作者：徐箐老師
關于通過招拍掛取得土地，在支付完政府土地出讓金以后，政府又返還了部分購買者部分土地出讓金，在這項業務處理上，一部分走入了一種誤區，忽略了返還的這部分資金在后期土地或者股權交易中，所帶來的土地增值稅、企業所得稅等稅收的負擔加重。
首先我們將業務中的關鍵詞“返還”提煉出，進行稅收處理要素的分析。“返還”其含義即為：返回;退還。故此，根據含義我們就可以理解為：購買者支付土地出讓金之后，又獲得了部分的退還。對此，我們就可以認定該企業通過招拍掛獲得了一塊政府打折了的土地。
那么，這種打折的土地是否真正的會讓土地購買者獲得口袋的利益，那還要看稅收是如何處理的。
一、返還土地款在計算土地增值稅時的處理原則
對于土地增值稅處理來說，根據土地增值稅相關稅法的規定，土地增值稅按照轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的增值額和規定的稅率計算征收。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
由此我們就可以理解：在稅收征管遵循實際發生原則的前提下：企業支付的地價款，應為實際支付的價款，即土地增值稅清算時的土地成本應該是扣除政府返還款之后的土地實際價款。例如：企業繳納土地出讓金2000萬元，政府退還1000萬土地返還款，那在計算土地增值稅時，可扣除的土地成本為1000萬元。
此種處理結果，就是企業在出售土地或者開發的房子以及股權轉讓的時候，由于扣除的土地原值都是不含政府退還的土地款，就會造成計稅基數加大帶來的稅負加大。
在這里需要注意區分政府返還內容不同的處理：
如果是政府返還的不是土地款而是獎勵款或者是一種地區投資款項，那就不需要按照以上的方法進行處理。其費用與土地增值稅就沒有了直接的關系。
注意：
在稅務稽查中，如果企業通過招拍掛取得的土地，但是只是取得票據或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款后又返還的，那么，在計算土地增值稅中不允許計入扣除項目。
二、返還土地款在計算企業所得稅時的處理原則
企業獲取的款項如果符合國家稅務總局財稅[2011]70號文三個條件的，可以作為不征稅收入，否則應作為補貼收入計入其他業務收入，按照25%計算繳納企業所得稅。由此，在這里需要理清楚的是，政府撥付的那些款項屬于不征稅收入。
《中華人民共和國企業所得稅法》 第七條 收入總額中的下列收入為不征稅收入：
（一）財政撥款；
（二）依法收取并納入財政管理的行政事業性收費、政府性基金；
（三）國務院規定的其他不征稅收入。
對此，《企業所得稅法實施條例》第二十六條又作了具體的解釋：
企業所得稅法第七條第（一）項所稱財政撥款，是指各級人民政府對納入預算管理的事業單位、社會團體等組織撥付的財政資金，但國務院和國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。
企業所得稅法第七條第（三）項所稱國務院規定的其他不征稅收入，是指企業取得的，由國務院財政、稅務主管部門規定專項用途并經國務院批準的財政性資金。
根據以上稅法的概述，企業收到的購買土地返還款不屬于不征收收入，所以不能作為不征稅收入在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。
三、返還土地款在計算股權轉讓價值確定中所得稅處理原則
自然人轉讓所持有的土地股權的時候，如何確定其轉讓價格中所扣除的投資成本，就需要首先理解稅法對自認然轉讓股權的要求和處理原則。
國家稅務總局關于發布《股權轉讓所得個人所得稅管理辦法（試行）》的公告國家稅務總局公告2014年第67號規定：個人轉讓股權，以股權轉讓收入減除股權原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按“財產轉讓所得”繳納個人所得稅。由于收到的購買土地返還款不屬于不征收收入，按照企業所得稅規定，應計入其他業務收入，所以在某種程度上，間接地加大了自然人股權轉讓的增值空間和應繳的稅金。
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