您的位置：企業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) > 管理學(xué)堂 > 資本財(cái)務(wù) > 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)支付的借款利息如何在土地增值稅清算時(shí)計(jì)算扣除？ 信息來(lái)源：華稅律師事務(wù)所 稅務(wù)爭(zhēng)議部
編者按：依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律文件的規(guī)定：在土地增值稅清算的過(guò)程中，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。那么，如果企業(yè)是向非金融機(jī)構(gòu)借款，其取得的利息在清算時(shí)該如何計(jì)算扣除呢？
一、案情簡(jiǎn)介
江蘇大山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“大山公司”）于2007年4月成立，在泗洪縣青陽(yáng)鎮(zhèn)以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地50.99畝，開(kāi)發(fā)"泗洪第一街"房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目截止2013年12月31日，對(duì)外銷(xiāo)售27,237.97㎡。2014年3月10日至6月10日宿遷地稅稽查局對(duì)大山公司2010年1月1日至2013年12月31日期間的涉稅情況進(jìn)行了檢查，認(rèn)定大山公司在營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等九種稅費(fèi)申繳存在違法事實(shí)，并作出宿地稅稽處（2014）60號(hào)稅務(wù)處理決定書(shū)，要求大山公司補(bǔ)繳或者調(diào)整相關(guān)稅款，其中應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅19,282,778.61元。對(duì)該處理決定中關(guān)于營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等八項(xiàng)處理結(jié)果，大山公司無(wú)異議，并按照要求履行了相關(guān)義務(wù)，但對(duì)處理決定中關(guān)于土地增值稅清算認(rèn)定的事實(shí)和處理結(jié)果有異議，向宿遷市地方稅務(wù)局申請(qǐng)復(fù)議。
大山公司對(duì)宿遷地稅稽查局的認(rèn)定存在諸多疑義。本文僅就其向非金融機(jī)構(gòu)借款利息應(yīng)如何在土地增值稅清算程序中計(jì)算扣除問(wèn)題進(jìn)行討論。大山公司認(rèn)為，其在2009年至2013年支付泗洪宏源公有資產(chǎn)管理有限公司利息2,608,617元，支付蘇中實(shí)業(yè)有限公司利息36,905,500元，兩項(xiàng)合計(jì)39,514,117元，系向非金融機(jī)構(gòu)借款利息。稽查局在認(rèn)定土地增值稅清算過(guò)程中，應(yīng)將其向非金融機(jī)構(gòu)借款利息直接計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用予以扣除，但宿遷地稅稽查局按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和10％計(jì)算大山公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，這種計(jì)算方式導(dǎo)致大山公司多繳納稅款。2014年12月1日宿遷市地方稅務(wù)局作出宿地稅復(fù)決（2014）1號(hào)行政復(fù)議決定，維持了宿遷地稅稽查局作出的土地增值稅清算處理決定。大山公司不服，先后將爭(zhēng)議訴至江蘇省宿遷市中級(jí)人民法院、江蘇省高級(jí)人民法院，兩審法院均未支持大山公司的請(qǐng)求。
二、法律分析
小結(jié)：
根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，關(guān)于土地增值稅清算過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款或非金融機(jī)構(gòu)借款的處理方法是有區(qū)別的，企業(yè)在清算過(guò)程中，應(yīng)按法律規(guī)定的方式進(jìn)行處理，任意而為存在法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)如需向非金融機(jī)構(gòu)的借款，應(yīng)在進(jìn)行前期業(yè)務(wù)規(guī)劃時(shí)考慮稅收因素，防范不必要的經(jīng)濟(jì)損失和法律風(fēng)險(xiǎn)。
