轉自：助稅網 作者：機器貓
1、支付的土地利息、滯納金、違約金、土地閑置費支出如何扣除？
因未能及時履行《土地出讓合同》所繳納的土地利息、滯納金、土地違約金，能否在計算土增稅時扣除？稅總及安徽省稅局均無明文規定，稅收實務中許扣不許扣的都有。那么能否扣除呢？對沒有明文規定的成本費用能否扣除，有財稅工作經驗的都知道，主要看誰占著理，誰能說服誰。當然“誰能說服誰”簡單一句話，里面的意蘊，外人不足道也，此處不再贅述。筆者在此提供如下理由，供參考。如果合同中止履行，所發生的違約金因無項目歸屬，所以扣除自然就無從說起。如果合同履行，因合同違約交納的土地利息、滯納金、違約金計算土地增值稅可以扣除，理由一，《土地使用權轉讓合同》與《土地出讓合同》均屬于經濟類合同，《土地使用權轉讓合同》屬于經濟合同容易理解，交易雙方均是民事主體，因違反《土地使用權轉讓合同》所發生的土地利息、滯納金、違約金，屬合同內容的組成部分，是合同違約方為繼續履行合同所支付的代價。《土地出讓合同》因一方為政府土地管理部門，房企因違約向政府交納的土地利息、滯納金、違約金，是否屬于行政罰款呢？國稅發【2009】31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第27條第一款房企取得土地使用權所發生的費用包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、土地閑置費等，計算所得稅可以扣除，顯然土地閑置費被視作非行政罰款，否則就不能在所得稅前扣除。而屬同一合同文本內容組成部分的土地利息、滯納金、違約金同理可推斷出不屬于行政處罰性質的款項。理由二，客戶因違反銷售合同，購房時向房企交納的的合同違約金，房企應納入土增稅收入計算土增稅。那么按照對等原則，其履行土地轉讓、出讓合同給付的違約金應于扣除。理由三，法無禁止即應允許，故應予扣除。
土地利息、滯納金、違約金歸屬到哪個項目扣除？是歸屬到“取得土地使用權支付金額”里扣除，還是歸屬到“房地產開發費用”利息支出中扣除。筆者認為合同條款表述為違約金的，應直接歸屬到“取得土地使用權支付金額”里扣除。合同條款直接表述為滯納金、利息的，應歸屬到“房地產開發費用”利息支出中，按照有關規定予以扣除。
房企因出讓人違約，收到的違約金，按照對等原則，筆者認為應沖減“取得土地使用權支付金額”。
土地閑置費支出，計算土地增值稅時不能扣除，國稅函[2010]220號有規定。
2、房企未能規范履行建筑合同違約金支出如何扣除？
根據違約金性質，如果屬于延遲支付工程款項，占用資金而發生的利息性質違約金，應歸屬到“房地產開發費用”利息支出中，按照有關規定予以扣除。否則應歸屬到“房地產開發成本”項目中，按照規定扣除。
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