房地產企業營改增后，增值稅預征率為3%，實際比原來預繳的營業稅降低2%左右。由于增值稅是價外稅，在計算未完工開發產品的預計利潤時，增值稅不再作為扣減項，從而會導致其實際預繳的企業所得稅上升，筆者試著通過下列案例分析說明，與大家一起探討：
案例
2016年7月，蘇州A房地產公司銷售未完工開發產品（含增值稅）1110萬元，計稅毛利率為10%，土地增值稅預征率為2%。（不考慮期間費用的影響）
分析：按一般計稅法、簡易計稅法兩種情況計算分析。
一般計稅法
1、 營改增后的預繳企業所稅計算
（1）營改增后，以不含稅預收款1000萬計算預計利潤，預繳增值稅30萬元，城建及附加為3.6萬元（按預繳增值稅計算），預繳土地增值稅20萬元。
（2）預計利潤=1000*10%-30*12%-1000*2% =76.4萬元
（3）預繳企業所得稅=76.4*25%=19.1萬元
（4）預繳企業所得稅負率為1.91%。
2、 營改增前的預繳企業所得稅計算
（1）營改增前，以預收款1110萬計算預計利潤，預繳營業稅55.5萬元（1110*5%），城建稅及附加費6.66萬元（55.5*12%），預繳土地增值稅22.2萬元（1110*2%）。
（2）預計利潤=1110*10%-（55.5+6.66+22.2）=26.64萬元
（3）預繳企業所得稅=26.64*25%=6.66萬元
（4）預繳企業所得稅負率為0.6%。
營改增前后預繳所得稅的變化
營改增后，銷售未完工開發產品的預計利潤增加了49.76萬元，預計利潤率增加4.48%；預繳所得稅增加12.44萬元，實際預繳的所得稅負率1.31%。
簡易計稅法
1、營改增后，計算預繳企業所得稅
（1）營改增后，計算依據以不含稅預收款1057萬元（1110/1.05）計算，預繳增值稅31.71萬元（1110*3%/1.05），城建稅及附加3.80萬元（31.71*12%），預繳土地增值稅21.14萬元（1057*2%）。
（2）預計利潤=1057*10%-3.80-21.14=80.76萬元
（3）預繳企業所得稅=80.76*25%=20.19萬元
（4）預繳企業所得稅負率為1.9%。
2、營改增前，計算預繳企業所得稅
（1）營改增前，以預收款1110萬計算預計利潤，預繳營業稅55.5萬元（1110*5%），城建稅及附加費6.66萬元（55.5*12%），預繳土地增值稅22.2萬元（1110*2%）。
（2）預計利潤=1110*10%-（55.5+6.66+22.2）=26.64萬元
（3）預繳企業所得稅=26.64*25%=6.66萬元
（4）預繳企業所得稅負率為0.6%。
營改增前后的預計利潤的變化
營改增后，銷售未完工開發產品的預計利潤增加了54.12萬元，預計利潤率增加4.88%；預繳所得稅增加13.53萬元。預繳所得稅負增長率1.3%。
綜上案例分析，營改增后房地產銷售未完工開發產品的預繳企業所得稅負上升1.3%左右。
作者：朱魚翔/江蘇瑞安達稅務師事務所有限公司
轉自：利安達財稅
您的位置：
