1、除以“招拍掛”支出土地出讓金以外，還要進行回遷房、配套等多種補償形式，這部分是否可抵，用何票據抵扣？
答：根據文件規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門實際支付的土地價款后的余額為銷售額。扣除向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據為合法有效憑證。其他應稅范圍內支出項目的進項稅額抵扣，應按規定取得合法有效的增值稅扣稅憑證。
2、“營改增”后如何解決開發企業銷項稅與進項稅不匹配問題？
答：根據規定，房地產企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，當期納稅申報時未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減，在一定程度上解決了進銷項不匹配的問題，建議納稅人加強內部核算管理，動態監測每期應納稅額。
3、金融機構融資的資金利息，是否能進項抵扣？
答：購買貸款服務的利息支出所含增值稅均不允許進項抵扣。
4、土地增值稅中的稅款，是否包含于本次的增值稅之中？
答：土地增值稅與增值稅是獨立的兩個稅種。
5、違約后不予返還的預約金，是否界定為價外費用收入？
答：分兩種情況，若應稅行為依然成立，違約金屬于價外費用；若應稅行為中止，違約金不屬于價外費用。
6、房地產企業取得境外公司發票（如：規劃、設計費、勞務費）是否能夠抵扣？
答：房地產企業向境外單位購買服務，境外單位在境內未設有經營機構的，購買方作為增值稅扣繳義務人，按適用稅率計算并扣繳增值稅，取得的完稅憑證可以作為進項抵扣憑證。
7、一個項目分期開發，多次領取施工許可證的，如何界定簡易征收或一般征收？
答：房地產項目以取得的《建筑工程施工許可證》作為界定標準，一個許可證為一個項目。
8、新項目、新公司尚存在前期開發無銷售額，是否直接認定為一般納稅人？
答：年應稅銷售額未超過規定標準的納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。
9、房地產開發企業出租自行開發的房地產項目，是否可使用簡易征收率？
答：一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產可以選擇適用簡易計稅方法，取得的不動產包括直接購買、接收捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等形式。
10、原已開具地稅的不動產發票若發生退房、更名等需要開具紅字發票的情況，紅字發票如何開具，發生退稅行為的去哪個部門受理？
答：根據福建省國家稅務局、福建省地稅局公告2016年第9號，試點納稅人2016年4月30日前銷售服務、無形資產或者不動產已開具發票，2016年5月1日后發生銷售中止、折讓、開票有誤等，且不符合發票作廢條件的，開具紅字增值稅普通發票，開具時應在備注欄內注明紅字發票對應原開具的營業稅發票的代碼、號碼及開具原因，不得抵減當期增值稅應稅收入。
根據36號文附件二規定，試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。
11、因政策頒布到實施時間較短，眾多納稅人如果不能及時在此期間完成開票操作，在地稅管征期間應開票未開的項目，后續移到國稅開票，如何避免地稅不再重復追繳同一筆稅金？
答：根據福建省國家稅務局、福建省地稅局公告2016年第9號，納稅人在地稅機關已申報繳納營業稅（含減免稅）未開具發票，2016年5月1日以后需要補開發票的，憑主管地稅機關出具的《已申報繳納營業稅未開具發票證明》，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票，但不得開具增值稅專用發票。上述時間限制不適用于房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目的預收款。
12、營改增實施后，房地產企業代墊的施工水電費，可否作為代收代付處理？
答：有兩種處理方法：房地產企業可以直接轉售水、電給施工企業，開具增值稅發票；也可以由水、電部門直接向施工企業開具發票，并由房地產企業代收轉付相關款項。
來源：福建國稅
您的位置：
