轉自：寧靜致遠財稅 作者：張友剛
一、關于銀行在提供金融服務的同時，贈送給客戶的禮品是否要做視同銷售問題
銀行在提供金融服務時，贈送給客戶的禮品不做視同銷售處理。
其他企業同類行為照此辦理。
房地產企業買房送家電比照此辦理，不視同銷售。
二、關于企業購買保潔服務，取得保潔費增值稅專用發票能否抵扣的問題。
增值稅一般納稅人購進的保潔服務，未用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，其取得的保潔費增值稅專用發票注明的進項稅額可以從銷項稅額 中抵扣。
一般納稅人的房地產企業購買保潔、綠化、保安服務，只要能夠取得增值稅專票，都可以抵扣。
三、關于供熱公司一般納稅人向用戶收取的2016年4月30日前開工的供熱管網的入網費，可否選擇簡易計稅方法的問題。
根據“財稅[2016]36號”文件規定，供熱接口費（入網費）按照“建筑服務-安裝服務”稅目征稅增值稅。同時，上述服務符合一般納稅人為建筑工程老項目提供建筑服務的條件。因此，供熱公司一般納稅人向用戶收取的2016年4月30日前開工的供熱管網的入網費，可以選擇簡易計稅方法計稅。
在此重點關注房地產企業開發的小區如果是地熱井供暖，財稅[2016]94號：自2016年1月1日至2018年供暖期結束，對供熱企業向居民個人（以下統稱居民）供熱而取得的采暖費收入免征增值稅。
四、關于分公司是否允許扣除以總公司名義支付的土地價款問題
房地產開發企業分公司在項目發生地作為獨立納稅人繳納增值稅的，因總公司與政府簽訂開發合同，土地價款由總公司名義支付，房地產開發企業分公司可憑土地出讓金憑證原件按規定扣除土地出讓價款。
五、關于房地產開發企業收取預收款開具發票問題
房地產開發企業收取預收款時，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。并按照《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）的規定，使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不征稅”。
《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之二）》第四條“關于房地產開發企業預收款范圍及開票申報問題”中不得開具發票規定廢止。【房企財稅微信：13718601312】
六、關于房地產開發企業銷售的房地產項目因確權面積差、銷售折扣等原因紅字發票開具問題
房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，已開具營業稅發票的，2016年5月1日以后由于確權面積差、銷售折扣等原因需要開具紅字發票的，可以開具紅字增值稅普通發票。開具時應在備注欄內注明紅字發票對應原開具的營業稅發票的代碼、號碼及開具原因。
納稅申報時，紅字增值稅普通發票負數金額在申報表如實填報的同時，在無票收入欄次填報相同的正數銷售額。
七、關于企業營業稅發票開具錯誤重新開票問題
2016年5月1日之后，納稅人發現原營業稅發票開具錯誤，需要開具紅字發票的，可于2016年12月31日之前開具紅字增值稅普通發票（房地產開發企業銷售自行開發的不動產不受此時間限制），同時開具藍字增值稅普通發票。
紅字發票開具時應在備注欄內注明對應原開具的營業稅發票的代碼、號碼及開具原因。藍字發票開具時應在備注欄注明對應原開具的營業稅發票的代碼、號碼，紅字增值稅發票的代碼、號碼及開具原因。
思考：營改增之前已經開具營業稅發票，繳納了營業稅，但未辦理房產證。營改增之后更名的是不是有辦法了？
八、關于納稅人查補營業稅補開發票問題
試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，試點前未開具發票，2016年5月1日以后因稅收檢查等原因補繳營業稅，需要補開發票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票（稅務總局另有規定的除外）。
九、關于房地產開發企業無法劃分的進項稅額抵扣問題
一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分。如期間費用涉及進項稅額無法劃分也按照本辦法進行稅務處理。
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模）
其中“房地產項目總建設規模”應按照營改增后選擇適用簡易計稅、免稅房地產項目剩余建設規模與按照一般計稅方法項目剩余建設規模之和計算。剩余建設規模是指尚未交付（或轉為固定資產）的開發產品建設規模。
十、關于企業租入不動產支付租金進項稅抵扣問題
企業租入不動產支付租金，屬于購買不動產租賃服務，依據《營改增試點實施辦法》第27條，如果租入不動產既用于應稅項目，又用于免稅、簡易計稅項目，進項稅不能全部抵扣，應按照《營改增試點實施辦法》第29條分攤進項稅。
十一、關于與政府共同合作進行土地改造、拆遷（一級土地開發）繳納增值稅問題
納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。符合《關于納稅人投資政府土地改造項目有關營業稅問題的公告》（國家稅務總局2013年第15號公告）所規定的“投資行為”的，取得的投資收益不屬于增值稅征稅范圍，不征收增值稅。 投資方收取固定或保底收益的，按照貸款服務稅目征收增值稅。
如納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入屬于“建筑服務”稅目；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“經紀代理”稅目。
十二、關于房地產開發企業“以老帶新”獎勵費增值稅問題
房地產開發企業老客戶推薦新客戶買房，給老客戶的獎勵費，應按照“經紀代理”稅目繳納增值稅。
注意代扣代繳個人所得稅。
十三、關于納稅人銷售預存卡、儲值卡發票開具問題
《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）對單用途商業預付卡和支付機構預付卡發票開具及納稅義務發生時間做了規定：單用途卡發卡企業或者售卡企業（以下統稱“售卡方”）銷售單用途卡，或者接受單用途卡持卡人充值取得的預收資金，不繳納增值稅。售卡方可向購卡人、充值人開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。支付機構銷售多用途卡取得的等值人民幣資金，或者接受多用途卡持卡人充值取得的充值資金，不繳納增值稅。支付機構可向購卡人、充值人開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。納稅人應嚴格按照規定。【房企財稅微信：13718601312】
售卡方和支付機構銷售單用途卡和多用途卡以及對單用途卡和多用途卡充值業務，均按國家稅務總局公告2016年第53號執行。銷售成品油納稅人售賣加油卡適用《成品油零售加油站增值稅征收管理辦法》（國家稅務總局令第2號）規定。
《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之三）》第三條關于“關于生活服務業納稅人銷售預存卡、儲值卡銷售服務納稅義務發生時間問題”相關規定廢止。
思考：
1、商業預付卡與加油卡適用不同的規定，雖然都屬于預存卡性質。
2、充值取得的預收資金，不繳納增值稅；只能開具增值稅普通發票。
十四、關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費免征增值稅問題
國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規定的標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費，屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為。單位和個人取得的上述補償費免征增值稅。
十五、關于增值稅一般納稅人銷售綠化種植土是否可以按照簡易計稅方法征收增值稅問題
增值稅一般納稅人銷售綠化種植土，適用《財政部 國家稅務總局關于部分貨物選用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅【2009】9號）第二條第三款中“建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料”規定，按照簡易計稅方法征收增值稅。
“綠化種植土”參照“建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料”。
十六、關于提供物業管理服務的納稅人收取自來水水費問題
按照《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（2016年第54號）規定，提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。
提供物業管理服務的納稅人，扣除其對外支付的自來水水費以發票為合法有效憑證；向服務接受方隨水費收取的污水處理費免征增值稅；隨水費收取的水資源稅不征收增值稅。納稅人向服務接受方開具增值稅發票時，收取的水費全額選擇3%征收率，收取的污水處理費選擇“免稅”，收取的水資源稅稅款信息在發票備注欄注明，該增值稅發票可作為納稅人繳納水資源稅的會計核算原始憑證。
《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之六）》第七條相關物業公司收取自來水水費的規定廢止。
思考：
1、 扣除其對外支付的自來水水費以發票為合法有效憑證；
2、 向服務接受方隨水費收取的污水處理費免征增值稅；
3、 隨水費收取的水資源稅不征收增值稅。
4、 納稅人向服務接受方開具增值稅發票時，收取的水費全額選擇3%征收率
十七、關于其他個人出租不動產預收租金收入跨2017年度免征增值稅的問題
其他個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，在預收款對應的租賃期內平均分攤后，2017年12月31日前的租金收入可享受小微企業發生應稅行為的月銷售額不超過3萬元免征增值稅的優惠政策。
2018年1月1日后的租金收入可享受個人發生應稅行為的月銷售未達到2萬元增值稅起征點免征增值稅的優惠政策。相關優惠政策調整后，按調整后的時間標準執行。
2018年1月1日后免征增值稅起征點3萬元符合當前國家稅收政策。
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