案情介紹
甲房地產(chǎn)有限責任公司先后于2016年、2017年與乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會簽訂了《乙產(chǎn)業(yè)基地城中村改造項目合作框架協(xié)議》及《乙產(chǎn)業(yè)基地城中村改造實施協(xié)議》，兩份協(xié)議合作內(nèi)容為投資某城中村土地改造第一，有關(guān)投資的約定，投資內(nèi)容包括但不限于以下內(nèi)容。1、集體土地征收補償、拆遷和安置費用；2、垃圾清運、場地平整、圍墻圍建、文物勘探及挖掘費用；3、組織測繪、釘樁、勘界、地面物評估、中介咨詢、委托調(diào)查、宣傳、獎勵等費用；4、征地拆遷過程中與街辦、村、組發(fā)生的協(xié)調(diào)費用；5、“七通一平”，還建房屋、室外道路、綠化等配套公建、市政建設(shè)的建設(shè)資金；6、財務(wù)、稅費和管理費用。第二，投資回報的約定如下：1、在國家政策范圍內(nèi)，乙方通過公開招、拍、掛方式，在城中村改造項目原址或異址，集中向甲方供應(yīng)相應(yīng)的非城中村改造項目開發(fā)建設(shè)用地；2、甲方完成城中村改造項目階段投資額可以低交甲方獲得基地內(nèi)的住宅開發(fā)建設(shè)用地的競買保證金和應(yīng)繳納的土地款。3、甲方獲得基地內(nèi)非城中村改造項目住宅開發(fā)用地綜合地價參照地塊當期基準地價給予入?yún)^(qū)相關(guān)政策合理優(yōu)惠，城中村改造安置用地出讓金按照城中村改造政策收取。4、甲公司若成功競買上述住宅建設(shè)用地，全部土地出讓金由甲公司支付城中村改造總投資進行沖抵；若未能成功競買上述住宅建設(shè)用地，則乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會應(yīng)在競買結(jié)束后15日內(nèi)，全額退還甲公司城中村改造總投資及投資所引起的財務(wù)、稅費、資金成本（按照國家開發(fā)銀行同期貸款利息）和管理費等費用。有關(guān)雙方的權(quán)利和義務(wù)約定如下：甲方為土地一級開發(fā)的開發(fā)主體，土地拆遷、安置及補償工作由乙方指定其他納稅人進行。另外，協(xié)議生效及其他事項中第五條約定：協(xié)議經(jīng)雙方法人代表簽字蓋章后的45天之內(nèi)，甲方應(yīng)向乙支付不低于3億元人民幣的誠意保證金。甲公司于2016年6月支付3億元誠意保證金給乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會拆遷安置辦公室， 2017年3月乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會對該土地公開進行招拍掛，甲公司未能成功競買住宅建設(shè)用地。乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會征地拆遷安置辦公室于2017年4月退還甲公司3億元誠意保證金。2018年2月至6月返還甲公司資金占用費用7468.06萬元。請分析該份投資合作協(xié)議書中約定投資者甲房地產(chǎn)有限公司獲得投資收益的稅務(wù)處理？
一、涉稅風險分析
1、法律政策依據(jù)及解析
財稅[2016]36號文件附件：《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》第一條第（五）項金融服務(wù)規(guī)定：“貸款服務(wù)是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動，以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。”基于此條規(guī)定，投資者投入資金，不承擔風險，只收取的固定利潤或者保底利潤的經(jīng)濟行為，實質(zhì)上一種資金借貸行為，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。
2、投資者獲得收益的涉稅處理
（1）本案例中甲公司的行為不是投資行為
投資行為必須遵循利益共享，風險共擔的原則，根據(jù)本案例中合作協(xié)議約定，甲公司若成功競買上述住宅建設(shè)用地，全部土地出讓金由甲公司支付城中村改造總投資進行沖抵；若未能成功競買上述住宅建設(shè)用地，則乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會應(yīng)在競買結(jié)束后15日內(nèi)，全額退還甲公司城中村改造總投資及投資所引起的財務(wù)、稅費、資金成本（按照國家開發(fā)銀行同期貸款利息）和管理費等費用。依據(jù)以上約定，可以看出甲公司對該城中村改造項目工程不承擔風險，只享受收益，不屬于投資行為。
（2）本案例中甲公司支付3億誠意保證金的行為實質(zhì)上是借款行為。【房企財稅微信：13718601312 】
本案例中合作協(xié)議中“協(xié)議生效及其他事項”中第五條約定：協(xié)議經(jīng)雙方法人代表簽字蓋章后的45天之內(nèi)，甲方應(yīng)向乙支付不低于3億元人民幣的誠意保證金。甲公司于2016年6月支付3億元誠意保證金給乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會拆遷安置辦公室， 2017年3月乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會對該土地公開進行招拍掛，甲公司未能成功競買住宅建設(shè)用地。乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會征地拆遷安置辦公室于2017年4月退還甲公司3億元誠意保證金。2018年2月至6月返還甲公司資金占用費用7468.06萬元。
因此，甲公司參與城中村改造項目工程，從協(xié)議中很清楚看出，甲公司不承擔投資風險，只享受“全額退還甲公司城中村改造總投資及投資所引起的財務(wù)、稅費、資金成本（按照國家開發(fā)銀行同期貸款利息）和管理費等費用”的收益。基于此分析，甲公司的行為不是投資行為，是借款行為，其獲得的收益是一種利息收益，必須按照貸款服務(wù)繳納增值稅。
3、分析結(jié)論
根據(jù)以上分析，甲公司參與城中村改造項目工程，由于沒有中標建設(shè)用地，收到乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會征地拆遷安置辦公室退還的3億元誠意保證金和資金占用費用7468.06萬元。甲公司必須按照借貸行為，依法繳納增值稅422.72萬元[7468.06萬元÷（1+6%）×6%]。【房企財稅微信：13718601312 】
二、涉稅風險應(yīng)對策略
本案例中的稅收風險是簽訂合同有問題導致的。根據(jù)肖太壽博士合同控稅的研究成果：“企業(yè)的稅收不是財務(wù)部做賬做出來的，而是簽訂合同簽出來的，要控制企業(yè)稅收，必須從合同簽訂入手。” [1] 本案例中甲企業(yè)要降低或合法不繳納增值稅422.72萬元，必須按照以下合同簽訂技巧進行破解。
第一，合作協(xié)議中應(yīng)約定：土地拆遷、安置及補償工作由乙公司負責指定別的公司負責，甲公司只負責按照計劃及時支付資金，當該土地達到出讓條件時，對外招標，甲房地產(chǎn)公司也參與招標，在甲房地產(chǎn)公司摘牌獲得該土地使用權(quán)的二級開發(fā)的情況下，如果掛牌成交價低于其前期城中村改造項目的一級開發(fā)成本，則多出的成本由甲房地產(chǎn)公司自己承擔；如果掛牌成交價高于其前期的一級開發(fā)成本，則超過部分由甲公司和乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會按照一定的比例，例如7：3的比例進行分成。
第二，將原合作協(xié)議中的“協(xié)議生效及其他事項中第五條約定：協(xié)議經(jīng)雙方法人代表簽字蓋章后的15天之內(nèi)，甲方應(yīng)向乙支付不低于3億元人民幣的誠意保證金。”修改約定如下：“協(xié)議經(jīng)雙方法人代表簽字蓋章后的15天之內(nèi)，甲方應(yīng)向甲乙雙方指定設(shè)立的共同監(jiān)管賬戶支付城中村改造項目投資款3億元人民幣。
如果通過以上合同簽訂技巧，則甲公司參與城中村改造項目投資所獲得的收益，可以享受不征增值稅，即甲公司可以節(jié)省增值稅422.72萬元[7468.06萬元÷（1+6%）×6%]。
轉(zhuǎn)載：肖太壽財稅工作室，作者肖太壽
您的位置：