【案例1】
2016年10月24日，張三和壹加壹置業(yè)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，合同價(jià)款100萬(wàn)元（含硬裝、軟裝、居室內(nèi)的家電等，特別說(shuō)明，《商品房買賣合同》當(dāng)中約定的交付標(biāo)準(zhǔn)是精裝修交付），如果是老項(xiàng)目，如何進(jìn)行財(cái)稅處理？新項(xiàng)目又應(yīng)該如何財(cái)稅處理？
【案例2】
2016年10月24日，張三和壹加壹置業(yè)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，合同價(jià)款500萬(wàn)元（含硬裝、軟裝、居室內(nèi)的家電等，特別說(shuō)明，《商品房買賣合同》當(dāng)中約定的交付標(biāo)準(zhǔn)是精裝修交付），同時(shí)營(yíng)銷廣告當(dāng)中明確，簽約即送價(jià)值30萬(wàn)元的奔馳轎車一輛，張三成功簽約并獲得該輛汽車。如果是老項(xiàng)目，如何進(jìn)行財(cái)稅處理？新項(xiàng)目又應(yīng)該如何財(cái)稅處理？
【依據(jù)1、】河北省國(guó)稅局:關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售問(wèn)題
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條第二款規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)的范圍是：“單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。”【關(guān)鍵詞“無(wú)償”】
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用），已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)中，因此不屬于稅法中所稱的無(wú)償贈(zèng)送，無(wú)需視同銷售。【《商品房買賣合同》當(dāng)中明確交付標(biāo)準(zhǔn)是精裝修交付】
房地產(chǎn)企業(yè)“買房贈(zèng)家電”等營(yíng)銷方式的納稅比照本原則處理。【《商品房買賣合同》當(dāng)中沒(méi)有明確交付標(biāo)準(zhǔn)包含贈(zèng)送家電，是開發(fā)商的營(yíng)銷手段，相當(dāng)于變相降價(jià)賣房。】
例如：房地產(chǎn)公司銷售精裝修房一套，其中精裝修部分含電器、家具的購(gòu)進(jìn)價(jià)格為10萬(wàn)元，商品房的銷售價(jià)格200萬(wàn)元，并按照200萬(wàn)元全額開具增值稅發(fā)票，按照11%稅率申報(bào)銷項(xiàng)稅額。此時(shí)，無(wú)需對(duì)10萬(wàn)元電器部分單獨(dú)按照銷售貨物征收增值稅。
【注】對(duì)于精裝修環(huán)節(jié)的支出直接計(jì)入“開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本--建筑安裝工程費(fèi)--精裝修費(fèi)用”,如果是一般計(jì)稅方法的項(xiàng)目，精裝修環(huán)節(jié)發(fā)生的支出在取得增值稅專用發(fā)票的情況下，可以抵扣，相關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下：
對(duì)于購(gòu)進(jìn)的電器、家具按照取得發(fā)票直接計(jì)入“開發(fā)成本的精裝修費(fèi)用”，其相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額同樣可以抵扣（簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的項(xiàng)目除外）
關(guān)于免費(fèi)贈(zèng)送納稅問(wèn)題
《增值稅暫行條例》和財(cái)稅[2016]36號(hào)文都規(guī)定免費(fèi)贈(zèng)送要作視同銷售處理。【關(guān)鍵詞“免費(fèi)”】
如何理解免費(fèi)贈(zèng)送這個(gè)規(guī)定，全國(guó)各省理解有所不同，我省以前對(duì)免費(fèi)和有償贈(zèng)送都要按視同銷售處理，鑒于營(yíng)改增后免費(fèi)和有償贈(zèng)送內(nèi)容多樣化和復(fù)雜化，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以區(qū)別對(duì)待的現(xiàn)實(shí)，我們建議：
1）無(wú)任何關(guān)系的贈(zèng)送&無(wú)償贈(zèng)送：
對(duì)銷售貨物、服務(wù)等行為無(wú)任何關(guān)系的贈(zèng)送認(rèn)定為免費(fèi)贈(zèng)送要視同銷售處理，如房地產(chǎn)企業(yè)、銀行宣傳資料的發(fā)放等；
2）隨貨贈(zèng)送&有償贈(zèng)送
對(duì)銷售貨物、服務(wù)等行為有關(guān)的贈(zèng)送認(rèn)定為有償贈(zèng)送，無(wú)需視同銷售處理，如賓館(酒店)提供住宿服務(wù)的同時(shí)向客戶免費(fèi)提供餐飲服務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)客戶買房送車位活動(dòng)等。其他情況各地可比照處理。
轉(zhuǎn)自：指尖財(cái)稅
附：近期房地產(chǎn)、建安企業(yè)財(cái)稅培訓(xùn)課程安排
【12月3-4日】廈門 全面營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)\建安企業(yè)匯算清繳風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防控專題
【12月8-9日】南京 金稅三期嚴(yán)監(jiān)管下的房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警評(píng)估稽查與風(fēng)險(xiǎn)防控專題
【12月16-17日】合肥 房地產(chǎn)建安企業(yè)增值稅管控和所得稅匯繳與清算新風(fēng)險(xiǎn)防控及稽查應(yīng)對(duì)
【12月16-18日】鄭州 建筑、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增政策梳理與國(guó)地稅一體化管理體系下的納稅風(fēng)險(xiǎn)防控暨企業(yè)所得稅管轄權(quán)變更涉稅風(fēng)險(xiǎn)剖析與稽查應(yīng)對(duì)專題班
【12月22-23日】深圳 建筑、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)難點(diǎn)焦點(diǎn)問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)防控與所得稅匯算清繳專題
【12月22-24日】成都 房地產(chǎn)開發(fā)五個(gè)不同階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控與納稅答疑暨營(yíng)改增后的土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)防范與難點(diǎn)解析專題
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