房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅費多達十五個，是我國稅制相對比較復雜的行業(yè)之一，同時也常年成為稅務機關(guān)稽查和評估檢查的重點。小編通過總結(jié)實際工作中的各項案例，通過問答和解析的形式，談一談如何識別房地產(chǎn)行業(yè)最易忽視的涉稅風險。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的車位需要繳納房產(chǎn)稅嗎？
分歧點：一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目都設(shè)有車位，部分企業(yè)認為，車位并不屬于“房產(chǎn)”，因此不需要繳納房產(chǎn)稅。
政策依據(jù)及解析：《財政部 國家稅務總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規(guī)定“一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅�！卑凑丈鲜鲆�(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其物業(yè)公司自用或者出租的一般有產(chǎn)權(quán)地下車位需要繳納房產(chǎn)稅。而地面上劃出的車位通常不具備房屋功能，其自用或者出租時一般不需要繳納房產(chǎn)稅。
市政配套設(shè)施費是否需要作為契稅的計稅依據(jù)繳納契稅？
分歧點：《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條規(guī)定：“契稅的計稅依據(jù)：（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格”，因此部分企業(yè)認為，由于多數(shù)時候土地出讓合同均未提及市政配套設(shè)施費，所以市政配套設(shè)施費不應當計入到契稅的計稅依據(jù)中。
政策依據(jù)：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于有土地使用權(quán)出讓等契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定：“一、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。（一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定：1.評估價格：由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認的價格。2.土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。（二）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應包括在內(nèi)�！币陨衔募呀�(jīng)明確協(xié)議方式以及競價方式出讓的，契稅計稅依據(jù)均應含市政配套設(shè)施費。
未按期申報清算后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的土地增值稅有什么風險？
分歧點：由于許多基層稅務機關(guān)對清算后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的土地增值稅的征收管理不夠重視，因此許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有按相應的納稅申報期申報繳納土地增值稅。
政策依據(jù)及解析：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第十條：“納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起７日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅�！蔽窗雌谏陥罄U納清算后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的土地增值稅，會產(chǎn)生罰款和滯納金。
沒有稅務機關(guān)的審核結(jié)論能否自行申報繳納土地增值稅？
分歧點： 根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第29號）文件的相關(guān)精神，土地增值稅清算后導致的企業(yè)所得稅退稅，可以在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請注銷時辦理退稅。但由于企業(yè)注銷流程較長，為了防止將來清算的土地增值稅無法及時在所得稅前扣除，許多企業(yè)選擇自行按未經(jīng)稅務機關(guān)審核確認的金額申報入庫土地增值稅。
政策依據(jù)及解析：根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定：“主管稅務機關(guān)應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。”未經(jīng)稅務機關(guān)審核而自行入庫的土地增值稅，稅務機關(guān)在將來清算的時候可能不認定為預征申報的土地增值稅，而不予扣除。
計提的土地增值稅能否在企業(yè)所得稅前扣除？
分歧點：《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定：“企業(yè)應納稅所得額的計算以權(quán)責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外”，因此部分企業(yè)認為，根據(jù)權(quán)責發(fā)生制的原則，企業(yè)可以自行計算出將來項目清算后需要繳納的土地增值稅，并按一定方法提前分攤到各年扣除。
政策依據(jù)及解析：《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條最后指出“本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外”，該兜底條款說明，如果財政、稅務主管部門另有規(guī)定則按另有規(guī)定處理。而《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）規(guī)定：“六、關(guān)于企業(yè)提供有效憑證時間問題企業(yè)當年度實際發(fā)生的相關(guān)成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業(yè)在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。”根據(jù)該項規(guī)定，對于企業(yè)未實際申報繳納，根據(jù)一定方法計算預提扣除的土地增值稅，由于不能提供土地增值稅完稅憑證等有效憑證，不允許在企業(yè)所得稅前扣除。
是否所有未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的合同都可以按照合同總金額的10%預提成本？
分歧點：房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)所得稅比較特殊，《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)列舉了幾項可以預提成本費用的情況。其中有一條：“（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%�！�
政策依據(jù)及爭議：上述文件中提到的關(guān)鍵詞是“出包工程”，不是所有未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的合同都可以按照合同總金額的10%預提成本，合同類型主要限于“出包工程”，即設(shè)計類合同，費用類合同均不可按上述特別規(guī)定執(zhí)行。
作者：謝更喜（廣州市地稅局大企業(yè)局）
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