“營改增”前，對跨區域經營房地產業、建筑業、不動產經營租賃服務等部分應稅行為，采取屬地征管。“營改增”后，對上述應稅行為的稅收征管進行了重大調整，實行“就地預繳，機構地申報”新的征管方式。那么，隨之而來的城市維護建設稅怎樣處理？
案例某房地產企業2016年5月銷項稅額75.31萬元，進項稅額57.87萬元。其中，某跨區域開發項目取得預收款1000萬元。6月應在項目地預繳增值稅1000÷(1＋11％)×3％=27.03(萬元)。應在機構所在地申報增值稅75.31－57.87－27.03=－9.59(萬元)。該企業機構地適用的城市維護建設稅稅率為5％，項目地適用城建稅率為7％，企業在預繳與申報城市維護建設稅時如何處理？對此，有三種不同意見。
一：
城建稅是以企業“實際繳納”的“三稅”為計稅依據，“營改增”后，由于增值稅的核算與應繳稅款計算的特殊性，對跨區域經營企業在項目地、服務提供地或銷售地只是預繳，而并非企業實際應繳納的增值稅款，因此，在預繳增值稅時，不應同時繳納城市維護建設稅。 【房企財稅微信：13718601312 】
二：
“營改增”后，由原屬地征管變為“就地預繳，機構地申報”，因此，應隨預繳和申報地分別適用各自的稅率，計算繳納城市維護建設稅。
三：
實行“就地預繳，機構地申報”后，由于跨區域經營會涉及不同的城建稅率的情況，若按預繳地和申報地各自的適用稅率計算預繳和申報，一方面造成企業財務核算、管理困難；另一方面，除了增值稅與城市維護建設稅無法比對外，對特殊情況下的稅款抵、退的處理更復雜。因此，應以機構地或經營地的適用稅率統一計算。
分析：預繳的增值稅真的是“預繳”嗎？
由于增值稅具有專門的核算方法和應繳稅款計算過程，跨區域經營企業在項目地、服務提供地或銷售地按規定預繳增值稅后，企業在會計處理上都作了已繳增值稅處理，同時，稅收政策上對預繳的增值稅稅款，在企業當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。因此，企業按規定預繳的增值稅，實際上就是企業“實際繳納”的增值稅，而并非一般意義上的“預繳”，城市維護建設稅應當隨增值稅同時繳納。
預繳與申報分別適用各自的城建稅率操作性有多大“營改增”后的城建稅是以企業實際應繳納的增值稅為依據，“實際應納”應指企業當期“銷項減進項”后應繳的稅額。由于增值稅在財務會計核算上具有專門的核算方法和應繳稅款計算過程，不可能也沒有必要對一項業務分別核算預繳地和機構地應繳的增值稅及計提相應的城市維護建設稅；加之一些業務完成后，機構地通過核算有可能出現異地多預繳增值稅的情況，但隨之多繳的城建稅抵減哪個區域稅率更無法操作；再者，主管稅務機關在對城市維護建設稅實施稅務稽查或檢查時，若要按不同稅率的區域計算確定補退更是難上加難。因此，預繳與申報分別適用各自的城建稅率在財務核算上不具可行性，在稅務管理上更無操作性。
“就地預繳，機構地申報”的城建稅適用稅率
財政部下發的《關于貫徹執行〈中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例〉幾個具體問題的規定》(財稅字〔1985〕69號)明確，納稅單位或個人繳納城市維護建設稅的適用稅率“一律按其納稅所在地”的規定稅率執行。《財政部關于城市維護建設稅幾個具體業務問題的補充規定》(財稅字〔1985〕143號)明確，城市維護建設稅的適用稅率按“納稅人所在地”的規定稅率執行，對下列兩種情況，可按“三稅”繳納地的稅率:由受托方代征代扣增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人；流動經營等無固定納稅地點的單位和個人。【房企財稅微信：13718601312 】
上述兩個文件前后不一，但目前仍然有效，各地也制定了按屬地稅率計算納稅的規定，如北京市:“外省、市來京從事經營的單位和個人，按規定應在本市繳納產品稅、增值稅、營業稅的，均按經營所在地的適用稅率征收城市維護建設”。在營業稅制下，納稅地為項目或服務提供所在地，稅款計算簡單直接，企業只要按不同區域項目或服務單獨處理，城建稅的計提、繳納以及財務核算并無問題，在增值稅制下，固定業戶的納稅地點為機構所在地，為解決地方財政收入分配問題，實行“就地預繳，機構地申報”辦法，加之就地預繳并不一定是項目的應繳，因此，分別確定適用稅率不可取，只能選擇機構地或項目地之其一。
根據上述分析，“營改增”后對實行“就地預繳，機構地申報”增值稅辦法的，應統一按照財稅字〔1985〕143號文件規定，即城市維護建設稅的適用稅率，按“機構所在地”的規定稅率執行。
來源：中國稅網、中國金融新聞網
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