作者：王波（廣州市地稅局稅政一處） 來源：《廣東地方稅務》
營改增后，土地增值稅收入確認問題存在很大爭論，2016年11月國家稅務總局發布《關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年70號，以下簡稱70號公告），對土地增值稅應稅收入的確認問題做了相關規定，下面將重點探討70號公告中關于土地增值稅應稅收入、預征收入、視同銷售收入等方面的規定。
1、土地增值稅應稅收入確認問題
原文：
70號公告第一條：營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
解析：
《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條規定：土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。但是由于營改增后土地成本可以扣減銷售額的原因，導致對不含增值稅收入的理解有很大差異。70號公告對該問題進一步明確，以下例說明：
例：A房地產公司銷售一套房屋，含稅銷售收入為1110萬，假設對應的土地成本為400萬，則納稅人如何確定土地增值稅收入？
情況1：納稅人適用簡易計稅方法的，土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額
土地增值稅應稅收入=不含增值稅應納稅額=1110/（1+5%）=1057.14萬。
由于不存在差額征稅的影響，增值稅、土地增值稅、企業所得稅、會計收入均為1057.14萬。
情況2：納稅人適用一般計稅方法，土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額
1. 銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）=（1110-400）/（1+11%）=639.64萬（政策鏈接：《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號第四條，以下簡稱“18號公告”）。
2.增值稅銷項稅額=銷售額×稅率=639.64×11%=70.36萬（政策鏈接：《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第二十二條）。
3. 土地增值稅應稅收入=不含增值稅銷項稅額=含稅銷售額-增值稅銷項稅額=1110-70.36=1039.64萬
由于土地成本可以扣減銷售額的原因，導致增值稅、土地增值稅、企業所得稅、會計收入的界定有所差異。
土地增值稅、企業所得稅確認的增值額一致，但是收入、成本確認方式不一致，由于土地增值稅清算時土地成本可以加計扣除，此種處理方式對于A公司相對有利。
2、土地增值稅預征的計稅依據確認問題
原文：
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：
土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款
解析：
根據18號公告第十一條規定：增值稅應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。
對應上例：
3、視同銷售房地產的土地增值稅應稅收入確認問題
原文：
納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入應按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條規定執行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認，應按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條規定執行。
解析：
該條規定是對已有的國稅發〔2006〕187號、國稅函〔2010〕220號的視同銷售的規定的重新強調，并沒有新的內容，筆者認為，國家稅務總局強調該問題的關鍵在于提醒土地增值稅與其他稅種在視同銷售的規定不一致時，仍應以土地增值稅的規定為準，如下表：
4、營改增前后土地增值稅清算收入的計算問題
原文：
房地產開發企業在營改增后進行房地產開發項目土地增值稅清算時，按以下方法確定相關金額：
（一）土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入
解析：
對于營改增過渡期間的房地產項目，同一清算項目可能存在既有營業稅下的銷售收入，又有增值稅下的銷售收入，因此，在確定土地增值稅清算收入時，需要分段進行計算。
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