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一、基本原則

從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)一般應(yīng)滿足如下幾個(gè)條件：

1.房屋竣工并驗(yàn)收合格（說(shuō)明商品是合格的）；

　　2.完成竣工結(jié)算（說(shuō)明成本能夠可靠地計(jì)量）；

　　3.簽訂售房合同及收取房款（說(shuō)明房款收入已能可靠計(jì)量且已經(jīng)或能夠流入企業(yè)）；

　　4.房屋辦理了移交手續(xù)交付業(yè)主使用（說(shuō)明與房屋所有權(quán)相聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬及房屋的管理權(quán)和控制權(quán)均全部轉(zhuǎn)移）。

在一般情況下，竣工結(jié)算時(shí)間和合同簽訂時(shí)間一般早于交房時(shí)間，所以實(shí)踐中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷售收入的確認(rèn)時(shí)間多為辦理房屋交接手續(xù)之日，該日之前收取的款項(xiàng)在會(huì)計(jì)核算上視為預(yù)收房款，待交房日確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)后再結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。

二、特殊問(wèn)題

　　1.風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移

　　在房地產(chǎn)銷售中，房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，通常企業(yè)應(yīng)確認(rèn)銷售收入。但以下屬于風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移的情況：①賣方根據(jù)合同規(guī)定，仍有責(zé)任實(shí)施重大行動(dòng)，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業(yè)應(yīng)在所實(shí)施的重大行動(dòng)完成時(shí)確認(rèn)收入。②房地產(chǎn)銷售后，賣方仍有某種程度的繼續(xù)涉入，如銷售回購(gòu)協(xié)議、賣方保證買方在特定時(shí)期內(nèi)獲得投資報(bào)酬的協(xié)議等。賣方在繼續(xù)涉入的期間內(nèi)一般不確認(rèn)收入。

　　2.簽訂預(yù)售合同或正式合同時(shí)不能確認(rèn)收入

　　簽訂預(yù)售合同時(shí)，房屋往往并未建成，面積沒(méi)有最后確定，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬未能轉(zhuǎn)移給購(gòu)買人。即使貨款已全部收妥，由于此時(shí)的管理權(quán)和控制權(quán)還掌握在開(kāi)發(fā)企業(yè)手中，與收入相匹配的成本還不能準(zhǔn)確計(jì)量，故不能確認(rèn)�！痉科筘�(cái)稅微信：fdccspx 】

　　訂立正式合同時(shí)，雖然法律意義上的要約已經(jīng)成立，但標(biāo)的物房屋未經(jīng)購(gòu)買人驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬仍未轉(zhuǎn)移給買方。我國(guó)現(xiàn)行商品房銷售合同采用的是建設(shè)部統(tǒng)一規(guī)范的格式合同，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。在合同中規(guī)定有諸如面積差異、房屋質(zhì)量等問(wèn)題的處理約定，因此在購(gòu)買人驗(yàn)收認(rèn)可前，存在有退款風(fēng)險(xiǎn)甚至退貨風(fēng)險(xiǎn)，故不宜確認(rèn)收入。只有符合建造合同的條件，并且在不可撤銷的建造合同的條件下，方可按照建造合同收入確認(rèn)的原則，按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入。

　　3.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已竣工驗(yàn)收，但竣工決算還未完成能不能作銷售確認(rèn)

　　這是一個(gè)實(shí)踐中存在分歧的問(wèn)題。如果完全從謹(jǐn)慎原則考慮，只有竣工決算金額確定以后，與收入相關(guān)的成本才能最準(zhǔn)確地計(jì)量，不少注冊(cè)會(huì)計(jì)師此種觀點(diǎn)。很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員則認(rèn)為，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決算審核往往需要數(shù)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，等待決算金額的最終確定會(huì)使銷售收入遲遲得不到確認(rèn)而影響當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成果的正確反映。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)竣工驗(yàn)收，即使竣工決算金額還未確定，會(huì)計(jì)人員可以按照計(jì)劃成本并依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況作適當(dāng)調(diào)整進(jìn)行成本的配比結(jié)轉(zhuǎn)，此時(shí)成本總體上應(yīng)屬于能夠可靠計(jì)量的，因此不應(yīng)因決算未完成而不予確認(rèn)銷售。

　　4.是否一定要在法定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)才可確認(rèn)收入

會(huì)計(jì)理論界流行觀點(diǎn)認(rèn)為，只有房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，才表明其所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移，企業(yè)才可確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)則更傾向于認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，有關(guān)的管理制度和業(yè)務(wù)程序已較健全完善。在房屋開(kāi)發(fā)前根據(jù)規(guī)定要繳清土地出讓金、取得土地使用權(quán)證以及施工許可證等多種證照，開(kāi)始銷售前還需領(lǐng)取銷售許可證。因此，程序上的規(guī)范性已大大降低了未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，在工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋已經(jīng)買主驗(yàn)收、面積和房屋價(jià)款等無(wú)異議并交付買主辦理入住手續(xù)的情況下，商品房所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)際上已轉(zhuǎn)移給買方，產(chǎn)權(quán)是否過(guò)戶并非確認(rèn)收入的必要條件。此外，由于辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)涉及到房產(chǎn)管理、土地管理及財(cái)稅等政府有關(guān)部門。辦妥產(chǎn)權(quán)證書(shū)需要有一段時(shí)間，而且時(shí)間的長(zhǎng)短并非開(kāi)發(fā)企業(yè)所能完全控制。開(kāi)發(fā)企業(yè)所能做的只是完整地提供需要的各類辦證文件如合同、發(fā)票、房屋交接證明等，而買方何時(shí)去辦、何時(shí)能辦妥則具有不確定性。因此，如果以辦妥房地產(chǎn)證為標(biāo)準(zhǔn)可能造成房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的滯后。

三、上市公司選擇：

1、萬(wàn)科：銷售商品在將商品所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方，不再對(duì)該等商品實(shí)施繼續(xù)管理權(quán)和實(shí)際控制權(quán)，與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)，相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)，確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格，簽定了銷售合同，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時(shí)（通常收到銷售合同金額20％或以上之定金或/及已確認(rèn)余下房款的付款安排）確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

2、濱江集團(tuán)：房地產(chǎn)銷售收入在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工并驗(yàn)收合格，簽訂了銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務(wù)，即開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；公司不再保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也不再對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入；并且該項(xiàng)目已發(fā)生或?qū)�發(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)，確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

3、金地集團(tuán)：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入，在買賣雙方簽訂銷售合同并在國(guó)土部門備案；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已建造完工并達(dá)到預(yù)訂可使用狀態(tài)，經(jīng)相關(guān)主管部門驗(yàn)收合格并辦妥備案手續(xù)；買方按銷售合同付款條款支付了購(gòu)房款項(xiàng)并取得銷售合同約定的入伙資格，即：賣方收到全部購(gòu)房款或取得收取全部購(gòu)房款權(quán)利，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠全部流入公司時(shí)，確認(rèn)銷售收入。

4、招商地產(chǎn)：當(dāng)本集團(tuán)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方，既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售商品實(shí)施有效控制，收入的金額能夠可靠地計(jì)量，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，相關(guān)的已發(fā)生或?qū)�發(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)，確認(rèn)商品銷售收入的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入，系在商品房竣工并驗(yàn)收合格，并辦理了移交手續(xù)時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

上述代表性企業(yè)的收入確認(rèn)，在時(shí)點(diǎn)上可歸納為兩類，其中：萬(wàn)科、濱江集團(tuán)為房產(chǎn)主體完工并驗(yàn)收合格，招商地產(chǎn)為辦理了移交手續(xù)，金地集團(tuán)為買方取得入伙資格。

第二部分計(jì)稅成本確認(rèn)

一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)間的確認(rèn)

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)，以下簡(jiǎn)稱國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件）第三條規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明�！秶�(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕201號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

　　從以上兩個(gè)文件的規(guī)定可知，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)間的確認(rèn)遵循的是孰先原則。例如：一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房開(kāi)企業(yè)在4月1日把開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料報(bào)送房地產(chǎn)管理部門備案，5月1日開(kāi)始為業(yè)主辦理入住手續(xù)。那么，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)時(shí)間應(yīng)當(dāng)是4月1日；反過(guò)來(lái)，假如4月1日開(kāi)始為業(yè)主辦理入住手續(xù)，5月1日把開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料報(bào)送房地產(chǎn)管理部門備案，這時(shí)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)時(shí)間應(yīng)當(dāng)是4月1日。

二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本的時(shí)間

　　國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十五條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。

　　從上面的規(guī)定可知，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之日并不是必須進(jìn)行結(jié)算計(jì)稅成本之日。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之日至次年5月31日前任何一日均可為計(jì)稅成本核算的終止日。

三、企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)按稅法規(guī)定預(yù)提的成本費(fèi)用未取得合法憑證的，不需要作納稅調(diào)整

　　國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十二條規(guī)定，除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%.（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。

　　從國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十二條和第三十四條的規(guī)定可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)，實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，除允許預(yù)提項(xiàng)目金額計(jì)入計(jì)稅成本外，剩余未取得發(fā)票的成本不得計(jì)入計(jì)稅成本。

　　例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的A項(xiàng)目于2013年6月完工且開(kāi)始為業(yè)主辦理入住手續(xù)，但完工時(shí)尚有200萬(wàn)元出包工程價(jià)款未取得發(fā)票，出包工程合同總金額為1500萬(wàn)元，該公司以預(yù)提成本方式把未取得發(fā)票的200萬(wàn)元工程成本全額計(jì)入會(huì)計(jì)成本，2014年7月才取得200萬(wàn)元工程價(jià)款發(fā)票。

　　該公司在2014年5月20日結(jié)算A項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并在證明資料充分的前提下，把未取得發(fā)票的200萬(wàn)元出包工程成本中的150萬(wàn)元（1500×10%）計(jì)入結(jié)算計(jì)稅成本。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)，以下簡(jiǎn)稱國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)文件）第六條規(guī)定，企業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時(shí)取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí)，可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算；但在匯算清繳時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有效憑證。

　　那么，按照國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十二條規(guī)定，以預(yù)提方式計(jì)入計(jì)稅成本的、未取得發(fā)票的150萬(wàn)元工程成本，該公司在對(duì)2013年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)是否應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)文件第六條規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整呢？按照“特別法優(yōu)于普通法的稅法適用原則”分析，國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)文件第六條規(guī)定是對(duì)企業(yè)所得稅匯算清繳的一般規(guī)定，而國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十二條規(guī)定是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本的特殊規(guī)定，因此，不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。

四、結(jié)算計(jì)稅成本后在企業(yè)所得稅匯算清繳期間又取得成本發(fā)票的可以計(jì)入計(jì)稅成本

實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后在企業(yè)所得稅匯算清繳期間又取得成本發(fā)票的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

　　例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的B項(xiàng)目于2013年7月完工且開(kāi)始為業(yè)主辦理入住手續(xù)，完工時(shí)尚有150萬(wàn)元出包工程價(jià)款未取得發(fā)票，但以預(yù)提成本方式把未取得發(fā)票的150萬(wàn)元工程成本全額計(jì)入會(huì)計(jì)成本。出包工程合同總金額為1200萬(wàn)元。該公司在2013年8月6日結(jié)算B項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并在證明資料充分的前提下，把未取得發(fā)票的150萬(wàn)元出包工程成本中的120萬(wàn)元（1200×10%）計(jì)入結(jié)算計(jì)稅成本。2014年3月取得150萬(wàn)元工程價(jià)款發(fā)票。那么，未計(jì)入計(jì)稅成本的30萬(wàn)元（150－120）是否可以在匯算清繳期間再計(jì)入計(jì)稅成本呢？根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)文件第六條規(guī)定，企業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時(shí)取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí)，可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算；但在匯算清繳時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有效憑證。因此，結(jié)算計(jì)稅成本后在企業(yè)所得稅匯算清繳期間取得的30萬(wàn)元成本可以計(jì)入計(jì)稅成本，重新計(jì)算可售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單位成本，進(jìn)而計(jì)算出已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售成本（注：實(shí)質(zhì)上，在匯算清繳期間取得全額成本發(fā)票的，這時(shí)會(huì)計(jì)成本和計(jì)稅成本是一致的，無(wú)需再進(jìn)行納稅調(diào)整。）。

五、在結(jié)算計(jì)稅成本以后年度取得成本發(fā)票的應(yīng)進(jìn)行追溯調(diào)整

　　現(xiàn)實(shí)中，由于各種原因致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)無(wú)法全額取得成本發(fā)票，而在結(jié)算計(jì)稅成本以后年度取得成本發(fā)票的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。

　　例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的C項(xiàng)目于2013年8月完工且開(kāi)始為業(yè)主辦理入住手續(xù)，完工時(shí)尚有180萬(wàn)元出包工程價(jià)款未取得發(fā)票，但以預(yù)提成本方式把未取得發(fā)票的180萬(wàn)元工程成本全額計(jì)入會(huì)計(jì)成本。出包工程合同總金額為1600萬(wàn)元。該公司在2013年9月10日結(jié)算C項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，在證明資料充分的前提下，把未取得發(fā)票的180萬(wàn)元出包工程中的160萬(wàn)元（1600×10%）計(jì)入結(jié)算計(jì)稅成本。2014年6月取得180萬(wàn)元工程價(jià)款發(fā)票，那么，未計(jì)入計(jì)稅成本的20萬(wàn)元（180－160）是計(jì)入2014年成本中，還是計(jì)入2013年成本中呢？根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào)，以下簡(jiǎn)稱國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào)文件）第六條規(guī)定，對(duì)企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實(shí)際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項(xiàng)申報(bào)及說(shuō)明后，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生年度計(jì)算扣除，但追補(bǔ)確認(rèn)期限不得超過(guò)5年。企業(yè)由于上述原因多繳的企業(yè)所得稅稅款，可以在追補(bǔ)確認(rèn)年度企業(yè)所得稅應(yīng)納稅款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度遞延抵扣或申請(qǐng)退稅。虧損企業(yè)追補(bǔ)確認(rèn)以前年度未在企業(yè)所得稅前扣除的支出，或盈利企業(yè)經(jīng)過(guò)追補(bǔ)確認(rèn)后出現(xiàn)虧損的，應(yīng)首先調(diào)整該項(xiàng)支出所屬年度的虧損額，然后再按照彌補(bǔ)虧損的原則計(jì)算以后年度多繳的企業(yè)所得稅款，并按前款規(guī)定處理。因此，該公司2014年取得180萬(wàn)元工程價(jià)款發(fā)票，其中未計(jì)入計(jì)稅成本的20萬(wàn)元只能追補(bǔ)在完工結(jié)算年度即2013年度。

六、按稅法規(guī)定預(yù)提計(jì)稅成本，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部銷售完畢后取得成本發(fā)票的應(yīng)分情況進(jìn)行處理

　　按照會(huì)計(jì)上權(quán)責(zé)發(fā)生制的成本費(fèi)用核算原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)發(fā)生而未取得發(fā)票的成本應(yīng)當(dāng)以預(yù)提的方式全額計(jì)入會(huì)計(jì)成本，但有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不按全額進(jìn)行預(yù)提，而是在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)按稅法規(guī)定金額進(jìn)行預(yù)提。

　　例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的D項(xiàng)目于2013年3月完工且開(kāi)始為業(yè)主辦理入住手續(xù)，完工時(shí)尚有230萬(wàn)元出包工程成本未取得發(fā)票，出包工程合同總金額為2000萬(wàn)元，該公司于2013年6月30日結(jié)算D項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并在證明資料充分的前提下，把未取得發(fā)票的230萬(wàn)元出包工程中的200萬(wàn)元（2000×10%）計(jì)入計(jì)稅成本。會(huì)計(jì)處理為：

　　借：開(kāi)發(fā)成本　　2000000

　　　　貸：應(yīng)付賬款（預(yù)提成本）　　2000000

　�。�1）、假如D項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品于2013年11月10日銷售完畢，在2013年12月6日取得230萬(wàn)元出包工程款發(fā)票。由于該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)銷售完畢，未計(jì)入計(jì)稅成本的30萬(wàn)元已無(wú)法再計(jì)入計(jì)稅成本，又根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅和土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本之間不能混淆，因此就不能把30萬(wàn)元工程成本計(jì)入其它開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本中。這30萬(wàn)元的工程成本最終影響的是2013年的會(huì)計(jì)利潤(rùn)，因此，取得發(fā)票時(shí)的會(huì)計(jì)處理為：

　　借：應(yīng)付賬款（預(yù)提成本）　　2000000

　　　　主營(yíng)業(yè)務(wù)成本　　300000

　　　貸：銀行存款　　2300000

　　（2）、假如D項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品于2014年4月20日銷售完畢，在2014年6月5日取得230萬(wàn)元出包工程價(jià)款發(fā)票。D項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可售面積為15000平方米，2013年銷售10000平方米，2014年銷售5000平方米。由于30萬(wàn)元未計(jì)入出包工程成本，因此每平方米可售面積少計(jì)成本20元（30÷15000）。2013年銷售10000平方米，少結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本20萬(wàn)元（20×10000）。2014年銷售5000平方米，少結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本10萬(wàn)元（20×5000）。后取得發(fā)票的30萬(wàn)元出包工程成本，對(duì)2013年度來(lái)說(shuō)影響的是“利潤(rùn)分配”20萬(wàn)元金額，對(duì)2014年度來(lái)說(shuō)影響的是“本年利潤(rùn)”10萬(wàn)元金額，因此，取得發(fā)票時(shí)的會(huì)計(jì)處理為：

 借：應(yīng)付賬款（預(yù)提成本）　　2000000

 未分配利潤(rùn)　　200000

 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本　　100000

 貸：銀行存款　　2300000

 對(duì)于2013年少結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本20萬(wàn)元，稅收上應(yīng)按國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào)文件第六條規(guī)定處理。

附：近期房地產(chǎn)、建安企業(yè)財(cái)稅培訓(xùn)課程安排

【12月3-4日】廈門 全面營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)\建安企業(yè)匯算清繳風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防控專題
【12月8-9日】南京 金稅三期嚴(yán)監(jiān)管下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)警評(píng)估稽查與風(fēng)險(xiǎn)防控專題
【12月16-17日】合肥 房地產(chǎn)建安企業(yè)增值稅管控和所得稅匯繳與清算新風(fēng)險(xiǎn)防控及稽查應(yīng)對(duì)
【12月16-18日】鄭州 建筑、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增政策梳理與國(guó)地稅一體化管理體系下的納稅風(fēng)險(xiǎn)防控暨企業(yè)所得稅管轄權(quán)變更涉稅風(fēng)險(xiǎn)剖析與稽查應(yīng)對(duì)專題班
【12月22-23日】深圳 建筑、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)難點(diǎn)焦點(diǎn)問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)防控與所得稅匯算清繳專題
【12月22-24日】成都 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)五個(gè)不同階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控與納稅答疑暨營(yíng)改增后的土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)防范與難點(diǎn)解析專題