一、問：房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，是否需要預繳增值稅？
答：根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局〔2016〕18號）規定，應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。
二、問：房地產開發企業以預繳稅款抵減應納稅額，是否需要相關憑證？
答：根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局〔2016〕18號）規定，房地產開發企業以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。
三、問：房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，應該如何計算增值稅應納稅額？
答：房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，適用稅率為11%。
根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局〔2016〕18號）規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。
四、問：房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，在計算增值稅應納稅額時，如何確定銷售額？
答：根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局〔2016〕18號）規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。
一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
五、問：什么是房地產老項目？
答：根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局〔2016〕18號）規定，房地產老項目是指：
（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；
（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。【房企財稅微信：fdccspx】
六、問：一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應該如何處理？
答：根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局〔2016〕18號）規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分。
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模）
七、問：小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，如何計算增值稅應納稅額？
答：根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。
八、問：納稅人銷售自行開發的房地產項目，已在4月30日前向地稅機關繳納營業稅預收款，但未開具營業稅發票的，能否在5月1日后開具增值稅發票？
答：根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局〔2016〕18號）規定，納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具（或申請代開）增值稅專用發票。
九、問：納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，應該開具什么發票？
答：根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局〔2016〕18號）規定，納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，可以開具增值稅普通發票，不得開具（或申請代開）增值稅專用發票。
十、問：房地產開發企業接盤后繼續開發、銷售的房地產項目，是否屬于銷售自行開發的房地產項目的范圍？
答：根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局〔2016〕18號）規定，房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》規定的銷售自行開發的房地產項目。
來源：深圳國稅
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