本文為高金平老師關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅疑難問題解答，歡迎致電13718601312了解高金平老師最新課程安排！
問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)改委立項(xiàng)備案的某房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照地方管理要求，每一幢樓都要辦理施工許可證，這些施工許可證上注明的開工日期有營改增之前的，也有營改增之后的，當(dāng)?shù)囟惥忠蟀凑帐┕ぴS可證劃分簡易計(jì)稅項(xiàng)目和一般計(jì)稅項(xiàng)目，是否合理？
答：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定，房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
由此可見，房地產(chǎn)新老項(xiàng)目是以施工許可證對應(yīng)的開發(fā)項(xiàng)目作為對象確定的，稅務(wù)機(jī)關(guān)的做法正確。
問：請問土地增值稅中可扣除的各項(xiàng)稅費(fèi)中是否包括地方教育附加？
答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]006號）第七條第（五）項(xiàng)規(guī)定，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除�！蔽覈胤浇逃郊邮菑�2010年起在全國范圍內(nèi)開征（財(cái)綜[2010]98號），地方教育附加按照實(shí)際繳納的增值稅、營業(yè)稅和消費(fèi)稅稅額的2%計(jì)征，其性質(zhì)與教育費(fèi)附加類似，可以視同稅金予以扣除。各地地稅機(jī)關(guān)出臺(tái)的《土地增值稅清算管理規(guī)程》一般均有明確。【房企財(cái)稅微信：13718601312】
問：甲公司為自然人A設(shè)立的一人有限公司，主要從事空調(diào)生產(chǎn)銷售，公司名下有一塊房地產(chǎn)；乙公司為自然人B設(shè)立的一人有限公司，公司名下也有一塊房地產(chǎn)，A與B是父子關(guān)系�，F(xiàn)要將甲公司與乙公司名下的房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)換（A希望保留甲公司的牌子，而要取得乙公司名下的房產(chǎn)）。請問如何操作稅收成本最低？如果直接進(jìn)行資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，企業(yè)所得稅、土增、契稅、個(gè)稅如何處理？
答：按照特殊性稅務(wù)處理的條件將甲公司、乙公司合并為甲乙公司，滿12個(gè)月后再按照特殊性稅務(wù)處理的條件將公司分立為甲乙1公司和甲乙2公司，再滿12個(gè)月后父子之間轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓，即父親將持有甲乙2公司的股權(quán)平價(jià)轉(zhuǎn)讓給兒子，兒子將持有甲乙1公司的股權(quán)平價(jià)轉(zhuǎn)讓給父親。
適用的文件有財(cái)稅[2008]59號、國家稅務(wù)總局公告2010年第4號、國家稅務(wù)總局公告2015年第48號、國家稅務(wù)總局公告2014年第67號、財(cái)稅[2015]5號、財(cái)稅[2015]37號。
按照上述方案置換房產(chǎn)可免除土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。
問：2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上按“投資性房地產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)（如BOT形式的公路資產(chǎn)）”核算的不動(dòng)產(chǎn)所對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額，是分兩年抵扣或是在取得時(shí)一次性抵扣？
答：理論上，投資性房地產(chǎn)、公路資產(chǎn)與工廠購買的廠房類似，屬于長期保持有有形態(tài)的實(shí)物資產(chǎn)，可以為企業(yè)長期創(chuàng)造價(jià)值，這一點(diǎn)有別于以銷售為目的開發(fā)產(chǎn)品，但稅法并非將其列入分期抵扣的范圍。
《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）第二條規(guī)定，“增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%�！币颉巴顿Y性房地產(chǎn)”和“無形資產(chǎn)（如BOT形式的公路資產(chǎn)）”會(huì)計(jì)均不作為固定資產(chǎn)處理，故取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以一次性抵扣。
問：經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）是否征收增值稅?其依據(jù)是什么？
答：根據(jù)財(cái)稅【2016】36號文件附加3第一條第（三十七）項(xiàng)規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅（確切地說應(yīng)當(dāng)是不征而非免征）。根據(jù)該規(guī)定，被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入免征增值稅。
問：房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求，進(jìn)行舊城拆遷改造，以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的，如何確定補(bǔ)償房屋的計(jì)算增值稅的銷售額？
是全部按以下方法：“財(cái)稅（2016）36號：第四十四條納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：
（一）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定�！痉科筘�(cái)稅微信：13718601312】
（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：
組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤率）
成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定”。
或是允許按以下方法：
對補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的實(shí)際成本核定視同銷售用于拆遷補(bǔ)償?shù)姆课莸挠?jì)稅銷售額，對補(bǔ)償面積超出拆遷面積的部分，按財(cái)稅（2016）36號文第四十四條的規(guī)定確定銷售額？
答：房地產(chǎn)企業(yè)用自行開發(fā)的房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶的，應(yīng)理解為開發(fā)公司以現(xiàn)金方式補(bǔ)償給拆遷戶，同時(shí)按照市場價(jià)格將安置房銷售給拆遷戶。
增值稅處理與土地增值稅處理方法一致�！秶叶悇�(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函【2010】220號）規(guī)定，“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)�！�
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