中國(guó)地大卻不能都用來蓋房，適合居住的土地有限，能用來開發(fā)的土地越來越少，政府也好，開發(fā)商也罷，圍繞土地做工作追求的首先是利益，舊城改造尤甚。
有網(wǎng)友問，我們參與某舊城改造項(xiàng)目，談好的政府負(fù)責(zé)土地征收與補(bǔ)償工作，我們支付政府土地出讓金，但是當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)要求額外補(bǔ)償其40套房子，否則我們也開發(fā)不了，這該如何處理？
還有網(wǎng)友問，我們參與的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，政府負(fù)責(zé)棚改項(xiàng)目立項(xiàng)以及項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償，保證項(xiàng)目除商業(yè)服務(wù)用地外，土地出讓金、行政性收費(fèi)免收；負(fù)責(zé)電力、供水、排水、通訊網(wǎng)線、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)接至建筑紅線，我們負(fù)責(zé)為政府建設(shè)社區(qū)醫(yī)院、道路等配套設(shè)施，建設(shè)費(fèi)用沖抵原址開發(fā)的土地購(gòu)買費(fèi)用，我們?cè)撊绾翁幚恚?/P>
說實(shí)話，我也不知道如何處理，我說了等于沒說，我也不是稅務(wù)局，營(yíng)改增前這樣的故事很多，大事化小，小事化了了；營(yíng)改增后呢？當(dāng)舊城改造遇到營(yíng)改增，欲說還休，欲說還休，只能是凝眸處，舊城改造又添新愁。但歸根結(jié)底還是舊城改造不規(guī)范造成的惡果。
一、營(yíng)改增后舊城改造哪些土地價(jià)款可以從銷售額中扣除
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：
銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷〔1+11%）
同時(shí)第五條規(guī)定：支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
第六條規(guī)定：在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。
上述規(guī)定很明白卻也糊涂，清楚的是土地價(jià)款允許從銷售額中扣除了，但還得有財(cái)政票據(jù)，那發(fā)票行不行？不是增值稅專用發(fā)票都不行，是增值稅專用發(fā)票也不行，因?yàn)槟氖沁M(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，不是銷售額抵減。糊涂的是沒說土地價(jià)款包括哪些東東？哪些能扣哪些不能扣？
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第二十七條（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。這些都是土地價(jià)款，可能還都繳納契稅，能否從銷售額中扣除呢？沒有財(cái)政票據(jù)就不行，有完稅證明也不行，白條更不行，大市政配套費(fèi)呢？可是有財(cái)政票據(jù)的，我們看河北省國(guó)家稅務(wù)局營(yíng)改增政策解答：
河北省國(guó)家稅務(wù)局：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價(jià)款范圍問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開發(fā)規(guī)費(fèi)、契稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。
目前符合扣除范圍的土地價(jià)款只有土地出讓金，扣除憑證為省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。
說得明白不？目前為止，沒有見到不同意見的，那么有很多開發(fā)商不爽了，我們是舊城改造拿地，除支付政府土地出讓金外，也承擔(dān)了大量的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)費(fèi)，手里無財(cái)政收據(jù)，這不屬于土地價(jià)款嗎？
我們?cè)倏瓷钲谑袊?guó)稅局營(yíng)改增政策解答：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），只能扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款。
采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補(bǔ)償款。
再看看廣州市國(guó)稅局營(yíng)改增政策解答，其稍微委婉了些：房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是不是不能扣除項(xiàng)目？
答:拆遷補(bǔ)償費(fèi)如果同時(shí)滿足以下條件的，可以不計(jì)入銷售額。
（1）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；
（2）收取時(shí)開具省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)；
（3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。
這樣的拆遷補(bǔ)償費(fèi)您見過嗎？反正我沒見過，總之一句話，別扣了，增值稅處理就當(dāng)沒發(fā)生過。可要知道有些舊城改造、棚戶區(qū)建設(shè)可不怎么繳納土地出讓金的，基本上屬于就地安置，開發(fā)商一二級(jí)聯(lián)動(dòng)了，想想就悲催。
二、營(yíng)改增后土地返還款是否調(diào)整土地價(jià)款
三、營(yíng)改增后紅線外支出是否調(diào)整土地價(jià)款
我來提2個(gè)問題，歡迎大家拍磚：
1、紅線外支出是否屬于無償支出？
財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：
（一）單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。
（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。
（三）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
開發(fā)商向政府提供紅線外支出建設(shè)服務(wù)，屬于無償提供嗎？屬于用于公益事業(yè)嗎？還是屬于用于社會(huì)公眾對(duì)象?要不要視同銷售征收增值稅？如果不視同銷售征收增值稅屬于免征增值稅還是不征收增值稅？進(jìn)項(xiàng)稅金能否抵扣？（我回答不標(biāo)準(zhǔn)先不答了O(∩_∩)O哈！）
2、紅線外支出要不要計(jì)入土地價(jià)款？
政府不允諾給你土地，靠講情懷來無償建設(shè)的開發(fā)商絕對(duì)鳳毛麟角，所以歸類為無償提供服務(wù)視同銷售的范疇老樊認(rèn)為不妥。“有償”除貨幣、實(shí)物外也有其他經(jīng)濟(jì)利益，能拿到土地是否也屬于取得了其他經(jīng)濟(jì)利益呢？
紅線外支出開發(fā)商肯定樂意計(jì)入土地價(jià)款，計(jì)入土地價(jià)款沒有財(cái)政收據(jù)仍然實(shí)現(xiàn)不了土地價(jià)款從銷售額中扣除，紅線外建設(shè)支出允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額是因?yàn)橐彩瞧髽I(yè)一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性支出，但是對(duì)應(yīng)的——取得了其他經(jīng)濟(jì)利益是否也得計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額呢？
舊城改造欲說還休，別說和你沒關(guān)系，有個(gè)段子是這樣子的——
一小伙家里很窮房子也很破，帶過幾個(gè)女孩子回家認(rèn)門，都嫌他家沒錢不了了之，后來這小伙總結(jié)了經(jīng)驗(yàn)，買了一桶油漆在家門口寫了一個(gè)大大的“拆”字，后來娶到媳婦了。十年過去了，他媳婦抱著9歲的孩子，房子依舊那么破，房子依舊沒拆遷，邊哭邊說，呵呵，TMD當(dāng)時(shí)也沒問個(gè)日期。O(∩_∩)O~
舊城改造還有很多話題可聊，PPP正時(shí)髦我們待續(xù)跟進(jìn)。最后感謝老大中國(guó)轉(zhuǎn)讓定價(jià)網(wǎng)創(chuàng)始人張學(xué)斌博士催我完成此稿。
作者：樊劍英 2016年11月8日
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