指定若干店面，計5000萬元，隨購買的店面贈送30萬元。
隨機發(fā)放的20萬元視同銷售，繳納銷項稅額2.91萬元
贈送給購房客戶的視為買一贈一，不另外繳納
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用是否屬于價外費用？
河北國稅：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條規(guī)定：“以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項”不屬于價外費用。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動產(chǎn)買受人代收轉付，并以不動產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用不屬于價外費用的范圍。
6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“以老帶新”獎勵費增值稅問題 ？
河北國稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老客戶推薦新客戶買房，給老客戶的獎勵費，應按照“經(jīng)紀代理”稅目繳納增值稅 。要注意個人所得稅的扣繳。
六、跨期行為
1、5月1日后發(fā)現(xiàn)試點前的應稅行為需要補繳稅款的，是繳納營業(yè)稅還是增值稅？
試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。
2、4月30日前已申報繳納營業(yè)稅，5月1日后發(fā)生退款行為，稅費如何處理，是否可以沖減銷項稅額？
在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業(yè)稅。
3、5月1日前存在為抵減完的營業(yè)稅，是否可以抵減增值稅應納稅額？
按照國家有關營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業(yè)稅。
您的位置：