關于《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》【2016】70號的解讀
一、背景和目的
自2016年5月1日全面實施營改增后，由于增值稅計稅原理與營業稅有很大區別，導致在計算土地增值稅時，收入、成本稅金的確認與營改增前相比，有很大不同。為進一步做好營改增后土地增值稅征收管理工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)等規定，國家稅務總局發布了《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》，以明確土地增值稅清算中收入的確認、扣除項目的確定等一些細節問題。
二、主要內容
(一)土地增值稅應稅收入的確認及預征稅款的依據
1、不管是房地產企業還是非房地產企業，土地增值稅應稅收入都是不含稅收入。一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
2、房地產開發企業預交土地增值稅的計稅依據為“預收款-應預繳增值稅稅款”的差額。
這里我們需要強調，預繳增值稅計稅依據與預繳土地增值稅的計稅依據是完全不同的，營業稅時代和本公告發布之前，納稅人計算營業稅/增值稅和土地增值稅的計稅依據是一樣的，但本公告顛覆了預繳環節土地增值稅的計稅依據。
增值稅計稅依據=預收賬款÷(1+稅率或征收率);
土地增值稅計稅依據=預收款-應預繳增值稅稅款。
例：一般納稅人房地產企業銷售房產取得預收款111萬元，
則預繳增值稅計稅依據=111÷(1+11%)=100萬元，
應預繳增值稅稅款=100*3%=3萬元，
預交土地增值稅計稅依據=111-3=108萬元。
(二)關于營改增后視同銷售房地產的土地增值稅應稅收入確認問題
1、納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入應按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條規定執行。即收入按下列方法和順序確認：
(1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;
(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。【房企財稅微信：13718601312 】
2、納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認，應按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規定執行。
(1)房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按(國稅發[2006]187號)第三條第(一)款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
(2)開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第(一)款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
(3)貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
與營改增之前的政策相比，本條是【2016】70號公告中唯一一條沒有變化的地方，即關于視同銷售收入確認的方法與營改增之前相比是相同的，因為收入確認的方法與營改增沒有關系。營改增后，因為增值稅與營業稅計稅原理不同，只是收入和成本、稅金的確認不同，但是與確認收入的方法無關，因此視銷售收入的確認方法與原來相同。
(三)與轉讓房地產有關的稅金扣除問題
1、首先明確計算土地增值稅的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅;
2、營改增后，城建稅、教育費附加的扣除：凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。
(四)關于營改增后建筑安裝工程費支出的發票確認問題
公告非常明確得指出，營改增后房地產企業在取得建安增值稅發票時，發票的備注欄中必須注明建筑服務發生地名稱及項目名稱，否則就屬于不合規發票，不得計入土地增值稅的扣除項目金額。
(五)關于營改增前后土地增值稅清算的計算問題
房地產的老項目經歷了營改增的前后，其收入=營改增前取得的收入+營改增后取得的不含增值稅的收入
與轉讓房地產有關的稅金=營改增之前的營業稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加
因為增值稅是價外費，不屬于“營業稅金及附加”，不是損益類科目，所以扣除的稅金中就不包括增值稅。
(六) 關于舊房轉讓時的扣除計算問題
營改增后，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，公告明確了扣除金額的方法：
1、提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額(不扣減營業稅)并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
2、提供的購房憑據為營改增后取得的增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
3、提供的購房發票為營改增后取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
此條主要是強調營改增后，如果原購房發票抵扣過進項稅，其轉讓舊房時，加計扣除5%的基數是不包含增值稅的;如果原購房發票是增值稅普通發票，沒有抵扣過進項稅，其轉讓舊房時，加計扣除基數是包含增值稅的，即價稅合計金額。
轉自：威德稅務
附：近期房地產、建安企業財稅培訓課程安排
【12月3-4日】廈門 全面營改增背景下房地產\建安企業匯算清繳風險識別與防控專題
【12月8-9日】南京 金稅三期嚴監管下的房地產開發預警評估稽查與風險防控專題
【12月16-17日】合肥 房地產建安企業增值稅管控和所得稅匯繳與清算新風險防控及稽查應對
【12月16-18日】鄭州 建筑、房地產企業營改增政策梳理與國地稅一體化管理體系下的納稅風險防控暨企業所得稅管轄權變更涉稅風險剖析與稽查應對專題班
【12月22-23日】深圳 建筑、房地產企業稅務難點焦點問題風險防控與所得稅匯算清繳專題
【12月22-24日】成都 房地產開發五個不同階段涉稅風險防控與納稅答疑暨營改增后的土地增值稅清算風險防范與難點解析專題
您的位置：
