營改增對房地產企業的總體影響
房地產業將適用11%的增值稅稅率，較之營業稅5%稅率有了較大幅度的提高，但由于增值稅是基于差額征稅，而營業稅是基于全額征稅，所以單純將新老稅率直接比較是沒有意義的。總體而言，房地產業在此次營改增中，具有實質性影響的主要有以下內容：
1、營改增后增值額：稅率的改變現在是11%，當然稅率的提高不代表稅負的增高，因為計算方法不同了，現在是銷項稅-進項稅，總局測算過稅負也基本在百分之四左右；
2、過渡性的政策：房地產業可能是此次營改增改革中受影響最大的行業；
3、支付的土地價款可以扣除：當房地產開發企業銷售房地產，計算增值稅稅額時，向政府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除，以有效的保證房地產開發企業只對其增值的部分納稅；
4、分期抵扣適用于11%增值稅率的不動產進項稅額：增值稅一般納稅人在2016年5月1日之后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，其進項稅額可分兩年從銷項稅額中抵扣，第一年可抵扣60%，于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣，第二年可抵扣40%，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
房地產企業“營改增”要點
根據36號文及后面的附件及增值稅管理辦法提煉幾個要點，從以下幾個方面分享給大家：
1、房地產開發企業在項目開發初期可以登記為增值稅一般納稅人？
一般納稅人的認定是以公司為主體，不是以項目為主體。
一般情況下，對于已經成立的公司，年應稅銷售額（不含稅)大于500萬的公司會被稅局強制認定為一般納稅人資格；對于年應稅銷售額不足500萬的公司，如果會計核算健全，能夠提供稅務資料的公司也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局通過并登記為一般納稅人。
2、房地產老項目可以選擇簡易計稅按5%的征收率計稅嗎？選了以后多長時間可以改變？
3、按規定老項目在5月1日之后可以選擇簡易征收。項目眾多是否都需要提供合同備案，另外備案后是否只能開具增值稅普通發票，并且按5%稅率繳納稅款？
房地產以項目管理為原則，同一房地產企業的老項目需要單獨備案，符合老項目標準的，可以選擇適用簡易征收。按5%征收率繳納增值稅，除法律規定不得開具增值稅發票的情形外，一般納稅人可自行開具增值稅專用發票。
簡易計稅備案要求地稅局和國稅局都需備案，對于房地產企業是在項目所在地預繳，然后在機構所在地的國稅匯總申報，所以對房地產業較之前的操作是變得更為復雜。
4、2016年5月1日后取得固定資產不動產如何抵扣？
原增值稅一般納稅人的購進服務、無形資產或者不動產，取得的增值稅專用發票上注明的增值額為進項稅額，準予從銷項稅額中抵扣。
2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
5、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產，能否選擇簡易計稅方法？
根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）規定，一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。所以，這個是可以選擇簡易計稅的。
6、一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產能否選擇簡易計稅方法？
根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）規定，一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額，納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。因此這個情況是可以選擇簡易計稅的，若4月份簽訂的合同但是項目還未開始建，那想選擇一般計稅也是可以的。
7、市州內跨縣（市、區）開發房地產項目，是否應在不動產所在地預繳增值稅？
市州內跨縣（市、區）開發房地產項目的，不在不動產所在地預繳增值稅，應在機構所在地申報繳納增值稅。
房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
同一市的不存在預繳，但是跨縣市影響到這個當地稅，所以存在項目所在地預繳的問題。房地產開發企業銷售老項目取得的價款預繳的稅率是下降的，現在3%原來是5%是有區別的。
8、關于房地產開發企業預收款范圍問題
房地產開發企業的預收款，為不動產交付業主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和定金等。
在收到預收款時需要在項目所在地預繳稅款，這是項目所在地，那么在機構所在地要不要申報呢？這是不一定的，因為增值稅營改增真正的納稅義務發生時間是交房時間，所以在機構所在地不需要申報。問題是預繳時交的稅只有申報的時候才可以抵扣，對于這個抵扣時間各地處理是有差異的，各個地方在實行的時候也可能有所差距，包括公司的定金、違約金不同的地方都有不同的處理。房地產開發企業自己開發的是3%預征率，從另外企業買的就是另外一種計算方法。
9、房地產一般納稅人采取預收款方式如何進行預繳增值稅？
一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
應預繳稅款按照公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。為什么要除以，因為增值稅是價外稅，按照會計核算，增值稅是不屬于價格組成的部分，所以要扣除。
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；如果要賣的房子是老項目，選用了簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
10、房地產老項目采用簡易計稅收入中還可以扣土地款嗎？
一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。如果要扣除土地出讓金價款，只適用于一般計稅方法，即銷項稅-進項稅的計稅方法。
11、房地產企業可抵扣項有哪些：如金融機構的發票：利息、手續費、賬戶管理費等？
房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。
不得抵扣的進項稅有：購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務、納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
12、房地產企業銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款如何計算？
房地產抵扣的土地出讓金，怎么抵扣：跟開發的項目有關系，全部的價款和價外費用減去當期允許扣的土地價款，政府給你開具的土地出讓金的收據，因為是一般計稅方法才可以扣，所以要除以1+11%換成不含稅。按照開發的面積來分攤，按當期銷售的房地產項目建筑面積和房地產項目可供銷售建筑面積，例如買這塊地花了10個億，總共計劃建1000萬平方米，現在已經賣了100萬平方米，要核算清楚。銷售面積跟申報的要一致，還要做預繳申報，要一一對應。因為金稅三期上線后，如果稅務數據異常，會被檢查。
按以下公式計算：
1、銷售額=（全部價款和價外費用—當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
2、當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
3、當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。
4、房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。
13、房地產企業有一般計稅方法和簡易計稅方法，如何進行抵扣？
簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。房地產兼有新老項目分別使用一般計稅方法和簡易計稅方法的，需對進項稅進行劃分。
14、房地產兼有新老項目無法準確劃分進項稅如何計算？
一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目如國防，而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分。
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模）
15、房地產開發企業的售樓處、樣板間的進項稅額可以抵扣嗎？這些設施如果最后拆除了，已經抵扣的進項稅要轉出嗎？
售樓處、樣板間屬于在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額可一次性抵扣，如果最終拆除，其進項稅無需轉出。
16、由于房地產開發企業有一定的特殊性，土地使用權轉讓是否屬于增值稅征收范圍？比如實際操作中可能存在集團公司拍地后，交給子公司開發的情況，怎么辦？
土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者屬于免稅范圍。如企業間直接轉讓土地使用權屬于銷售無形資產，應按財稅[2016]36 號文規定征收增值稅。
17、但如果房地產企業“一次拿地、分次開發”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？
房地產企業分次開發的每一期都是作為單獨項目進行核算的，這一操作模式與《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產項目中所對應的土地價款，要按照該項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。
18、一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，在營改增之前已經申報了營業稅但是沒有開具發票，營改增之后有什么處理辦法？
根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016 年第18 號）的規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016 年4 月30 日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。
19、“營改增”后新業務收到增值稅專用發票不能抵扣的情形有哪些？
一是供應商開具發票摘要為“材料一批”的運輸發票、辦公用品等匯總清單的發票，但沒有補充開具具體《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》的情形不能抵扣進項稅金。國家稅務總局《關于修訂<增值稅專用發票使用規定>的通知》(國稅發[2006]156 號)第十二條規定：一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發票。匯總開具專用發票的，同時使用防偽稅控系統開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，并加蓋財務專用章或者發票專用章。
二是購買職工福利用品的增值稅專用發票。
三是發生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金。
四是建筑施工企業自建工程所采購建筑材料收到的增值稅專用發票。
五是房地產公司開發的產品，例如商鋪、商場、寫字樓由自己持有經營，以上開發產品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑勞務部分的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
六是獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天。
20、房地產開發企業納稅義務發生時間
一是房地產開發企業納稅義務發生時間為納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天，先開具發票的，為開具發票的當天。
二是未開具發票的，以房產買賣合同上約定的交房時間為納稅義務發生時間；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為納稅義務發生時間。
三是一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。
四是小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。
來源 | 陳小安·博智整理
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