營改增來了！在行業利潤越來越薄的今天，營改增操作上好與不好的差距，足以讓一些房企脫穎而出，另一些黯然離場。
6月17日，明源地產研究院執行院長徐穎在2016中城聯盟成本總監聯席會上，列出了與標桿地產企業一同梳理的 “營改增”八大雷區，希望能給行業內的CFO提個醒。今天小編原汁原味為大家呈現徐穎院長在現場的精彩解析。
“營改增”的八大雷區
痛點一：政策補丁之痛。
此次“營改增”政策出臺，政府的決心很大，雖然工期重、任務緊，但仍然按照既定目標推動。所以在政策面將面臨很多地產行業所特有的一些問題，勢必會導致國家在政策面會陸續推出各類“補丁”以使得營改增政策能夠平穩落地。而政策的調整也將直接導致稅控軟件和報稅平臺也需要相應地匹配升級，最終也會給地產開發企業的報稅工作帶來極大的困擾。比如，由于差額征收的政策出臺之后，以前的稅控平臺沒法再使用。因為這不是簡單地增加稅率的問題，而是加字段和調整整個算法的問題。之前花了很大氣力連好的接口，現在基本不能用。對于這一點，地產企業需要做好事前的工作和心理的準備。
痛點二：接口多變之痛。
目前國家指定的稅控廠商有兩家。由于各種各樣的原因，不同城市的國稅局傾心的稅控廠商各不相同，所以，對于全國布局的地產企業而言，很難在內部使用同一家稅控廠商。最后，復雜的是，由于稅控廠商的總部和各區域分公司之間的協同并不是特別完美，所以導致地產企業未來在維保服務、平臺升級方面會遇到一些挑戰。
痛點三：稅務合規之痛。
對于全國布局的地產企業而言，在報稅業務過程中，將面臨各個城市不同的國稅局。但由于各地政策、法規、傳統的不同，導致各地稅局對報稅的一些細節要求有較多的不同。比如有的地方要求備案號，有的地方要求權證號，有的地方要求把這二者加起來，有的地方要求房間坐落的地址，有的要求打普票的時候需要提供身份證號等等。所以，如何確保各地項目的財務的報稅要求是符合國家政策法規的合規性要求，是各地產總部CFO非常關注的點。而且，由于增值稅是唯一一個按刑事責任入刑的稅種，一旦處理不當，會導致集團CFO負連帶刑事責任，必須慎之又慎。
痛點四：三流合一之痛。
稅局要求“實物流”、“票據流”、“現金流”的三流合一才能進行抵扣，否則就是有瑕疵的抵扣。這個三流合一遠沒有地產企業之前想象的簡單，不是簡單的有合同、有進項發票、有付款記錄即可報稅，這個背后另有乾坤。據了解，如果這“三流”背后的“商品別代碼”不一致，會出現“上游銷項賣的是白菜，下游進項是鋼筋”的情況。再比如，現在地產企業存在很多很現實的問題，即使對于某房企而言，管理水平再高的情況下，仍然存在“合同跟A簽、貨是B送的、發票是C開的、款是D付的”這種情況，這對于稅局而言，三流沒有一流是合一的。現在如果按照電子底賬來確認這張發票，電子底賬上有這個信息，發票也是有這個信息，開發商就確認了這張發票。但是，稅局如果來核查發現，三流沒有一流合一，問題就會非常大，對于稅局而言，發現這個問題后，退一罰一，每天的滯納金萬分之五，這就使得地產企業不僅巨額的進項無法抵扣，還會面臨稅務稽查的風險。
痛點五：內外協同之痛。
對于地產企業而言，要確保上游供應商開的票都是按照合同要求、稅務法規要求開具，就需要地產企業和上游供應商之間有大量的協同。如何確認收貨或完工，如何確認明細賬目一致，如何確認合同總金額一致，如何確認開票信息一致，如何確認發票的物流信息，如何確認發票已通過認證等等，有大量的企業間的協同工作要處理。這個工作量不是簡單增加人員就能解決，需要對一線業務流程、財務報稅流程進行優化調整，更需要建立起企業與企業之間的信息協同流程才能較好地解決此問題。最關鍵的內外協同環節，這一點要引起我們的足夠重視。【加QQ25198734關注更多精彩內容】
痛點六：報稅實務之痛。
在實際的報稅業務過程中，有幾個實際的問題需要引起地產企業的重視：
第一，基于結算單來進一步生成發票的過程本身也有非常復雜的稅務要求。比如要求按稅率拆分、每個稅控機的限額不同、需要將一些特殊的字段打到備注欄中、各地稅局對首付款開具的要求等等，這個過程非常復雜。
第二，國稅的報稅平臺是去年年底才開發完成，今年3月份才正式上線試運行的系統，想要在短期的時間實現大幅的性能提升，這個挑戰很大。電子底賬看起來方便，但實操起來比較困難。實操的人員都知道，其有兩種勾法，其中一種是導出來。導出來之后只能通過發票號碼、發票代碼自動去對，簡真無法核對。而且下載的過程很慢，以前制造業下載8000條信息的時候，需要大概5分鐘左右，這個過程很痛苦。實際核對的過程中可能會發現，發票號碼、發票代碼都是一樣，但是錢是不一樣的。比如：供應商開一張1塊錢的發票，但是實際卻把金額開成1000萬，這個時候把發票給到開發商，如果開發商只是按照發票號碼等信息來核對，肯定是無法辨別其中的真偽，這個時候匹配成功，操作員就會勾選這張發票。這時，就會面臨稅務稽查的風險。
痛點七：銷貨清單之痛。
不論是通過ERP系統一鍵開票，還是通過手工開票的銷貨清單，如何確認之后再回傳到系統之中非常重要。因為，如果不知道應稅收入哪些已經開票，這個時候可能連稅都無法申報。如果出錯，集團法人和CFO會承擔連帶刑事責任，所以集團的壓力非常大。
痛點八：發票認證之痛。
現在認證可以走的是兩條路：所有的AB類和營改增的企業走的是電子底賬這條路（增值稅平臺），這個增值稅平臺是不需要KEY的。其他類型的企業（非AB類和營改增類）的才會通過KEY來認證。
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