近期，稅務機關在對納稅人自建、購買或租入房地產的涉稅評估檢查中發現，不少納稅人因為“不知道政策”或“抱有僥幸心理”，對應繳納的稅款存在不繳或少繳的情況。臨近年尾，納稅人各項業務發生頻繁，企業財務結算也進入高峰期，稅務機關提醒納稅人：小心納稅風險，謹記依法納稅。
租入房產又改建：費用不可一次攤銷
今年，地稅局在企業所得稅匯算清繳檢查過程中發現，某快捷酒店2015年12月末在“管理費用”一次性列支裝修費用100萬元，未分期攤銷。企業會計認為這是酒店租入房產的改建支出，應該屬于“開辦費”，可以一次性列支費用。簽訂的房屋租賃合同約定租期為10年。
稅務人員告知會計這筆費用不可以一次性列支，需補征企業所得稅。根據《企業所得稅法》及其《實施條例》的規定，在計算應納稅所得額時，企業發生的下列支出作為長期待攤費用，按照規定攤銷的，準予扣除：租入固定資產的改建支出。所稱固定資產的改建支出，是指改變房屋或者建筑物結構、延長使用年限等發生的支出。按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。
如上所述，若該企業租入房產的合同期限為10年，企業2015年12月末發生的100萬元裝修費用支出應在10年內分期攤銷，因此，企業需要在2015年度的企業所得稅匯算清繳中調增企業所得稅應納稅所得額，并計算繳納相應的企業所得稅�！痉科筘敹愇⑿牛�13718601312 】
房產已建成未決算：房產稅別忘了繳納
去年，地稅局在一次稅務風險應對過程中，發現某企業2015年從“在建工程”結轉“固定資產”500萬元，有自建房產未繳納房產稅。企業會計解釋：該房產尚未進行工程決算，2015年財務上只是先暫估入賬，因此暫時還沒有繳納房產稅。
稅務人員在對企業補征稅款的同時，對該企業的財務人員進行了稅收政策講解：根據《財政部 總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅字[1986]第008號）的規定，納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。根據《江蘇省稅務局關于房產稅車船使用稅若干具體問題的解釋和規定》（蘇稅三〔87〕11號）的規定，納稅單位新建、擴建、翻建的房屋，從建成驗收的次月起繳納房產稅;未辦驗、驗收手續而已經使用的，自使用的次月起繳納房產稅，其房產價格尚未入賬的，可先按基建計劃價格計算征稅。待工程驗收結算后，在按入賬后價格進行調整，并辦理稅款的退補手續。
如上所述，該企業自建的房產，在房產由“在建工程”轉入“固定資產”后的次月就應當繳納房產稅，無論該項目是否已決算。如果項目尚未決算，則可先根據暫估的房產余值和稅率計算每個季度應該繳納的房產稅。
非企業單位出租房地產：各項稅收不可少
某事業單位2014年將一處爛尾樓交由同一轄區的某學校續建后使用，之后每年向學校收取一定的管理費，并約定30年后該事業單位再將房屋收回。該單位認為自己是事業單位，沒有盈利行為，財務人員長期僅代扣代繳職工的個人所得稅，從未繳納過其他稅款。
稅務檢查人員發現這家事業單位存在問題后，告知財務人員：雙方協議規定房屋歸事業單位所有，因此事業單位取得的管理費收入應視為其取得的租金收入，應當繳納營改增之前的營業稅和房產稅，并進行了處理。
根據《房產稅暫行條例》（國發〔1986〕90號）第三條的規定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。同時，根據《營業稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局2008年第52號令）第二十五條的規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
營改增后，由于事業單位屬于非企業性單位，出租房產的行為不屬于經常性提供應稅服務，可以按照小規模納稅人繳納增值稅。根據《國家稅務總局關于發布〈納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）第四條第一款的規定，單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額。
稅務人員特別提醒，不少主城區的事業單位利用單位土地、房屋的優越地理位置從事房屋、土地租賃業務并取得了可觀的收入。在發生此類稅務事項時，財務人員應及時關注、咨詢相關稅收政策，依法納稅。
存量房交易陰陽合同避稅：聰明反被聰明誤
2016年7月，納稅人王某購得鼓樓區房產一套并辦理納稅申報，南京地稅征收稅務局按照《江蘇省地方稅務局存量房交易計稅價格管理辦法》和有關征管規程要求，據房產部門傳遞的受理信息，將其地址坐落錄入征管系統存量房計稅價格核定模塊。數據顯示該房產面積為138.5平方米，申報價格僅100萬元，系統提示本次交易申報單價偏低，應上調計稅價格完稅，綜合認定后，最終按470萬元的價格申報繳納稅款，納稅人無異議。而此后，該納稅人憑契稅完稅憑證申請發放貸款時，由于最初100萬元的納稅申報價格低于貸款預審批時提供的交易價，被銀行方面拒絕放款，導致房產交易最終失敗。
據了解，此前有房屋中介主動誘導該納稅人用“陰陽合同”的方式避稅。即一方面以低價申報納稅，試圖蒙混過關，少繳稅款；另一方面按實價簽訂合同正常交易。但目前南京市存量房交易計稅價格已全面實行系統自動核價，即使按低價申報，仍會被系統參照市場價格進行核定。且銀行方面在發放貸款時，并不參考上調后的契稅計稅價格，而是以購房人最初申報價格為準。例如，某宗房產交易實際成交價100萬元，申請購房貸款70萬元，按50萬元填寫虛假合同報稅，被核價系統上調到100萬元計稅。則有關銀行在發放貸款時，仍以其契稅申報價格50萬元作為參考，對其70萬元的貸款申請將不予支持。甚至有個別購房者在不良中介的慫恿下，以50萬元的虛假合同為據，拒絕支付其余房款，造成交易雙方的嚴重糾紛。
由此可見，存量房交易通過陰陽合同避稅，根本不可能多頭“討巧”，往往是聰明反被聰明誤，竹籃打水一場空。稅務人員提醒廣大購房人：只有誠信納稅，如實申報房產交易價格，才是確保交易順利進行的唯一正途。
自建房產：土地使用稅需及時交
近期,地稅局對某房地產企業風險應對中發現,該企業2015年申報繳納房產稅8.4萬元，而與之相對應的城鎮土地使用稅申報稅額為0元，這引起了稅務人員的注意。稅務人員將相關信息向國土部門調查核實情況。根據國土局交換航拍信息，截至2015年底該企業在稅務部門登記土地使用面積0平方米，存在漏繳土地使用稅風險。稅務人員實地走訪了解到，該企業將無形資產里的3000萬元轉出，經核實這3000萬元為2014年2月取得10000平米土地支付的地價款，2014年12月按照合同約定交付時間取得土地后自行建造了4000平米的三層樓房。2015年12月31日完工賬面記錄該樓房的價值為1000萬元，該企業卻并沒有將相關資產申報納稅�！痉科筘敹愇⑿牛�13718601312 】
根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅 城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）的規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。按照上述規定,稅務部門要求該房地產企業補繳2015年城鎮土地使用稅。
稅務人員特別提醒，自建房屋過程中除了房產稅需及時繳納以外，城鎮土地使用稅也不可忽視。根據征管法的規定，稅款逾期則需繳納滯納金，由于該稅種數額較大，產生的滯納金較多，不按時繳納實在是得不償失。
作者：宗慧 韓粉英 陳春駿 徐輝 張寧
附：近期房地產、建安企業財稅培訓課程安排
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【12月8-9日】南京 金稅三期嚴監管下的房地產開發預警評估稽查與風險防控專題
【12月16-17日】合肥 房地產建安企業增值稅管控和所得稅匯繳與清算新風險防控及稽查應對
【12月16-18日】鄭州 建筑、房地產企業營改增政策梳理與國地稅一體化管理體系下的納稅風險防控暨企業所得稅管轄權變更涉稅風險剖析與稽查應對專題班
【12月22-23日】深圳 建筑、房地產企業稅務難點焦點問題風險防控與所得稅匯算清繳專題
【12月22-24日】成都 房地產開發五個不同階段涉稅風險防控與納稅答疑暨營改增后的土地增值稅清算風險防范與難點解析專題
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