轉載自：甘肅方正 作者：方斌國
對房地產企業而言，老項目還有一個比較頭疼的事情，因為橫跨營業稅和增值稅，銷售收入、成本會因營改增變化，當然也就會影響土地增值稅。本次房地產高峰論壇也會將此作為一個話題進行討論。下面我們就營改增后，老項目土地增值稅清算需要注意的事項簡單說明如下：
老項目選擇簡易計稅方法
第一、需要注意土地增值稅應稅收入的確定。繳納營業稅的收入為含稅收入，繳納增值稅的收入為不含稅收入，相加為土地增值稅應稅收入的合計，當然面積不需要劃分。
第二、需要注意扣除項目中稅金扣除的變化。由于增值稅是價外稅，財政部、國家稅務總局《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號）明確，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。因此，扣除項目中也就不包括增值稅，但是繳納營業稅收入部分其營業稅還是價內稅，可以扣除，還有就是依據營業稅和增值稅繳納的附加稅費扣除不變。
根據以上所說，老項目簡易辦法計稅情況下，土地增值稅是多了還是少了？依方正稅務師來看，變化并不明顯，對土地增值稅應交稅金沒有影響，只是計算口徑有所調整。
老項目選擇一般計稅方法
老項目選擇一般計稅方法對土地增值稅清算結果影響就比較大了，我們按清算注意事項和影響程度來說明：
（1）土地增值稅應稅收入的確定。第一，繳納營業稅的收入為含稅收入，繳納增值稅的收入為不含收入；第二，繳納增值稅的收入又不等于計算增值稅銷項稅的銷售額，因為計算銷項稅的銷售額扣除了土地價款，而計算土地增值稅的收入不扣除土地價款，而是在扣除項目中進行扣除，因此在全部開具增值稅發票的情況下，其收入應等于開具增值稅發票的收入；
（2）土地增值稅扣除項目的變化。一是開發成本中的外購項目抵扣進項稅的，其扣除項目金額不含進項稅，當然不得抵扣的進項稅應回到開發成本中扣除；二是稅費扣除問題，和簡易辦法相同的原理，只扣除繳納的營業稅和按照營業稅及增值稅計算繳納的附加稅費。
（3）對土地增值稅的影響。這種影響是基于營業稅制度下的，土地增值稅的計稅依據為清算單位計算項目的應稅收入減去扣除項目金額后的增值額。收入變了，扣除也變了，當然增值額也就變了，對應的增值率也會發生變化。至于如何變化，金額如何計算、確定在這里就不贅述了。
老項目與土地增值稅清算項目
看這個標題，確實是個問題，它們沒關系似乎說不過去，是什么關系一兩句話還說不清楚。
根據規定，房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；如果《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。據此來看，稅法只是給了一個劃分新老項目的時間標準，并沒有說明范圍。有人認為既然規定是施工許可證注明時間，那就是說老項目就應該是施工許可證所稱的建筑項目，但是這還是有問題的，假設新老項目是以建筑工程承包合同注明的開工日期劃分的，是不是這個建筑工程承包合同約定建造的建筑就是一個老項目呢？這樣可能就會得出這樣的結論，這個 “老項目”就是施工許可證所說的項目，沒有施工許可證的，承包合同約定的建筑就是。如果一個開發項目有兩個以上的施工許可或者建筑承包合同，那就是兩個以上的項目了。我們再看土地增值稅的清算單位，《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第一條“土地增值稅的清算單位”明確：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。”很顯然，老項目與土地增值稅清算單位不是一回事，或者說沒什么關系，土地增值稅清算仍應按照相關規定進行清算。
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