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蘇地稅規(guī)〔2016〕7號(hào)
現(xiàn)對(duì)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2015〕8號(hào)）中有關(guān)政策內(nèi)容作如下調(diào)整：
一、廢止第一條“關(guān)于土地增值稅清算單位”中“對(duì)同一宗地塊上的多個(gè)批準(zhǔn)項(xiàng)目，納稅人進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)的，可將該宗土地上的多個(gè)項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案”的內(nèi)容。
二、廢止第四條“關(guān)于車庫(kù)（車位、儲(chǔ)藏室等）”中“（三）隨房附贈(zèng)的車庫(kù)（車位、儲(chǔ)藏室等），無(wú)論能否辦理權(quán)屬登記手續(xù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均應(yīng)按銷售合同上的房產(chǎn)類型計(jì)算成本費(fèi)用”的內(nèi)容。
本公告自2017年1月1日起施行。
特此公告。
江蘇省地方稅務(wù)局
2016年12月8日
積極面對(duì)蘇地稅規(guī)7號(hào)文，稅務(wù)規(guī)劃以不變應(yīng)萬(wàn)變
關(guān)于蘇州地稅規(guī)[2016]7號(hào)，雖然早有耳聞，但一直認(rèn)為這不是真的，因?yàn)槲覀兿嘈盼覀兊氖〖?jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其頒布的文件是嚴(yán)肅的、嚴(yán)格的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹?yán)密的，絕對(duì)不是朝令夕改的、朝三暮四的、朝九晚五的。今天看到正式的文件后，也認(rèn)為是正常的，也是可以理解的，也是可以遵從的，也是可以解決的。
筆者曾有亂言，江蘇的房地產(chǎn)稅收政策是與房產(chǎn)宏觀調(diào)控是息息相關(guān)的。鑒于此，我們的房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃，除了并購(gòu)重組的情形外，更多應(yīng)以總局的文件作為策劃準(zhǔn)繩、靠山，地方文件作為畫龍點(diǎn)睛、錦上添花之妙用。
一、關(guān)于2016年蘇地稅規(guī)
1、2016年蘇地稅規(guī)云集
2016年，是江蘇房地產(chǎn)企業(yè)的“蘇地稅規(guī)”年，年初、年中、年未，有始有終！
2016年1月8日《蘇地稅規(guī)〔2015〕8號(hào)》出臺(tái)，修了《蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào)》；
2016年6月20日《蘇地稅規(guī)〔2016〕2號(hào)》，（《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》）；
2016年12月8日，《蘇地稅規(guī)〔2016〕7號(hào)》以迅雷不及掩耳盜鈴之勢(shì)出臺(tái)，8號(hào)規(guī)未滿一周歲又被修了。
2、蘇地稅規(guī)發(fā)展歷程：
[2012]1號(hào) —— [2015]8號(hào) —— [2016]2號(hào) ——[2016]7號(hào)
2012.8.20 —— 2016.1.8 —— 2016.6.20 —— 2016.12.8
二、稅務(wù)籌劃的法律依據(jù)
1、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅的法規(guī)文件
【財(cái)政部[1995]6號(hào)】 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及《實(shí)施細(xì)則》
【財(cái)稅字[1995]48號(hào)】 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》[條款失效]
【財(cái)稅[2006]21號(hào)】 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》[條款失效]
【國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)】 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》
【國(guó)稅函[2010]220號(hào)】 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》
【財(cái)稅[2015]5號(hào)】 《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》
2、總局關(guān)于土地增值稅政策的發(fā)展歷程
1995年——2006年——2010年——2015年
三、關(guān)于土地增值稅籌劃的政策依據(jù)
由上述一、二可以看，總局關(guān)于土地增值稅政策相對(duì)穩(wěn)定，省級(jí)地方的土地增值稅政策相對(duì)比較活躍。根據(jù)下位法服從上位法的原則，我們實(shí)務(wù)中更應(yīng)該以總局的文件、政策為基準(zhǔn)。
四、關(guān)于房地產(chǎn)稅收籌劃的核心
眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的根本在于土地增值稅的籌劃，因?yàn)榭鄢?xiàng)目可以加計(jì)扣除30%（或25%）； 而土地增值稅籌劃的核心又在于地下車位的處理。關(guān)于地下車位的處理，本人也曾撰文詳細(xì)介紹了相關(guān)處理方法供大家參考。
近兩個(gè)月來(lái)，全國(guó)各地紛紛出臺(tái)營(yíng)改增后土地增值稅的處理辦法，細(xì)心的筆者發(fā)現(xiàn)，營(yíng)改增后，江蘇省國(guó)稅沒(méi)有出臺(tái)任何關(guān)于營(yíng)改增的解讀性文件，然而江蘇省地稅局營(yíng)改增后連續(xù)出臺(tái)的幾個(gè)關(guān)于土地增值稅的文件，真有“東方不亮西方亮”。
五、如何評(píng)價(jià)7號(hào)公告
1、如何解決一塊土地多個(gè)立項(xiàng)的問(wèn)題?
7號(hào)文，“廢止第一條‘關(guān)于土地增值稅清算單位’中‘對(duì)同一宗地塊上的多個(gè)批準(zhǔn)項(xiàng)目，納稅人進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)的，可將該宗土地上的多個(gè)項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案’的內(nèi)容。”
關(guān)于同一宗地快上的多個(gè)批準(zhǔn)項(xiàng)目，我的理解有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)企業(yè)要求分多個(gè)立項(xiàng)；二是主管部門要求分多個(gè)立項(xiàng)。
房地產(chǎn)企業(yè)要求分多個(gè)立項(xiàng)。據(jù)我十多年的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)選擇分多個(gè)立項(xiàng)開(kāi)發(fā)的可能性很小，因?yàn)樽詮?007年我開(kāi)始第一個(gè)土地增值稅清算項(xiàng)目以來(lái)，10年間均以立項(xiàng)為清算單位，清單單位越小，對(duì)企業(yè)越不利，除非個(gè)別立項(xiàng)時(shí)把自持物業(yè)部分的單獨(dú)立項(xiàng)除外，企業(yè)主動(dòng)以一塊宗地申請(qǐng)多個(gè)立項(xiàng)的可能性很小。
主管部門要求分多個(gè)立項(xiàng)。這種情況，我遇到多例，主要原因是地方發(fā)改委有審批面積的權(quán)限限制，如一塊地可建9萬(wàn)方，但地方發(fā)改委只有3萬(wàn)方的審批權(quán)限，于是把一塊地按3個(gè)立項(xiàng)進(jìn)行審批。房地產(chǎn)企業(yè)作為一整塊地集中開(kāi)發(fā)。本人在2009年遇到類似案例，硬生生地按立項(xiàng)進(jìn)行清算，想想也很好笑，由于企業(yè)是整體開(kāi)發(fā)，并沒(méi)有按立項(xiàng)分開(kāi)開(kāi)發(fā)、銷售，于是，接照立項(xiàng)清算時(shí)銷售面積無(wú)法對(duì)應(yīng)到房號(hào)，甚至一套房可能會(huì)在兩個(gè)立項(xiàng)中清算。這是典型的形式主義。
2、如何解決地下車位的房產(chǎn)類型問(wèn)題?
7號(hào)文，“廢止第四條‘關(guān)于車庫(kù)（車位、儲(chǔ)藏室等）’中‘（三）隨房附贈(zèng)的車庫(kù)（車位、儲(chǔ)藏室等），無(wú)論能否辦理權(quán)屬登記手續(xù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均應(yīng)按銷售合同上的房產(chǎn)類型計(jì)算成本費(fèi)用’的內(nèi)容。”
（1）關(guān)于“隨房附贈(zèng)”的問(wèn)題，這也是蘇地稅規(guī)[2015]8號(hào)文中提出的新名字，其實(shí)我個(gè)人認(rèn)為，這只是房地產(chǎn)的商業(yè)模式，對(duì)于企業(yè)來(lái)講，并不是因?yàn)橐芏惗捎玫氖鄯扛劫?zèng)，而由于多數(shù)地下車位是銷售價(jià)格低于開(kāi)發(fā)成本所致，不僅如此，地下車位的銷售情況也不容樂(lè)觀。再比如說(shuō)，帶地下室的別墅，在銷售時(shí)自帶兩個(gè)地下車位，怎么算呢？別墅是按棟賣的，難道還要把地下部分開(kāi)分單獨(dú)計(jì)算？
（2）當(dāng)然，7號(hào)公告對(duì)“隨房附贈(zèng)”的方式予以撤回，也無(wú)可厚非，畢竟江蘇省地稅局也是通過(guò)公文形式發(fā)布的。大家一定在急切地問(wèn)：怎么辦？其實(shí)很簡(jiǎn)單——遵從總局政策，修改商業(yè)模式。
（3）關(guān)于地下車位的政策依據(jù)
a) 有產(chǎn)權(quán)的地下車位單獨(dú)轉(zhuǎn)讓——按“其他類型房產(chǎn)”確認(rèn)收入并計(jì)算成本費(fèi)用；
b) 不能辦理產(chǎn)權(quán)的地下車位
【國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)】
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。”
【蘇地稅規(guī)[2015]8號(hào)】
建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，或無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本費(fèi)用可以扣除。
建成轉(zhuǎn)讓后不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫(kù)（車位、儲(chǔ)藏室等），不屬于土地增值稅征稅范圍，不計(jì)收入，也不扣除相關(guān)成本費(fèi)用。
（4）關(guān)于新型商業(yè)模式的稅收環(huán)境
【2015年5月，稅務(wù)總局出臺(tái)《依法治稅六條意見(jiàn) 年內(nèi)不得對(duì)新商業(yè)模式稅務(wù)檢查支持新商業(yè)模式的健康發(fā)展》意見(jiàn)強(qiáng)調(diào)，要積極支持新業(yè)態(tài)和新商業(yè)模式健康發(fā)展，不斷完善對(duì)新興業(yè)態(tài)、新型商業(yè)模式的稅收政策支持體系和管理服務(wù)措施，大力培育新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新。
著力優(yōu)化政策環(huán)境。深入分析電子商務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)＋等新興業(yè)態(tài)、新型商業(yè)模式的特點(diǎn)，積極探索支持其發(fā)展的稅收政策措施，特別是對(duì)處在起步階段、規(guī)模不大但發(fā)展前途廣闊、有利于大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的新經(jīng)濟(jì)形態(tài)，要嚴(yán)格落實(shí)好減半征收企業(yè)所得稅、暫免征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅等稅收扶持政策，堅(jiān)決杜絕違規(guī)收稅現(xiàn)象。
意見(jiàn)要求，各級(jí)稅務(wù)部門今年內(nèi)不得專門統(tǒng)一組織針對(duì)某一新興業(yè)態(tài)、新型商業(yè)模式的全面納稅評(píng)估和稅務(wù)檢查。加強(qiáng)調(diào)查研究，認(rèn)真傾聽(tīng)各方面的意見(jiàn)和建議，積極探索實(shí)施促進(jìn)新興業(yè)態(tài)、新型商業(yè)模式健康規(guī)范發(fā)展的管理和服務(wù)措施。】
總結(jié)，稅務(wù)籌劃主要從商業(yè)模式著手，以不變應(yīng)萬(wàn)變，以總局法規(guī)為依據(jù)，控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為基礎(chǔ)，盡量創(chuàng)造稅后利潤(rùn)最大化。
朱魚翔/文，作者單位：江蘇瑞安達(dá)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司
