增值稅對(duì)地產(chǎn)集團(tuán)的影響：
1、雖然36號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，土地價(jià)款可以扣減銷售額。但是如果你僅僅是看這個(gè)，還還是屬于沒入門的觀點(diǎn)。你要看到由于土地可以抵減增值稅銷售額，因此，企業(yè)不同的拿地方式，拿地的實(shí)際成本應(yīng)該是不一樣的。因此，你要把這個(gè)點(diǎn)轉(zhuǎn)化為對(duì)集團(tuán)在做拿地和項(xiàng)目測算時(shí)，不同的拿地方式在增值稅下的實(shí)際拿地成本是多少，從而便于前端業(yè)務(wù)部門進(jìn)行投資決策。所以，前端業(yè)務(wù)部門看到的不是增值稅，也不是土地在增值稅下抵減銷售額，這不是他們的事，他們需要看到的是不同的拿地方式，拿的不同類型的土地以及拿地中自持和銷售的不同比例以及不同的土地價(jià)款分拆方式下拿地的實(shí)際成本是多少。【房企財(cái)稅微信：13718601312】
2、對(duì)于建安成本，那種認(rèn)為我地產(chǎn)企業(yè)如果新項(xiàng)目選11%一般征收，你建安企業(yè)就必須開11%的票同樣是屬于不理解增值稅的莽撞之舉。而認(rèn)為營改增后地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要加大甲供材的比例從而增加增值稅抵扣率的做法，更是完全選錯(cuò)了管控目標(biāo)。在集團(tuán)績效管理中，如果目標(biāo)錯(cuò)誤了，考核的指揮棒就會(huì)發(fā)生很大的偏差，最終導(dǎo)致南轅北轍。最后，自己利潤下降又把其歸咎到營改增的頭上。在施工環(huán)節(jié)，你要關(guān)注工程招標(biāo)造價(jià)方法，和工程部或成本部制定合適的招標(biāo)造價(jià)策略和成本控制策略，11%和3%并非關(guān)注的焦點(diǎn)，你關(guān)注的是不含增值稅的造價(jià)，這才是影響你利潤的成本。如果是11%，相關(guān)部門需要把控哪些要點(diǎn)，如果是3%相關(guān)部門又需要關(guān)注哪些要點(diǎn)。比如，如果總包工程選擇開3%的專票，我就需要把其中門窗、幕墻、消防等專業(yè)分包工程切割出來變?yōu)橹苯雍偷禺a(chǎn)簽訂合同，從而控制成本。另外，此時(shí)我要考慮甲供材的問題以及相關(guān)比例來控制成本。因此，這里工程部或成本部營改增后你不要看到增值稅，你看到的是營改增后不同合同簽訂方式下的工程成本，這才是關(guān)鍵。
3、再比如地產(chǎn)企業(yè)各種贈(zèng)品可能需要有視同銷售的增值稅問題，甚至還有個(gè)人所得稅的問題。你不要告訴業(yè)務(wù)部門，你這么做是有增值稅的，還有個(gè)人所得稅。前臺(tái)業(yè)務(wù)部門哪懂得這些具體稅收的東西。你需要把這個(gè)影響轉(zhuǎn)換為對(duì)與營銷成本預(yù)算控制中。比如，我年初給營銷部門給出了一個(gè)營銷費(fèi)用預(yù)算，如果A方案涉及到增值稅視同銷售和個(gè)人所得稅，但B方案則不涉及，你需要把增值稅的影響轉(zhuǎn)換給，如果是A方案，營銷部門花費(fèi)的成本是M，而進(jìn)入預(yù)算的成本是M*倍數(shù)（考慮增值稅和個(gè)人所得稅）。因此，前面營銷部門看不到增值稅，他看到的只是增值稅對(duì)其行為的經(jīng)濟(jì)影響。
當(dāng)然，這里可以做的還有很多，比如我們可能要思考各種地產(chǎn)開發(fā)模式、合作建房模式、并購重組中，都要把增值稅對(duì)其的影響落實(shí)到公司內(nèi)部的制度、流程、控制中。因此，營改增到后期實(shí)際是一場管理咨詢服務(wù)，企業(yè)的BI系統(tǒng)、成本管控系統(tǒng)、資金預(yù)算系統(tǒng)、財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)等方方面面都涉及需要把營改增對(duì)其的影響落實(shí)進(jìn)去。所以，一個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)成功的營改增改革就是改完后，除了財(cái)務(wù)部門外，大家基本都看不到增值稅了，說明大家都真正把營改增對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的影響融入到集團(tuán)每個(gè)部門的日常運(yùn)營中了。
總之，我們要把營改增轉(zhuǎn)化到集團(tuán)各個(gè)部門的實(shí)際行動(dòng)中，但這些應(yīng)對(duì)措施的制定需要我們深入把握增值稅的原理和特點(diǎn)，否則錯(cuò)誤的理解增值稅將會(huì)導(dǎo)致我們錯(cuò)誤的行動(dòng)，最終對(duì)集團(tuán)經(jīng)營決策產(chǎn)生不利的影響。
作者：趙國慶
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