轉載自：東恒律師 作者：趙恒志
2013年央視每周質量報告“土地增值稅黑洞”報道，揭開了土地增值稅的蓋子，國家稅務總局也發文《關于深入開展土地增值稅清算工程的通知》，表態要求維護土地增值稅稅收政策的剛性。 時至今日，3年過去了，現實中土地增值稅清算到底是怎樣的呢？是流于形式，還是真刀真槍呢？ 什么才是房企引起重視的呢？ 回到現實，從最近的江蘇大山房地產開發有限公司與江蘇省宿遷地方稅務局稽查局的土地增值稅爭議開始，看看江蘇省高級人民法院2015年10月24日作出的(2015)蘇行終字第00508號行政判決書能夠告訴我們些什么，房地產企業應該在哪些方面引起重視、未雨綢繆！
一、政府獎勵、返還款，應當沖減土地出讓金
江蘇大山房產公司從宿遷市泗洪縣財政局獲得的1600萬元獎勵是基于受讓土地而取得，宿遷地稅稽查局認為在計算江蘇大山公司為取得土地使用權所支付的低價款時，應從地價款中扣除1600萬元。 重要風險：房企因土地取得的財政返還或獎勵，在計算土地增值稅時沖減地價款，不但不能享受房企開發成本加計扣除20%，而且還要事實上交納土地增值稅。 事實上，有關政府土地獎勵、返還，各地政策并不一致，有些地方是沖減地價款，有些地方是作為房企的營業外收入征收企業所得稅，并非土地增值稅。 實務要點：在取得財政返還或獎勵時，房企與政府對款項性質予以書面的、正式的界定，避免稅務稽查時難以說清楚的被動局面。
二、地下室的可售面積
目前，考慮到人民防空的需要，地方政府對地下室的規定多有不一，可能出現最初的規劃與房產測繪并不一致。極端情況下，部分地下室事實上難以銷售，卻在土地增值稅法上成為可銷售面積予以征稅。 比如，江蘇大山公司的項目，在工程項目規劃與房管局測繪結果并不一致，前者即工程規劃地下室可售部分為H02、不含H01，后者房管局測繪則包含H02和H01，最后地方稅局稽查局以后者作為可售面積、征稅土地增值稅。 重要風險：地下室的工程規劃與房管局測繪是否一致，避免因兩者不一致導致的稅務不利局面。【房企財稅微信：13718601312 】
三、向非金融機構的借款利息不能據實扣除
房地產企業是資金密集型行業，融資費用往往巨大，限于現行土地增值稅政策，向非金融機構的借款利息費用往往因難以取得相關票據、利率高于商業銀行同期同類貸款利率等問題，要么不能扣除、要么不能全扣。 重要風險：借款主體與開發項目的主體是關聯公司，但在法律上不是同一主體，導致借款費用不能稅前據實扣除，造成多交土地增值稅。四、應收未收的購房款還要交稅 土地增值稅清算，還是企業所得稅清算，即便未開具發票或未全額開具發票，也不管房企是否實際取得收入，均是以合同金額確定收入金額、以合同約定的付款時間確定納稅時間。
重要風險：購房合同約定的付款金額虛高、付款時間苛刻購房者難以及時支付購房款，從而導致多交土地增值稅、早交土地增值稅，占用企業資金。
結 語
當然現實的土地增值稅爭議，遠遠不止這些，局限于上述方面，還有諸如開發成本中的間接開發費與企業管理費的界限、建筑安裝成本發票的審核、項目清算單位等等，有鑒于土地增值稅的復雜性，有必要提前規劃合理布局。
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