來源：福建廈門國稅局 作者：廈門國稅納稅服務處
1、房地產企業(yè)在5月1日前按銷售面積預征營業(yè)稅，但在5月1日后，以最終測繪面積多退少補。若有這種情況發(fā)生時，原有的處理是將原來開具的發(fā)票作廢，再重新開一張正確面積的發(fā)票，但5月1號后其不再征收營業(yè)稅，也為地稅發(fā)票，該如何處理？
答：最終測繪面積大于原銷售面積的，按最終測繪面積計算的房款收入開具藍字增值稅普通發(fā)票，再按原發(fā)票收入開具紅字增值稅普通發(fā)票；最終測繪面積小于原銷售面積的，按最終測繪面積計算的房款收入開具藍字增值稅普通發(fā)票，再按最終測繪面積計算的房款收入開具紅字增值稅普通發(fā)票。
2、房地產企業(yè)一般納稅人預售取得的銷售收入按3%預征收率納稅，是否需要先開具發(fā)票？
答：根據《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號） 規(guī)定：“九、《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)附件《商品和服務稅收分類與編碼(試行)》中的分類編碼調整以下內容，納稅人應將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本(V2.0.11)：… (十一)增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設601 “預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產項目預收款”、603 “已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼，發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。”
因此，房地產開發(fā)企業(yè)收到預收款時，未達到納稅義務發(fā)生時間，可以按照上述規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票，同時可不申報此項預收款收入，但是，應按照銷售額的3%預繳增值稅，填報《增值稅預繳稅款表》。
3、房地產開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設備是否按視同銷售處理？
答：房地產開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、設備等費用），已經包含在房價中，不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。
4、營改增前已收預收款未開票，營改增后應如何開票？
答：根據《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）第三條第（七）項規(guī)定：“納稅人在地稅機關已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票（稅務總局另有規(guī)定的除外）。”
因此，營改增前已預收款未開票可以開具增值稅普通發(fā)票，不能開具專票。
5、土地價款的扣除憑證有哪些？
答：憑借省級以上（含省級）財政部門監(jiān)制的財政票據可以扣除。
6、房地產老項目的判斷標準？
答：根據《國家稅務總局關于發(fā)布《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第八條規(guī)定：“房地產老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。”
因此，首先按照施工許可證上的合同開工日期，如果沒有，則按照承包合同注明的開工日期。
7、房地產老項目選擇適用簡易征收，能否扣除土地價款？
答：根據《國家稅務總局關于發(fā)布《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第九條規(guī)定：“一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。”
因此，房地產老項目選擇適用簡易征收不能扣除土地價款。
8、某房地產企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，其2016 年4 月30 日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票，營改增后能否補開發(fā)票？開什么發(fā)票？
答：《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）第三條第（七）款規(guī)定：“納稅人在地稅機關已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票（稅務總局另有規(guī)定的除外）。”
9、房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產納稅義務發(fā)生時間如何確定？
答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務發(fā)生時間為：“納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。”
因此，房地產公司銷售不動產，產權轉移的當天作為應稅行為發(fā)生的時間。
10、房地產企業(yè)將自行開發(fā)的產品用于出租，增值稅是否適用簡易計稅，適用條件如何？
答：根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）以及《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>》（國家稅務總局公告2016 年第16 號）規(guī)定：“取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。”
因此，房地產企業(yè)自行開發(fā)的產品屬于自建取得。房地產開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動產應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，對房地產老項目，其出租可以選擇適用簡易計稅方法。【房企財稅微信：13718601312 】
11、房地產開發(fā)企業(yè)代收的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用是否屬于價外費用？
答：房地產開發(fā)企業(yè)為不動產買受人代收轉付，并以不動產買受人名義取得票據的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用不屬于價外費用。
12、房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的，開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的不同房產，如開發(fā)項目中既有普通住房，又有別墅，可以分別選擇簡易征收和一般計稅方法嗎？7
答：不可以。同一房地產項目只能選擇適用一種計稅方法。
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