房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時，地下車位的處理一直是各界爭論的焦點，營改增后，地下車位的增值稅如何處理呢？以下是筆者對房地產(chǎn)企業(yè)地下車位的增值稅處理建議，與大家一起討論：
一、地下車位的分類
1、非人防地下車位：業(yè)界對其權(quán)屬一直有爭議，稅法上暫不考慮其法律權(quán)屬，按收益人判定如何征稅。
2、人防地下車位：產(chǎn)權(quán)歸人防辦所有，“誰投資誰收益”。
二、地下車位的不同處理辦法
（一）非人防地下車位
1、地下車位可以辦理產(chǎn)權(quán)證：房開企業(yè)對該地下車位進(jìn)行出售，按銷售開發(fā)產(chǎn)品計算繳納增值稅。
2、地下車位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證：房開企業(yè)對地下車位進(jìn)行長期出租，租期為70年，即轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)。雖然合同只有20年的時效，但一般開發(fā)商約定20年后購買房（或長期租賃方）擁有使用權(quán)，這雖然在法律界的爭議比較大，但稅法上按照轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)，即應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅，房開企業(yè)銷售自行開發(fā)的地下車位應(yīng)按照銷售開發(fā)產(chǎn)品繳納增值稅。
3、地下車位用于出租：地下車位在出售（包括轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)）前用于出租的，則應(yīng)按動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。
（二）人防地下車位
1、人防地下車位用于出租：按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。
2、人防地下車位用于轉(zhuǎn)讓：房開企業(yè)單獨作價轉(zhuǎn)讓其永久使用權(quán)，按銷售開發(fā)產(chǎn)品繳納增值稅。
3、人防地下車位移交給業(yè)主：無償移交給業(yè)主使用，作為公共配套處理，不視同銷售，成本記入公共配費用，進(jìn)項稅額允許抵扣。
（三）政策鏈接（36號文）
1、轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。
2、車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。
三、單獨作價的地下車位是否作可售面積扣除土地價款？
1、18號公告第五條第三款：房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
2、所謂單獨作價，應(yīng)該理解為單獨簽訂銷售或轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的合同，并收款價款或永久使用費。【房企財稅QQ25198734】
3、上述第1條可以理解為：房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，包括單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
4、地下車位的銷售或轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)，則應(yīng)按“當(dāng)期允許扣除的土地款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）*支付的土地使價款”公式計算允許扣除的土地價款。
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