作者：姬燁 轉載自：文豐律師
房地產項目資產轉讓，顧名思義，就是受讓方以一定的市場價格購買轉讓方尚在開發中的在建工程的一種市場交易行為。即在建工程的開發建設主體由轉讓方變更為受讓方。根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》等一系列與土地使用權轉讓有關的法律法規調整。其中，《城市房地產管理法》第三十九條并規定以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于房屋建設工程的，還應滿足完成開發投資總額的百分之二十五以上的強制性條件。
除了資產轉讓模式本身存在的限制條件外，該種模式下主要涉及的稅種有：
1、營業稅／增值稅
根據財政部 《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的規定，自2016年5月1日起建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。
即，在營改增之前，如采取資產轉讓的模式則需要按“市場價值或以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額”為營業額，按照稅率5%繳納營業稅。
營業稅改征增值稅后，根據財稅〔2016〕36號文中《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》，根據轉讓方取得不動產項目時間的不同，區分為以下兩種情形；（1）轉讓方轉讓其在2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。（2）轉讓方轉讓其在2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。轉讓方按照取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
2、土地增值稅
根據《土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。土地增值稅按照轉讓人轉讓房地產項目取得的增值額及相應的稅率計算征收。
但需注意的是，營改增后國家稅務總局出臺《關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局2016年第70號公告）明確：
（1）轉讓方轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅；
（2）計算土地增值稅增值額的扣除項目中，“與轉讓房地產有關的稅金” 包括營改增前實際繳納的營業稅、城建稅、教育費附加及營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加，不包括增值稅；
（3）土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入＋營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入。
3、企業所得稅
轉讓方轉讓目標房地產項目及土地應按項目及土地作價確定其轉讓收入，相關土地成本等可在稅前扣除。企業所得稅的稅率為25%。
4、契稅
根據《契稅暫行條例》規定，轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依法繳納契稅。契稅的稅率為3%－5%。其中，河南省的相關規定明確契稅的稅率為4%。
營改增后，計征契稅的成交價格不含增值稅。
5、印花稅
轉讓方轉讓房地產項目，與受讓方簽訂的項目或土地轉讓合同屬于產權轉移書據。轉讓方和受讓方就該合同均應按“產權轉移書據”進行貼花，稅率為萬分之五，計稅依據為土地轉讓金額。
從上述分析可知，營業稅、土地增值稅、企業所得稅和契稅繳納負擔較重，如按照規定繳納將大大加重房地產企業的財務負擔。
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