房地產企業在實際經營活動中存在多種經營模式，由于影響因素較多，會有多種增值稅的特殊情況的處理，本文就最簡單的、也是最核心的房地產增值稅核算內容進行說明：
一、預售款增值稅核算的處理
預售款預繳增值稅是房地產開發企業自行開發項目的特有規定。根據國家稅務總局〔2016〕18號公告規定，房地產開發企業在預售階段收到預售款后，在次月增值稅申報期內申報預繳。
房地產開發企業自行開發的房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。房地產預售收入不是銷售房地產的銷售收入。
由此可見，房地產正式銷售收入的確認和計算納稅不是與收取預售款的預繳增值稅稅款相掛鉤。根據會計準則等相關房地產收入確認的原則，房地產開發企業在預售房產時不需要確認銷售收入。因此，預售款預繳增值稅的賬戶處理是與其它的增值稅的處理有所不同的。
例1：A房地產開發公司開發D房地產項目。該項目按一般計稅方法計算，使用稅率11％。2016年10月20日，收到客戶B交付的預售款33.3萬元
1、收到預售款時：
借：銀行存款 33.3萬元
貸：預收帳款——客戶B 33.3萬元
2、11月份增值稅申報期內預繳增值稅申報時，填寫《增值稅預繳稅款表》，預繳預售款的預征增值稅，預征率為3％，預征的計稅依據為全部價款和價外費用/（1 11％）。對于預售款的增值稅核算，目前沒有明確的規定，但根據科目核算的基本規則及其特點，建議按以下方法核算：
借：應交稅費——應交增值稅——已交稅金（預售款） 0.9萬元
貸：銀行存款 0.9萬元
這里有必要提醒一下：根據網絡曝光，有個別地方受地方政府的影響，采用5％的預征率進行預征，這是嚴重違反稅收政策規定的，納稅人有權要求更正錯誤。
二、取得增值稅進項稅額的核算
房地產的增值稅進項稅額的核算與其它一般納稅人的增值稅進項稅額核算是一樣的。【加微信：13718601312關注更多精彩內容】
例2：2016年11月15日，A房地產開發公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按規定開具的增值稅專用發票，注明工程款10萬元，稅額0.3萬元。則增值稅進項稅額核算為：
借：開發成本——建筑安裝工程費——某項目 10萬元
應交稅費——應交增值稅——進項稅額（3％稅率） 0.3萬元
貸：銀行存款 10.3萬元
三、正式交房銷售時增值稅的核算
根據現有規定，房地產開發公司的房產銷售納稅義務發生時間一般為正式確認交房、移交產權的時間。因此，正式交房銷售時，其增值稅的銷售額和銷項稅額的核算與其它增值稅一般納稅人的核算方法基本相同，區別在于一般存在預收賬款的結轉。
例3：A房地產開發公司2016年11月23日，向客戶E（個人）正式交房，實現銷售，并開具該房產的正式銷售的增值稅普通發票，顯示銷售額100萬元，稅額11萬元。客戶E之前已經繳納預售款50萬元，辦理正式交房時一次性補交差價61萬元。則增值稅銷項稅額核算為：
借：銀行存款 61萬元
預收帳款——客戶E 50萬元
貸：主營業務收入（A項目） 100萬元
應交稅費——應交增值稅——銷項稅額（11％稅率） 11萬元
四、當期一般計稅方法下應納增值稅的核算
房地產開發企業一般納稅人一般計稅方法的增值稅計算是：
當期應繳增值稅＝正式交房實現銷售的銷項稅額—取得的可以并選擇抵扣的進項稅額—預售款預繳的增值稅稅額。
1、當期需要繳納增值稅的核算
例4：A房地產開發公司2016年11月份，經計算，一般計稅方法下應納增值稅稅額為10萬元，需要繳納。則增值稅銷項稅額核算為：
借：應交稅費——應交增值稅——轉出未交增值稅 10萬元
貸：應交稅費——未交增值稅——一般計稅方法 10萬元
當實際繳納時：
借：應交稅費——未交增值稅——一般計稅方法 10萬元
貸：銀行存款 10萬元
2、預繳多、當期不需要繳納的增值稅核算
例5：A房地產開發公司2016年12月份，經計算，一般計稅方法下，當期已經預繳預售款增值稅共計30萬元，其中用于抵繳應納增值稅稅額15萬元，尚余15萬元結轉下期抵繳。則增值稅結轉下期抵繳的核算為：
借：應交稅費——未交增值稅——一般計稅方法 15萬元
貸：應交稅費——應交增值稅——轉出多交增值稅 15萬元
五、友情提醒
1、對于選擇簡易計稅方法計算的項目，通過“應交稅費——未交增值稅”核算。
2、“應交稅費——增值稅留底稅額”是用于原增值稅一般納稅人的掛賬留底稅額的核算，不要與日常的增值稅留底稅額混淆。也就是說，這是過渡期的特殊科目，過渡期之后不再使用。
作者：葉全華
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