十一長假，眾人在游山玩水之時，多個城市相繼出臺限貸限購政策，給房企業、購房者來個措手不及。限購限貸政策，這對我們來講并不陌生，這也是我們第二次相遇，主要從購房資格、貸款資格兩方面著手，抑制炒房，控制房價。限貸限購后，房地產企業需要應對一系列的稅務問題，本文將從以下9個方面與大家討論：
1、首付提高，房企為購房者墊首付或分期首付，如何進行稅務處理？
由于首付比例提高，購房者原預算的資金不足以支付首付款，為此，房企為了促銷提供代墊首付的方案，讓購房者可以按時從銀行取得按揭貸款。
房企為購房者墊付的首付款，其實也就是出個收款證明給銀行，并沒有實際收到購房者的款項，財務上并沒有作為預收賬款核算，按照18號公告，只有實際收到預收款時，才需要預繳增值稅。
然而在實際操作中，房企一般要與購房者簽訂代墊首付或分期首付的協議，即開發商借款給購房者支付首付。一方面購房者向房企開具借條，另一方面房企開具首付款收據給購房者，以向銀行出具首付款證明。由此，房企應按照代墊付的首付款，應借記“其他應收款”，貸記“預收賬款”，按照預收賬款繳納增值稅、企業所得稅。
【政策鏈接】
《國家稅務總局公告2016年第18號》“第十條規定：一般納稅人采取取收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%預征率預繳增值稅。”
《國稅發（2009）31號文》“第六條 企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。”
2、限制貸款，未能按合同約定取得按揭貸款，如何進行稅務處理？
由于購房者屬于限貸對象，原來提交的貸款資料無法通過銀行按揭審批，為此購房者只能坐等銀行政策放寬。房企不可能無休止的等待，一般情況下，《商品房買賣合同》中會有約定“由于乙方（購房者）原因未能取得銀行按揭貸款，則乙方應在XX天以內以現金支付余款。”（這一點非常重要）
這條款實際上是由“按揭付款”方式變更為“分期付款”方式，因此應該按照合同約定付款日期確定收入的實現，分別計算增值稅、企業所得稅。
【政策鏈接】
財稅【2016】36號文“第四十五條第一款 增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：（一）納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。”
國稅發【2009】31號文“第六條 企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：（二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。” 【房企財稅微信：13718601312】
3、限購資格，房產交付時無法辦理產權證，如何確認納稅義務時間？
這個問題在上次限購時比較集中，商品房交付，款項也付清了，由于購房者被限購，無法辦理產權登記，那么房企應如何確認納稅義務時間呢？其實，在稅法上對納稅義務的確認時間主要看《商品房買賣合同》約定交房日期、付款日期，是否辦理產權登記不影響納稅義務時間。
【政策鏈接】
財稅【2016】36號文“第四十五條第三款 取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產產權變更的當天。”
國稅發【2009】31號文“第三條 企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
（二）開發產品已開始投入使用。
（三）開發產品已取得了初始產權證明。”
4、修改支付方式，由按揭貸款改為分期付方式銷售開發產品？
限貸對于買賣雙方來說，確實是個頭痛的事，既然按揭貸不出來，雙方重新協商，修改合同的支付方式，將按揭貸款方式改為分期付款方式，這種情況在商業地產比較多。接下來房企如何財稅處理呢?應該按照合同約定的分期付款日期確認收入的實現，分別計算增值稅、企業所得稅。
【政策鏈接】
財稅【2016】36號文 第四十五條。
國稅發【2009】31號文 第六條第（二）款。
5、房企向購房者收取遲付款或遲交房的違約金的稅務處理？
限貸限購會導致購房者遲付房款或遲接受交房的現象，根據雙方《商品房買賣合同》約定，房企應向購房者收取違約金。那這違約金在稅務上應如何處理呢？這收取的違約金是因銷售商品房而取得的價外費用，在財務核算上應作為房價的一部分，記入“主營業務收入”，計算繳納增值稅、企業所得稅。也有記入“營業外收入”的情況，但別忘記了申報增值稅。
【政策鏈接】
財稅【2016】36號文，第三十七條“銷售額，是指納稅人發生的應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：
（一）代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。
（二）以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。”
國稅發【2009】31號文“第五條 開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。”
6、簽訂購房意向交付誠意金未簽訂正式合同，購房者解除購房意向。
誠意金，又稱訂金、意向金、預約登記費，這是表明購房者的購房意向，房企往往會給予購房者幾天的考慮、商量時間，老公要與老婆商量，兒子要與父母商量，這也算是人性化營銷的一個措施。在當前樓市火爆的形勢下，能買到房就算是撿到便宜了，購房者看中房子就會下訂金，因為他們有各種渠道可以利用杠桿實現購房目的，然而限購限貸來了，計劃趕不上變化，于是乎只能終止購房意向，向房企申請退回誠意金。
房企與購房者簽訂認購書，并不是法律意義上的購房合同，不具有法律效力，收到誠意金時，記“其他應付款”，不作為預收賬款處理，退回誠意金時，應沖“其他應付款”即可。不涉及相關稅金。
7、簽訂正式合同并交付定金，未付首付及按揭貸款，購房者解除合同。
定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據法律規定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例預先給付對方當事人的資金，定金的前提是雙方簽訂了《商品房買賣合同》。
限購限貸后，購房者可能會出現資金困難或無購房資格而提請開發商解除購房合同。購房者支付定金后，是在支付首付款之前，要求解除購房合同。
根據合同法及《商品賣買賣合同》約定，購房者解除合同，定金不予以退還，房企應作為經濟合同違約收入，由“預付賬款”轉入“營業外收入”處理，計算繳納企業所稅稅，由于該合同沒有履行，并沒有發生應稅行為，因此沒有增值稅納稅義務。
8、簽訂正式合同并交付首付及按揭貸款，購房者解除合同。
購銷雙方簽訂正式合同后，購房者已付清全部房款，由于購房者個人原因，向開發商主張解除合同并退房。
這種情況下，一方面需要辦理退房手續，財務上作銷售退回，需要開具紅字發票，沖回對應的銷售稅額；另一方面，房開企業需要按合同約定，從退款中扣除購房者違約金，即借記“主營主務收入”，貸記“營業外收入”。
【政策鏈接】
財稅【2016】36號文 第四十二條 納稅人發生應稅行為，開具增值稅專用發票后，發生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回等情形的，應當按照國家稅務總局的規定開具紅字增值稅專用發票；未按照規定開具紅字增值稅專用發票的，不得按照本辦法第三十二條和第三十六條的規定扣減銷項稅額或者銷售額。【房企財稅微信：13718601312】
《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）第一條第五項第三目規定，企業已經確認銷售收入的售出商品發生銷售折讓和銷售退回，應當在發生當期沖減當期銷售商品收入。
9、房開企業解除合同，向購房者雙倍返還定金或支付賠償金。
限購限貸后，房地產企業的營銷策略實施調整，對部分已銷售的商品房實行回購或解除銷售合同，為此需要向購房者雙倍返還定金或支付違約金，經濟合同違約金可以稅前列支。
【政策鏈接】
《中華人民共和國企業所得稅法》
“第八條 企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。”
“第十條 在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除：
（一）向投資者支付的股息、紅利等權益性投資收益款項；
（二）企業所得稅稅款；
（三）稅收滯納金；
（四）罰金、罰款和被沒收財物的損失；
（五）本法第九條規定以外的捐贈支出；
（六）贊助支出；
（七）未經核定的準備金支出；
（八）與取得收入無關的其他支出。”
因而依據這兩項規定分析，納稅人按照經濟合同規定支付的違約金是可以進行稅前扣除的。但是如果相關的罰款是由工商行政管理部門課處的，或者是由司法機關、其他行政部門課處的，那么則不得進行稅前扣除。
【筆者隨言】
自從第一輪限購政策放開后，地王頻現，房價瘋漲，一年時間，房價以數倍的速度上升，很可怕，這是將是一場無聲的災難，實體經濟的下行，無法消化房地產如此的泡沫，各類高端人才因無法承受房價之壓力，不得已將會選擇性價比較高的城市，進一步導致社會用工成本上升，從而引起了各種不穩定因素。好在地方政府及時出招，力圖調整房地產的發展方向。
在這計劃趕不上變化的時代，房企更應該做好各種應對預案，從容應對限購限貸帶來的稅務問題。
作者：朱魚翔
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