您的位置：企業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) > 管理學(xué)堂 > 資本財(cái)務(wù) > 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地取得方式納稅實(shí)務(wù)解析作者：李曙亮
“營(yíng)改增”后，在計(jì)算交納增值稅時(shí)，取得土地使用權(quán)時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款，允許在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除。需要注意的是，允許從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的土地價(jià)款，需要滿足以下條件：（1）向政府部門支付的土地價(jià)款；（2）應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同的土地取得方式會(huì)對(duì)稅收產(chǎn)生不一樣的影響，下面對(duì)常見(jiàn)的四種土地取得方式進(jìn)行納稅實(shí)務(wù)解析。
1.總公司參與“招拍掛”，拿地后項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)
在實(shí)務(wù)中，存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司參加“招拍掛”，摘牌后成立項(xiàng)目公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如果項(xiàng)目公司是獨(dú)立法人公司，項(xiàng)目公司在銷售環(huán)節(jié)計(jì)算交納增值稅時(shí)，可能面臨在計(jì)算銷售額時(shí)無(wú)法從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為了降低無(wú)法扣除土地價(jià)款的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司參加“招拍掛”并成功摘牌后，成立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司繳納土地出讓金，并辦理相關(guān)手續(xù)。
2.接受出資取得的土地使用權(quán)
根據(jù)目前的增值稅相關(guān)規(guī)定，投資人以土地使用權(quán)進(jìn)行出資，并沒(méi)有免交增值稅，或不征收增值稅的規(guī)定。從目前可見(jiàn)的地方性規(guī)定或解釋來(lái)看，河南省國(guó)家稅務(wù)局答復(fù)“根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定，銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。有償?shù)母拍畎ㄈ〉秘泿拧⒇浳锖推渌?jīng)濟(jì)利益。投資入股一定有所有權(quán)轉(zhuǎn)移，同時(shí)取得股權(quán)就是取得了經(jīng)濟(jì)利益，任何一個(gè)股份制企業(yè)的股權(quán)價(jià)值都是明確的。因此，以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)投資入股需要征收增值稅。”深圳市也規(guī)定“納稅人以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)作為投資，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅。”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接受出資的方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)該取得增值稅專用發(fā)票，作為進(jìn)項(xiàng)稅額用于銷售環(huán)節(jié)的銷項(xiàng)稅額抵扣。
3.通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，按照稅法精神，應(yīng)計(jì)算繳納增值稅，所以，通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)應(yīng)該能夠取得增值稅發(fā)票，如果土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方為增值稅一般納稅人，應(yīng)能夠取得11%的增值稅專用發(fā)票，如果土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方為增值稅小規(guī)模納稅人，應(yīng)能夠取得5%的增值稅專用發(fā)票。
4.兼并重組取得的土地使用權(quán)
財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》規(guī)定，“在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為”為“不征收增值稅項(xiàng)目”。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以并購(gòu)重組方式取得土地使用權(quán)，因?yàn)椴①?gòu)重組環(huán)節(jié)不征收增值稅，所以，在銷售環(huán)節(jié)計(jì)算交納增值稅時(shí)，可能面臨在計(jì)算銷售額時(shí)無(wú)法從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
