對于房地產開發企業如何預繳稅款，國稅總局2016年18號公告明確規定采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。并在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。對于房開企業預繳稅款的業務如何進行會計處理，目前已經有不少文章提出了一些做法，在作者看來都多少存在問題， 本文首先對錯誤做法進行分析，最后提出了建議做法。
一、錯誤做法
例1.明大房地產開發企業2016年5月共有A與B兩個開發項目，其中A項目備案成老項目， A項目已完工，選擇簡易計稅；B項目為新項目，尚未開發完畢，選擇一般計稅。
（1）假設A項目5月份現房銷售取得房款630萬元，B項目預收房款4440萬元。
5月，明大企業會計處理
對于A項目，現房銷售增值稅納稅義務已經發生，需要賬上反映應交的增值稅：
借：銀行存款 630
貸：主營業務收入 600
應交稅費——未交增值稅 30
6月，明大企業會計處理
對于B項目，預收房款，需要在次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款，按照目前不少文章介紹的做法，是用“已交稅金”這個科目來核算：
借：應交稅費——應交增值稅（已交稅金）120
貸：銀行存款 120
繳納5月未交增值稅：
借：應交稅費——未交增值稅 30
貸：銀行存款 30
根據國稅總局2016年18號公告規定的房開企業納稅義務發生時間，應以適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。然而上述賬務處理無法在賬上反映該抵減事項，導致實際繳稅金額不正確。
錯誤一：預繳稅款計入“已交稅金”，無法抵減上期增值稅應納稅額。
一個解決方法是再做一筆如下分錄：
借：應交稅費——未交增值稅 30
貸：應交稅費——應交增值稅（已交稅金） 30
通過上述處理，可以部分解決無法抵減上期增值稅應納稅額的問題。但仍然存在問題，且看下面的例2。
例2.接例1材料，明大房地產企業6月份A項目未發生銷售。明大企業支付B項目工程款222萬元，取得增值稅專用發票。6月未發生其他業務。
接例1，6月，明大企業會計處理：
借：開發成本 200
應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 22
貸：銀行存款 222
經過上述會計處理后，應交稅費——應交增值稅科目借方余額為112萬元，其中已交稅金科目余額為120-30=90萬元，進項稅額科目余額為22萬元。根據增值稅會計處理的規定，此時明大企業無需再做會計分錄，應交增值稅科目借方余額作為留抵稅額放在賬上，到下期進行抵扣。而此時明大企業留抵稅額中包括了90萬元的已交稅金，這90萬的金額并不是留抵稅額，因而將預繳稅款放在“已交稅金”科目混淆了留抵稅額的構成。
錯誤二：預繳稅款計入“已交稅金”，混淆了留抵稅額的構成。
在涉及跨期的情況下，上述處理還可能產生當期多繳稅額核算的錯誤。具體錯誤，且看例3。
例3. 接例2材料，明大房地產企業7月份A項目仍然未有銷售收入。明大企業B項目支付工程款333萬元，取得增值稅專用發票。B項目取得預收款1110萬元，并開具增值稅專用發票。【房企財稅微信：13718601312】
7月，明大企業會計處理
支付工程款：
借：開發成本 300
應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 33
貸：銀行存款 333
開具發票取得預收款：
借：銀行存款 1110
貸：預收賬款1000
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 110（未考慮可以扣除的土地成本）
經過上述會計處理后，明大企業7月份計算所得的應納稅額=110-33-22=55萬元。可抵減的預繳稅款為55萬元，7月份應納稅額為0。在賬面上明大企業應交增值稅科目余額為借方35萬元。需要轉出多交的增值稅，做如下分錄：
借：應交稅費——未交增值稅35
貸：應交稅費——應交增值稅（轉出多交增值稅） 35
此時明大企業賬面就不存在“已交稅金”了，轉出的35萬作為多繳稅額填入納稅申報表主表25行，然而這35萬應該是預繳稅額，可以在以后抵減應納稅額。
錯誤三：預繳稅款計入“已交稅金”，混淆了預繳稅額和多繳稅額。
二、建議做法
針對上述將預繳稅款計入“已交稅金”做法所產生的錯誤，作者建議將預繳稅款計入“應交稅費——預繳增值稅”科目，該科目現行文件中并無規定，注意該科目不同于“應交稅費——應交增值稅（預繳稅款）”，“預繳增值稅”是應交稅費科目下的二級科目，“預繳稅款”是應交增值稅的三級科目。設置“應交稅費——預繳增值稅”科目后，相當于有一個與“應交稅費——應交增值稅”并列的科目。專用于核算房地產開發預繳稅款，抵減稅款的會計處理。根據此分錄，再對上述業務進行處理：
5月：
借：銀行存款 630
貸：主營業務收入 600
應交稅費——未交增值稅 30
6月：
借：應交稅費——預繳增值稅 120
貸：銀行存款 120
借：應交稅費——未交增值稅 30
貸：應交稅費——預繳增值稅 30
借：開發成本 200
應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 22
貸：銀行存款 222
7月：
借：開發成本 300
應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 33
貸：銀行存款 333
借：銀行存款 1110
貸：預收賬款1000
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 110
借：應交稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅） 55
貸：應交稅費——未交增值稅55
8月：
借：應交稅費——預繳增值稅30
貸：銀行存款 30
（由于明大企業預收的1110萬元款項是預收性質，仍然需要預繳稅款30）
此時明大企業賬面上預繳稅款金額為90+30=120萬元。8月可遞減應納稅款金額為55萬元，做如下分錄：
借：應交稅費——未交增值稅55
貸：應交稅費——預繳增值稅55
經上述會計處理后，8月期初應交稅費——預繳增值稅=120-55=65萬元。
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