作者：段文濤
題記：據媒體報道，自9月30日至10月4日，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、深圳等城市先后發布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸。預計，還將陸續有其他城市出臺住房限購限貸政策。
就土地增值稅而言，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，繳納土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
因解除銷售合同而取得違約的對方支付的違約金等補償，由于是在沒法發生轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的應稅行為的情況下取得的，基于此，房地產因此取得購房人支付的此項違約金等補償或者購房人因此取得房地產公司支付的違約金等補償，均不屬于土地增值稅的征稅收入范圍。
關于房地產公司因解除銷售合同而向購房人支付的違約金等補償，能否在該項目計算土地增值稅時扣除的問題。
房地產公司銷售開發的房地產，其土地增值稅的扣除項目為：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本（包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用）；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；國家規定的其他扣除項目。
因此，房地產公司因解除銷售合同而支付給購房人的違約金等補償，不在規定的扣除項目之列，在計算土地增值稅時不能作為扣除項目金額扣除。
就企業所得稅而言，《中華人民共和國企業所得稅法》及其《實施條例》規定：
企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。【房企財稅微信：13718601312】
收入總額包括其他收入；其他收入中包括違約金收入。
因此，房地產公司因解除銷售合同而取得購房人支付的違約金等補償，應計入該房地產公司企業所得稅的收入總額中，再根據當年應納稅所得額的情況，確定是否繳納、如何繳納企業所得稅。
至于房地產公司發生因解除銷售合同而向購房人支付違約金等補償的情形，不在法定的不得扣除的支出之列；該項違約金是基于履行銷售房屋合同而產生的按照經濟合同規定支付的支出，屬于實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，取得內容真實、合法有效的支付憑據（不屬于發票開具范圍）后，會計上計入營業外支出科目，在計算應納稅所得額時可以據實扣除。
就個人所得稅而言，《中華人民共和國個人所得稅法》第二條列舉了應納個人所得稅的十一項個人所得：工資、薪金所得；個體工商戶的生產、經營所得；對企事業單位的承包經營、承租經營所得；勞務報酬所得；稿酬所得；特許權使用費所得；利息、股息、紅利所得；財產租賃所得；財產轉讓所得；偶然所得；經國務院財政部門確定征稅的其他所得。
很顯然，購房人因解除銷售合同而取得房地產公司支付的違約金等補償，不屬于前九項所得。
而“偶然所得”，是指個人得獎、中獎、中彩以及其他偶然性質的所得。在沒有新的稅收政策出臺以前，偶然所得項目不包括取得本項違約金等補償。
最后一項是“其他所得”。這也是最容易引起誤解和爭議的一項。
關于“其他所得”，首先，要厘清一個概念，常說的“其他所得”是一個習慣性的簡稱，準確的表述應當是“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”。因而，此項稅目并非無限定條件的兜底項目，不能把簡稱的“其他所得”當著一個筐，將凡是不能歸于前十項所得的收入都歸入到此稅目中。
那么，個人取得違約金，究竟是否屬于個人所得稅的“其他所得”呢？
對此問題，即使是具體到“原購房人因解除銷售合同而取得房地產公司支付的違約金等補償”，是否應按“其他所得”繳納個人所得稅，也不能一概而論，需視違約金等補償款的性質而定。
在現有的十項“其他所得”中，涉及到個人取得違約金須按“其他所得”計繳個人所得稅的項目是：在商品房買賣過程中，有的房地產公司因未協調好與按揭銀行的合作關系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續，從而無法繳納后續房屋價款，致使房屋買賣合同難以繼續履行，房地產公司因雙方協商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金，購房人應按照“其他所得”應稅項目繳納個人所得稅。《國家稅務總局關于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復》（國稅函〔2006〕865號）同時還規定，購房人應繳納的個人所得稅稅款由支付違約金的房地產公司代扣代繳。
據此，購房人如果取得“因房地產公司原因造成無法辦妥銀行按揭后解除購房合同而支付的違約金”，屬于個人所得稅應稅項目中的“其他所得”項目，應由支付違約金的房地產公司按20%的稅率代扣代繳個所得稅。
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